Tăng trên diện rộng

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, biên độ giá tăng mạnh nhất hiện nay tại thị trường bất động sản TP.HCM là tại khu Đông. Cuối tháng 12/2017, khi phóng viên tìm hiểu các dự án tại đường Lò Lu, quận 9, nơi được cho là thủ phủ của các dự án đất nền TP.HCM, giá chào bán lúc đó từ 19 - 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đầu tháng 3/2018, khi tìm hiểu lại những dự án trên, giá đã tăng lên khá cao, dao động từ 23 - 34 triệu đồng/m2.

Tương tự, khu vực phường Phú Hữu (quận 9), chỉ trong vòng 6 tháng, giá đất trung bình từ 18 triệu đồng/m2 đã tăng lên 28 triệu đồng/m2. Thậm chí, những dự án phân lô bán nền siêu nhỏ men theo đường Nguyễn Duy Trinh (hướng đường Nguyễn Xiển) mọc lên như nấm, có giá bán trên 32 triệu đồng/m2.

Còn tại quận 2, tại các khu vực như đường Trần Não, Song Hành… giá đất cũng tăng mạnh trong thời gian gần đây. Nếu như cuối năm 2017, giá tại đây dao động từ 60 - 80 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên mức 70 - 90 triệu đồng/m2, nhưng vẫn khó có hàng để mua.

Không chỉ giá đất nền, giá căn hộ cung cư của khu Đông cũng tăng chóng mặt thời gian qua. Trong đó, tăng giá mạnh nhất thuộc về những dự án chuẩn bị bàn giao, hoặc những dự án đã bán được đợt thứ 2, 3. Đơn cử, Dự án Him Lam Phú An, giá bán đợt đầu năm 2017 chỉ khoảng 23 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên khoảng 27 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, tăng mạnh nhất trong phân khúc chung cư là các dự án tại quận trung tâm Thành phố. Chẳng hạn, Dự án Kingdom 101 trên đường Tô Hiến Thành, quận 10 đang bán giá 60 triệu đồng/m2, trong khi các dự án cùng tuyến đường cũng cùng phân khúc cao cấp mở bán tháng 1/2018 chỉ có giá khoảng 40 triệu đồng/m2.

Ở khu Tây, giá đất cũng được cho là đang được đẩy lên cao. Cụ thể, cuối năm 2017, giá đất tại khu Tây Bắc TP.HCM dao động từ 15 - 18 triệu đồng/m2, nhưng ngay sau khi hầm chui An Sương nối đường Trường Chinh, quận Bình Tân vào Quốc lộ 22 đi Hóc Môn, Củ Chi chuẩn bị thông xe (đã thông xe cuối tuần qua), giá đã tăng mạnh lên 20 - 25 triệu đồng/m2…

Có “bàn tay” của giới đầu cơ

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện tượng tăng giá không chỉ diễn ra tại một số khu vực và ở một số dự án, mà diễn ra khá phổ biến tại thị trường bất động sản TP.HCM, nhất là ở các dự án mới mở bán.

Lý giải việc giá bất động sản TP.HCM tăng mạnh ngay trong quý đầu năm 2018, ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc BV Land cho rằng, do có “bàn tay” của giới đầu tư thứ cấp. Ông Vũ lý giải, khi dự án được mở bán lần đầu, chủ đầu tư thường đưa ra mức giá thấp và nhiều chính sách ưu đãi để thu hút khách hàng và thăm dò thị trường.

Tận dụng điều này, giới đầu tư sẽ ôm hàng mạnh, tạo ra cơn sốt tại dự án. Khi dự án tạo được sự quan tâm của người mua, giới đầu tư sẽ tung hàng ra với mức giá cao hơn từ 5 - 10% so với giá bán của chủ đầu tư để kiếm lời.

Cụ thể hơn, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, nhìn chung, giá bất động sản trên địa bàn TP.HCM đã liên tục tăng trong 2 năm qua, tăng giá từ nhà phố đến căn hộ chung cư, từ nội thành đến ngoại thành... Tuy nhiên, điều dễ thấy nhất ở những khu vực và dự án tăng giá là không có người ở, tức chủ yếu là giao dịch giữa các nhà đầu tư với nhau.

