Ngày 17/9, bà Wallaya Chirathivat, Chủ tịch Central Group (Thái Lan), công bố kế hoạch đầu tư thêm 1,5 tỷ USD vào Việt Nam trong 10-15 năm tới, nâng tổng vốn rót vào thị trường này lên khoảng 3 tỷ USD. Bà khẳng định Việt Nam là một trong những thị trường ưu tiên hàng đầu trong chiến lược quốc tế của tập đoàn.

Central Group gia nhập Việt Nam từ năm 2012 thông qua Central Retail, hiện sở hữu loạt thương hiệu bán lẻ như GO!, Tops Market, Lan Chi Mart, Supersports, vận hành 330 cửa hàng và trung tâm thương mại tại 26 tỉnh, thành. Doanh nghiệp cho biết đã xác định khoảng 200 địa điểm tiềm năng để tiếp tục nghiên cứu, tập trung vào mảng bán lẻ, trung tâm thương mại, bên cạnh khách sạn.

Về mảng khách sạn, ngoài Centara Mirage Resort Mũi Né (984 phòng, vận hành từ 2020), Central đang phát triển thêm hai khách sạn tại Vân Đồn (Quảng Ninh), bổ sung khoảng 1.000 phòng. Tập đoàn cũng cho biết đã có thỏa thuận hợp tác với Sun Group và một số doanh nghiệp nội địa khác để nghiên cứu, phát triển dự án.

Ông Olivier Langlet, Tổng giám đốc điều hành Central Retail Việt Nam, thừa nhận giá đất tại Việt Nam hiện ở mức cao, buộc tập đoàn phải cân nhắc kỹ để đảm bảo tỷ suất hoàn vốn theo kỳ vọng của cổ đông. Ông cũng cho rằng dù thủ tục hành chính đã được đơn giản hóa đáng kể, một số quy định vẫn còn cách diễn giải mơ hồ, gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Diễn biến này nằm trong bối cảnh thị trường bất động sản bán lẻ đang xuất hiện một nghịch lý: giá thuê mặt bằng tại vị trí trung tâm liên tục tăng, trong khi nguồn cung mới lại dịch chuyển ra khu vực ngoại thành.

Theo Cushman & Wakefield, giá chào thuê mặt bằng tầng trệt trung bình tại Hà Nội trong quý II đạt 51,8 USD/m2/tháng, tăng 10% so với cùng kỳ. Trong khi đó, từ nửa cuối 2026 đến 2028, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 339.000 m2 diện tích bán lẻ, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây và vùng ngoại thành - nơi đang hình thành các cộng đồng dân cư mới.

Diễn biến này cho thấy bài toán của nhà phát triển bán lẻ không còn đơn thuần là tìm nơi đông dân, mà là cân bằng giữa chi phí đất, quy mô vùng khách hàng và khả năng tạo doanh thu trên mỗi m2.

Không chỉ vậy, từ 1/1/2026, bảng giá đất cũng chuyển từ cơ chế cố định 5 năm sang điều chỉnh hàng năm, tiệm cận giá thị trường hơn. Cushman & Wakefield nhận định điều này có thể khiến chi phí thuê đất hằng năm với các dự án thương mại tăng, kéo theo áp lực lên biên lợi nhuận và tỷ suất hoàn vốn (IRR) - đúng vào thời điểm Central chuẩn bị giải ngân khoản đầu tư lớn.

Theo bà Wallaya Chirathivat, kế hoạch tăng gấp đôi vốn đầu tư xuất phát từ ba yếu tố: tốc độ tăng trưởng GDP 8-10% mỗi năm, riêng nửa đầu năm 2026 đạt 8,18%, trong khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 12,9%. Dân số hơn 100 triệu người với xu hướng chi tiêu cởi mở tại kênh bán lẻ hiện đại, cấu trúc địa lý trải dài với nhiều cực tăng trưởng như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, tạo dư địa lan tỏa ra nhiều tỉnh thành.

Theo báo cáo tài chính bán niên, nửa đầu năm 2026 các cơ sở kinh doanh tại Việt Nam mang về cho Central Retail hơn 24 tỷ baht (khoảng 19.200 tỷ đồng), chiếm khoảng 20% doanh thu toàn tập đoàn, trở thành thị trường lớn thứ hai sau Thái Lan.

Đáng chú ý, 200 địa điểm mà Central đang nghiên cứu, phần lớn nằm ngoài Hà Nội và TP. HCM, không phải là hiện tượng riêng lẻ. Khi hai đô thị lớn dần bão hòa và đắt đỏ, hầu hết các nhà bán lẻ tại Việt Nam - cả nội lẫn ngoại đều đang chạy đua tìm tầng lớp tiêu dùng mới ở các đô thị cấp hai và khu đô thị vệ tinh.

AEON là một ví dụ điển hình. Sau giai đoạn tập trung tại Hà Nội và TP. HCM, tập đoàn Nhật Bản hiện đẩy mạnh mở rộng đến Hải Phòng, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Quảng Ninh. Tập đoàn dự kiến khai trương hai trung tâm thương mại mới tại Thanh Hóa và Hạ Long ngay trong quý IV/2026, và dành tới 60% vốn đầu tư của tập đoàn tại ASEAN cho riêng thị trường Việt Nam trong giai đoạn 2026-2030.

Ở nhóm bán lẻ nội địa, WinCommerce và Bách Hóa Xanh cũng đang chạy đua mở rộng ra nông thôn và các tỉnh phía Bắc, miền Trung, với logic tương tự: thị trường tại các thành phố lớn không còn nhiều dư địa.

Điểm chung giữa các bên, dù chọn mô hình cửa hàng nhỏ hay trung tâm thương mại quy mô lớn, là ba biến số quyết định thành bại: chi phí đất, quy mô và tốc độ hình thành vùng khách hàng mới, và khả năng tạo doanh thu trên mỗi điểm bán.

Với kế hoạch giải ngân 1,5 tỷ USD trong 10-15 năm, câu hỏi quan trọng nhất với Central không phải là mở được bao nhiêu cửa hàng, mà là mỗi địa điểm được chọn có thể tạo ra bao nhiêu dòng tiền.