Thông tin trên được Ủy ban Kinh tế Quốc hội nêu tại báo cáo thẩm tra Dự án Luật Đất đai sửa đổi, bản đã được Chính phủ tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư (tháng 10/2022) và góp ý của nhân dân đầu năm 2023 vừa qua.

Liên quan đến tài chính đất đai, trong đó có định giá đất, cơ quan thẩm tra cho biết, dự thảo luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư đã quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất, trong điều kiện bình thường.

Dự thảo luật xin ý kiến nhân dân đã chỉnh sửa quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Đến nay, dự thảo mới nhất lại chỉnh sửa, bổ sung thành “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, dự thảo luật quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường là chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh.

Ông Thanh đề nghị cơ quan soạn thảo báo cáo, làm rõ và đánh giá tác động cụ thể, nhất là tính khả thi của quy định, trong đó đề nghị đánh giá tác động kinh tế - xã hội đến các đối tượng khác nhau nếu có sự thay đổi về phương pháp, cách thức định giá đất.

Đồng thời làm rõ “giá đất” hay “giá quyền sử dụng đất”; mối quan hệ giữa “giá đất” và “bảng giá đất”. Quy định rõ ràng “các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất”.

Báo cáo thẩm tra phản ánh, một số ý kiến đề nghị cho rằng mặc dù dự thảo Luật đã quy định nguyên tắc các phương pháp định giá đất và giao Chính phủ quy định chi tiết về nội dung này.

Tuy nhiên, để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất, đề nghị quy định rõ ràng, cụ thể trong dự thảo luật về nội dung các phương pháp định giá đất và trường hợp, nguyên tắc áp dụng phương pháp cụ thể để có căn cứ giao Chính phủ quy định chi tiết.

Về bảng giá đất, Dự thảo  đã bỏ quy định về khung giá đất và quy định về bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm. Đồng thời quy định việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ áp dụng từ 1/1/2026.

Một số ý kiến tại cơ quan thẩm tra cho rằng, ban hành bảng giá đất hàng năm sẽ làm tăng chi phí, thủ tục, thời gian và nhân lực khi không có biến động về giá đất. Bởi không phải tất cả các loại đất, khu vực nào cũng có biến động về giá, đồng thời đối với những khu vực có giá đất tăng cao sẽ không được điều chỉnh kịp thời.

Do đó, các ý kiến này đề nghị nghiên cứu, cân nhắc quy định 2 - 3 năm ban hành bảng giá đất, hằng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.

Cũng có ý kiến đề nghị sau ngày 1/1/2026 (Bảng giá đất được áp dụng theo quy định của luật này) xây dựng bảng giá đất ban đầu, hằng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Trong mỗi năm áp dụng bảng giá và hệ số điều chỉnh, đối với các khu vực có biến động 20% trở lên thì điều chỉnh hệ số điều chỉnh.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất hằng năm có ưu điểm là bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần, do đó, nếu có sự thay đổi về kỳ xây dựng bảng giá đất, cần đánh giá khả năng thực tế địa phương có đáp ứng được yêu cầu triển khai quy định này hay không.

Vì việc thuê tư vấn, thu thập thông tin, quy trình, thủ tục thẩm định, trình phê duyệt cần thời gian thực hiện, có thể gây lúng túng trong việc áp dụng giá đất theo bảng giá của địa phương do không xây dựng kịp bảng giá đất.

Bên cạnh đó, kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, dự thảo Luật tiếp tục quy định UBND cấp quyết định ban hành bảng giá đất định kỳ hằng năm sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.

Tuy nhiên, quy định của dự thảo Luật chưa làm rõ các tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất cũng như yêu cầu về Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất mà Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra.

Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị nghiên cứu bổ sung các nội dung này trong dự thảo Luật nhằm bảo đảm việc định giá đất công khai, minh bạch, xử lý nghiêm các vi phạm.

Đề quy định của dự thảo đi vào cuộc sống, cơ quan của Quốc hội đề nghị đánh giá kỹ lưỡng tính khả thi của việc xây dựng bảng giá đất hằng năm để áp dụng từ ngày 1/1/2026. Nghiên cứu để có lộ trình thích hợp và có phương án quy định linh hoạt hơn trong trường hợp đến thời hạn ngày 1/1/2026 vẫn chưa hoàn thành được việc xây dựng Bảng giá đất hằng năm; nhất là đối với vùng sâu, vùng xa, khó xây dựng trường dữ liệu đầu vào.

Sau khi nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ dành thời gian còn lại của phiên họp chiều 11/5 cho ý kiến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).