Quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào.

Quan điểm trên được đại biểu Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) đề cập khi tham gia thảo luận về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) sáng 15/1 tại Kỳ họp bất thường lần thứ năm của Quốc hội.

Một số vị đại biểu khác cũng cho rằng cần hết sức cân nhắc quy định này trước khi bấm nút thông qua Dự thảo.

Phân biệt là không cần thiết

Tại báo cáo tiếp thu, giải trình trước khi đại biểu thảo luận, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu rõ, Dự thảo quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là  đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

Cho biết vẫn giữ nguyên quan điểm là sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung về nhà ở đã thể hiện tại Kỳ họp thứ sáu, đại biểu Hà Sỹ Đồng nói quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác đặt ra một hạn chế rất khó hiểu là phải có một mét vuông đất ở trong diện tích dự án thì mới được làm, còn nếu không có mét vuông nào thì không được.

“Việc phân biệt giữa hai trường hợp này là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào. Vì thế cần bỏ quy định này để mở đường cho nguồn cung nhà ở, kéo giảm giá nhà giúp người dân có cơ hội tốt hơn để có được nhà ở’, vị đại biểu Quảng Trị đề nghị.

Trao đổi thêm bên hành lang, ông Hà Sỹ Đồng cho rằng, nếu cần hạn chế doanh nghiệp “ôm” đất nông nghiệp rồi làm dự án tràn lan thì cần được xử lý bằng các công cụ về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, bằng việc định giá đất chính xác nhằm thu lại địa tô chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất.

“Luật Đất đai lần này đã làm rất chặt các biện pháp này, vì thế mà việc duy trì một biện pháp hạn chế ngẫu nhiên không còn cần thiết”, đại biểu Đồng trao đổi.

Hơn nữa, theo đại biểu, nhu cầu nhà ở của Việt Nam đang rất lớn. Giá nhà ở thương mại luôn cao, người dân ở Hà Nội mất vài chục năm đi làm để mua được một căn hộ chung cư. Một trong những nguyên nhân là do nguồn cung nhà ở bị hạn chế bởi rất nhiều quy định vô lý. Trong đó có quy định về phải có một mét vuông đất ở này.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cũng cho rằng quy định như trên là bất cập.

“Đất ở và đất khác thì đất ở là bao nhiêu? Người có 1m2 đất ở trong khi phần không phải đất ở lên nhiều ha vẫn được trong khi các trường hợp khác lại không được hay sao?” – ông Hòa đặt vấn đề.Vị đại biểu Đồng Tháp đề nghị trường hợp đang có quyền sử dụng đất thì nên cho chuyển đổi mục đích sử dụng để làm nhà ở thương mại kết hợp sản xuất kinh doanh.

Đồng tình với phân tích của đại biểu Đồng và đại biểu Hòa, đại biểu Nguyễn Thị Ngọc Xuân (Bình Dương) đề nghị cần nghiên cứu thấu đáo quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở.

Bà Xuân phản ánh, từ ý kiến của rất nhiều doanh nghiệp ở địa phương về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại và thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần bổ sung thêm trường hợp đất khác nếu phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.

Vị đại biểu Bình Dương kiến nghị Quốc hội xem xét kỹ và biểu quyết riêng điều khoản này hoặc giao cho Chính phủ thí điểm thực hiện trong 5 năm rồi tổng kết, báo cáo Quốc hội. 

Sẽ có vướng mắc

Vẫn liên quan đến sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Khoản 6 điều 127 quy định: Người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người đang có quyền sử dụng đất đó có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.

Người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.

Đại biểu Phạm Văn Thịnh (Bắc Giang) nhìn nhận, theo dự thảo sẽ có 2 vướng mắc: một là, nếu dự án đầu tư đó không thuộc các trường hợp nêu tại Điều 79, mặc dù phù hợp với quy hoạch và thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại Điều 29, Luật Đầu tư 2020 thì lại không được thực hiện dự án là không hợp lý.

Hai là, việc quy định thêm đoạn 2 như dự thảo: người sử dụng đất có đất ở hoặc đất ở và đất khác, có đề xuất thực hiện dự án nhà ở thương mại có thể dẫn đến cách hiểu là chỉ có đất ở hoặc đất ở và đất khác mới được thực hiện dự án nhà ở thương mại, mâu thuẫn với đoạn 1 của chính khoản 6, Điều 127.

Từ đó, vị đại biểu Bắc Giang đề xuất 2 phương án.

Phương án 1: Sửa cả 2 đoạn của khoản 6 thành: Người đang có quyền sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề xuất dự án đầu tư nếu được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án và bỏ khoản 3, Điều 122.

Phương án 2: Trường hợp nếu không được phương án 1 thì cần tách riêng 2 đoạn của khoản 6 thành 2 khoản, với nội dụng khoản 1 như phương án 1 và bổ sung 1 khoản để quy định đối với dự án nhà ở thương mại yêu cầu người đang sử dụng đất phải có phần diện tích đất ở, giống như trước đây Quốc hội đã thảo luận nội dung này tại Luật Nhà ở (khoản 3, Điều 36, Luật Nhà ở 2023) và thống nhất với khoản 3, Điều 122 của dự thảo Luật Đất đai.