Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích: Việc thoả thuận giữa các bên theo hợp đồng thoả thuận ký quỹ ba bên là theo Luật Dân sự, tôn trọng quyền tự do dân sự của hai bên. Tức là ký quỹ để có tính chất như là giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm của mình đến dự án.

“Tôi chưa thực hiện hành động mua bán thì không thuộc phạm vi của Luật Kinh doanh bất động sản”, ông Nguyễn Trần Nam khẳng định.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Tập đoàn Cen Invest cho rằng, xét về hoạt động kinh doanh thông thường, hình thức thoả thuận ký quỹ để được quyền mua sản phẩm nhà đất là một trong những giải pháp đáp ứng xu thế chung mà nhiều nước vẫn áp dụng hình thức này từ rất lâu trên thế giới.

Liên quan đến nội dung này, ông Phạm Thanh Hưng cho rằng, các chủ đầu tư uy tín, sở hữu dự án vị trí đẹp, chất lượng xây dựng tốt, phân khúc thị trường ngách hoặc có chính sách giá tốt thu hút sự quan tâm của khách hàng có thể tổ chức các hoạt động thăm dò nhu cầu về sức mua của dự án.

Thực tế rất nhiều dự án đã từng có hình thức đặt cọc giữ chỗ, thậm chí đặt cọc trao tay. Còn hình thức hợp đồng ký quỹ là hợp đồng dân ba bên được đảm bảo bởi các điều khoản có hiệu lực, khách hàng giảm được rủi ro rất nhiều so với đặt cọc thông thường vì đặt cọc thông thường còn khó lấy lại tiền hơn từ chủ đầu tư hoặc các khâu trung gian.

Tiền ký quỹ không phải là tiền thuộc về tài khoản chủ đầu tư.

“Hợp đồng thoả thuận ký quỹ trong đó tài khoản phong tỏa nên chủ đầu tư không thể sử dụng tiền vào mục đích khác. Đây chỉ là hình thức sẽ giúp chủ đầu tư chủ động được kế hoạch kinh doanh, đoán định được lượng khách hàng có thể mua bán, cơ sở xây dựng chính sách giá, giúp chủ đầu tư giảm một phần giá và ưu đãi cho khách hàng, giúp khách hàng được tiếp cận sản phẩm bất động sản với mức giá ban đầu thấp nhất. Người mua nhà Việt Nam thường tính toán rất kỹ đến 1-2% chiết khấu nhưng lại bị mất 8-10% lãi suất ngân hàng khi đi vay mua bất động sản”, ông Hưng nêu quan điểm.

Trao đổi thêm với Luật sư Vũ Ngọc Chi (Công ty Luật Tam Anh) thì theo quy định tại Điều 330 Bộ luật dân sự về ký quỹ thì ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc tài sản giá trị vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. 

Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của ngành ngân hàng. Như vậy, tiền ký quỹ của khách hàng được gửi vào tài khoản mở tại ngân hàng và bị phong tỏa, chủ đầu tư không thể sử dụng. 

Đối chiếu với quy định tại Khoản 4 Điều 16, Luật Kinh doanh bất động sản quy định các hành vi bị cấm: Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản.

Luật sư Vũ Ngọc Chi cho rằng nếu huy động/chiếm dụng vốn trái phép thì phải có hành vi sử dụng vốn. Trong trường hợp này chủ đầu tư không thể sử dụng vốn vì tiền được phong tỏa trong tài khoản ngân hàng, do đó không có hành vi chiếm dụng cũng không huy động vốn trái phép.

Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản nhìn nhận rằng quy định pháp luật cấm các chủ đầu tư huy động vốn trái phép, luật pháp cũng quy định cụ thể các điều kiện một dự án phải đáp ứng thì mới được mở bán. Các chủ đầu tư đều phải tuân thủ quy định này.  Nhưng còn nhiều hoạt động khác không vi phạm các quy định này thì tôi cho rằng chủ đầu tư hoàn toàn được phép làm.

Ví dụ như việc giới thiệu thông tin về dự án. Không thể yêu cầu chủ đầu tư chờ đến khi mở bán mới bắt đầu giới thiệu dự án. Để dự án ra mắt thị trường thành công thì cần có chiến lược truyền thông marketing chu đáo và việc giới thiệu sớm dự án giúp chủ đầu tư đánh giá được sự quan tâm của thị trường đối với sản phẩm.

“Nhiều khách hàng muốn sớm đặt mua căn hộ bởi mua sớm bao giờ cũng được hưởng nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư. Ngược lại, chủ đầu tư cũng muốn đo lường sự hấp dẫn sản phẩm chuẩn bị đưa ra thị trường. Do đó, việc ký quỹ đặt giữ hoàn toàn xuất phát từ nhu cầu của các bên và là giao dịch dân sự tự nguyện, tự thỏa thuận, không vi phạm pháp luật”, ông Đính nói.

Về thủ tục ký quỹ, Luật sư Bùi Thị Mai (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết đây là một giao dịch thông thường của ngân hàng. Khi các bên đã thống nhất việc ký quỹ thì có thể sử dụng dịch vụ của ngân hàng, các bên mua – bán và ngân hàng sẽ ký thỏa thuận 3 bên, mở tài khoản hoặc chỉ định một tài khoản sẵn có. Tiền được chuyển vào tài khoản và bị phong tỏa. Việc giải tỏa tài khoản này chỉ được thực hiện khi thỏa mãn quy định về thời điểm, điều kiện mà các bên đã thỏa thuận và phải có sự chấp thuận của khách hàng.

Luật sư Bùi Thị Mai đánh giá: “Nhìn chung, việc ký quỹ khá là an toàn cho khách hàng bởi sự tham gia của các ngân hàng. Thứ nhất là tiền vẫn còn đó do bị phong tỏa trong tài khoản. Thứ hai nếu có rủi ro tài khoản bị giải tỏa mà khách hàng không biết thì bên phải chịu trách nhiệm là ngân hàng”.

Tuy nhiên, Luật sư Vũ Ngọc Chi cũng lưu ý khách hàng khi đồng ý ký quỹ đặt giữ chỗ thì cần phải yêu cầu chủ đầu tư xác định thời điểm mở bán dự kiến tránh trường hợp thời điểm mở bán bị kéo dài.