Giao dịch diễn ra từ cách đây gần một năm nhưng bị treo lại vì vướng pháp lý. Thời điểm đó, ông Minh rút tiền tiết kiệm, tích cóp của gia đình để đầu tư đất vì nghĩ chắc chắn lãi lớn. "Thấy rẻ, tôi mua một lúc 2 nền từ khi chủ đất đang chuẩn bị các thủ tục pháp lý tách thửa. Hợp đồng góp vốn hứa hẹn nếu dự án hoàn thành, tôi sẽ được giao 2 nền, mỗi lô rộng 50-60m2", ông Minh nhớ lại.

Tuy nhiên, việc tách thửa không thuận lợi như kế hoạch. Theo hợp đồng góp vốn này, nếu hoàn thiện pháp lý và hạ tầng, chủ đất sẽ bàm giao nền cho ông Minh vào cuối năm 2016. Thế nhưng đến tháng 7/2017, bên bán khất lại vì chính sách thay đổi, chưa thể hoàn tất việc tách thửa. Song theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn, trường hợp bất khả kháng, không thể hoàn thiện pháp lý, khách hàng được hoàn lại toàn bộ số tiền đã góp sau 24 tháng kể từ ngày ký. Như vậy, khách bị chôn 2 tỷ đồng trong 2 năm không lãi suất và mất luôn chi phí cơ hội đầu tư một kênh khác.

"Bên bán nói với tôi đây là loại hợp đồng đầu tư, lời cùng ăn, lỗ cùng chịu. Vì đôi bên đều bị thiệt hại nên không thể hoàn tiền ngay và không bồi thường mức lãi suất như tôi yêu cầu. Khi tôi vỡ lẽ ra kẽ hở của loại hợp đồng này thì sự đã rồi", ông Minh nói.

Một trường hợp khác còn đáng buồn hơn, bà Hồng đóng 1,25 tỷ đồng mua 5 nền đất tại Nhơn Trạch bằng hợp đồng thỏa thuận góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ một đơn vị môi giới. Sau khi đã nộp tiền, bà Hồng biết được đơn vị môi giới không ký hợp đồng phân phối trực tiếp với chủ đầu tư mà qua một đơn vị trung gian đồng thời số tiền bà đã đóng vẫn chưa được chuyển đến chủ đầu tư.

Quá hoang mang và khó khăn về tài chính, bà Hồng đề nghị lấy lại tiền, thậm chí khởi kiện ra tòa. Song ngay cả khi tòa triệu tập các bên lên hòa giải, bên bán luôn vắng mặt. Trường hợp thanh lý hợp đồng góp vốn này, bà Hồng sẽ bị mất tiền cọc. Ngoài ra, khách hàng còn bị mất toàn bộ số tiền đã nộp nếu không đóng tiền theo tiến độ cam kết trong hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cũng rơi vào cái vòng lẩn quẩn của hợp đồng góp vốn, ông Dũng mua nền đất trong một dự án của chủ đầu tư tại huyện Nhà Bè (TP HCM) đã gần 10 năm, chôn trong đó hơn 700 triệu đồng. Đến tháng 6/2017, chờ mãi không thấy được giao nền, ông Dũng lặn lội tìm đến chủ đầu tư thì được giải thích dự án chưa thể đền bù giải phóng mặt bằng được, thêm nữa tiền sử dụng đất quá cao và bất hợp lý khiến dự án đình trệ.

Giải pháp xử lý tình huống này là chủ đầu tư cho khách hoặc đổi sang nền đất ở vị trí khác, trong một dự án kém hấp dẫn hơn. Nếu khách không bằng lòng thì công ty hoàn tiền 700 triệu đồng, không bồi thường gì thêm do đây là hợp đồng cùng góp vốn đầu tư, rủi ro các bên cùng chia sẻ. "Nếu nhận về đúng 700 triệu đồng sau 10 năm chẳng khác nào chủ đầu tư đã chiếm dụng vốn của tôi và xài miễn phí", ông Dũng bức xúc.

Quan sát các vụ mất tiền và chôn vốn vì loại hợp đồng góp vốn này nhiều năm qua, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh cho biết, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng thỏa thuận hợp tác đầu tư về bản chất là hình thức huy động vốn tinh vi để thực hiện dự án. Nếu bất cẩn, khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn mà không thể ngờ tới.

Ví dụ: công ty A đang triển khai nền đất hoặc nhà phố. Do thiếu tiền triển khai hoặc chi phí lớn, doanh nghiệp đã tận dụng hình thức huy động vốn từ chính khách hàng tại thời điểm dự án đang chuẩn bị các thủ tục pháp lý. Con át chủ bài của hình thức góp vốn này là giá trị tài sản được chào mời khá hời hoặc cực rẻ. Nếu khách hàng thấy đây là cơ hội đầu tư hấp dẫn, họ sẽ đặt bút ký hợp đồng góp vốn, trở thành đối tác của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, đây không phải là hợp đồng mua bán nên sản phẩm cuối cùng khách hàng nhận được thường không hoàn chỉnh và phụ thuộc rất lớn vào sự may rủi của thời cuộc, chính sách, pháp lý thay đổi. Cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn cũng không cao như hợp đồng mua bán, thường ở mức tượng trưng và hoàn vốn, thậm chí là không có mức bồi thường. Chính vì chứa nhiều ẩn số nên ông Chánh đưa ra 3 khuyến cáo về loại hợp đồng này.

Thứ nhất: khi đặt bút ký hợp đồng góp vốn, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư trình bày hồ sơ của sản phẩm, các bước tiến hành thủ tục pháp lý. Điều quan trọng nhất là chủ đầu tư phải đưa ra tất cả các tình huống có thể xảy ra đối với dự án. Ví dụ: kịch bản tốt nhất, kịch bản trung bình và kịch bản xấu nhất. Mục đích của việc liệt kê các tình huống nhằm vạch rõ lộ trình khách hàng có thể sẽ phải trải qua trong suốt thời gian góp vốn. Từ đó, việc rót vốn đầu tư có sự cân nhắc thấu đáo và tỉnh táo trước sự lôi kéo của các cơ hội hấp dẫn.

Thứ hai: khách hàng không nên đặt kỳ vọng quá khủng khi ký hợp đồng góp vốn. Cần lưu ý rằng, nguyên tắc vàng khi đầu tư là lợi nhuận cao thường đi đôi với rủi ro lớn. Hàng rẻ thường có vấn đề hoặc ẩn số gì đó mà ta chưa tìm ra. Vì vậy, thấy sản phẩm càng hấp dẫn thì mức độ thận trọng càng cao.

Thứ ba: khách hàng cần chủ động đàm phán các phụ lục và điều khoản bồi thường khi điều kiện bất khả kháng xảy ra đối với hợp đồng góp vốn. Thông thường không ai mong dự án mình đầu tư bị thất bại, đình trệ vì điều đó đồng nghĩa với thua lỗ. Trên thực tế hiếm có ai lạm bàn vấn đề này vì kiêng kỵ điềm xấu. Nhưng chuẩn bị càng chu đáo cho tình huống thất bại lại chính là cách tốt nhất đảm bảo an toàn cho suất đầu tư bằng hợp đồng góp vốn này.