“Nếu thực sự khu vực đó sôi động, giá tăng thực, đáp ứng nhu cầu thực, thì tại sao lại không có người ở. Đó là hình ảnh khẳng định giá đất tăng hiện nay đa phần do nhà đầu tư tạo ra”, ông Phúc nói.

Hậu quả sẽ rất lớn

Việc giá đất tại TP.HCM tăng “chóng mặt” hiện nay được ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng TP.HCM) đánh giá, là hiện tượng đáng nguy hại cho thị trường bất động sản. Việc biên độ giá đất tăng đang mất cân đối, thị trường chịu nhiều ảnh hưởng do việc tăng giá tự phát này. Trong khi đó, giá bất động sản của TP.HCM hiện nay luôn được Thành phố áp giá và công bố rộng rãi.

“Giá đất tăng giá đến từ các nhà đầu tư, một phần nữa đến từ việc các doanh nghiệp. Ngoài ra, khách hàng dựa quá nhiều vào tín dụng của ngân hàng, nên khi tín dụng được đẩy mạnh, thì tức khắc giá đất cũng tăng. Sự tăng trưởng giá của thị trường bất động sản hiện nay đã phá vỡ nhiều kỷ lục đã tồn tại trước đây”, ông Sơn nói.

Ngoài ra, giới nghiên cứu thị trường còn cho rằng, việc giá đất tăng vô tội vạ như hiện nay còn do sự thiếu minh bạch của thị trường.

Theo Công ty John Lang Lasalle, Việt Nam đứng thứ 68 trong bảng xếp hạng chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu, thuộc nhóm có độ minh bạch thấp. Sự thiếu minh bạch của thị trường dẫn đến sự phổ biến của hiện tượng “đầu tư cơ hội”. Các nhà đầu tư cá nhân mua nhà, đất nhưng không nhằm mục tiêu chính để ở hoặc cho thuê, mà chủ yếu chuyển nhượng kiếm lời.

Trong khi đó, pháp luật hiện chưa có chế tài nộp thuế tài sản, thu nhập gia tăng phù hợp để có thể hạn chế được tình trạng này. Có những thời điểm, nhóm các nhà đầu tư thứ cấp chiếm đa số giao dịch trên thị trường, dẫn tới giá nhà đất tăng cao, khiến cho việc tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu ở thực gặp khó khăn.

Nói về việc tăng giá đất hiện nay của TP.HCM, GS. Richard Peiser, giảng viện Trường Đại học Harvard (Mỹ) cho rằng, việc thiếu minh bạch về giá bất động sản, cũng như việc không kiểm soát được giá tăng đang tạo ra tình trạng lợi ích nhóm giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp hưởng lợi, còn người dân ở thực sẽ chịu thiệt. Trình trạng này còn đẩy tỷ lệ thiếu nhà ở của Việt Nam tăng cao hơn trong thời gian tới.

Ngoài ra, mối lo xa hơn nữa mà tình trạng này gây ra, đó là khi biên độ giá đã đẩy lên vượt ngưỡng cho phép, sẽ làm cho thị trường rơi vào tình trạng bong bóng như năm 2007. Hậu quả là doanh nghiệp và Nhà nước chịu thiệt hại, còn nhà đầu tư thứ cấp tạo sóng lại có được lợi nhuận.

“Cách tốt nhất để hạn chế việc tăng giá này là cơ quan quản lý cần phải có biện pháp kiểm soát dòng tiền vay tại ngân hàng nhằm ngăn ngừa việc vay nợ quá mức để đầu tư vào bất động sản. Ngoài ra, cần kiểm soát việc tăng giá từ khu vực, không để tình trạng doanh nghiệp tự tăng giá theo sở thích và theo độ sốt hàng như hiện nay”, GS. Richard Peiser khuyến nghị.