Thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh

Theo CBRE Việt Nam, năm 2025 ghi nhận sự giảm tốc của hoạt động cho thuê đất công nghiệp trong bối cảnh tâm lý khách thuê thận trọng hơn. Tại khu vực phía Nam, diện tích hấp thụ giảm khoảng 39% so với cùng kỳ, dù nhu cầu có dấu hiệu cải thiện vào nửa cuối năm nhờ nguồn cung mới. Trong khi đó, nguồn cung tương lai vẫn duy trì ở mức cao, với hơn 1.000 ha đất công nghiệp mới dự kiến được bổ sung tại miền Nam trong năm 2026.

Diễn biến này phản ánh sự điều chỉnh của thị trường, khi các quyết định thuê đất trở nên thận trọng và có chọn lọc hơn. Nếu giai đoạn trước đây, lợi thế cạnh tranh chủ yếu nằm ở quy mô và tốc độ mở rộng, thì chu kỳ mới đang dịch chuyển trọng tâm sang khả năng chuẩn hóa hạ tầng, tích hợp dịch vụ và vận hành dài hạn theo các tiêu chuẩn và yêu cầu quốc tế.

ESG từ lợi thế cạnh tranh trở thành chuẩn vận hành

Cùng với sự dịch chuyển về tiêu chí đầu tư, ESG đang dần trở thành chuẩn vận hành của khu công nghiệp. Đối với việc tiếp cận các nhà đầu tư FDI, đây không còn là lợi thế cạnh tranh mà là điều kiện cần để duy trì vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến hạ tầng xanh, hệ thống năng lượng ổn định, quản lý nước và xử lý nước thải, cũng như khả năng triển khai mô hình cộng sinh công nghiệp. Điều này phản ánh một thay đổi mang tính cấu trúc: bất động sản công nghiệp không chỉ cung cấp mặt bằng sản xuất, mà phải đảm bảo năng lực vận hành bền vững và minh bạch trong dài hạn.  

Tuy nhiên, quá trình chuyển dịch này cũng đặt ra không ít thách thức cho thị trường trong giai đoạn tới. Trước hết là biến số địa chính trị và xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, khiến nhà đầu tư FDI trở nên thận trọng hơn với các cam kết dài hạn, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về tính ổn định chính sách, mức độ an toàn chuỗi cung ứng và khả năng thích ứng trước các kịch bản gián đoạn.

Bên cạnh đó, việc triển khai các mô hình khu công nghiệp thế hệ mới, đặc biệt là khu công nghiệp sinh thái, vẫn đối mặt với thách thức từ khung chính sách và sự thống nhất trong tiêu chí áp dụng, khi một số quy định và hướng dẫn thực thi vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Giữa bối cảnh đó, dòng vốn FDI được dự báo sẽ tiếp tục chọn lọc mạnh hơn, ưu tiên các dự án có định hướng rõ ràng về vận hành bền vững và khả năng thích ứng cao.

Những bước chuẩn bị mang tính chiến lược cho chu kỳ 2026

Trước sự dịch chuyển đồng thời của dòng FDI và chuẩn ESG, năm 2026 được dự báo sẽ là giai đoạn thị trường phân hóa rõ nét hơn theo chất lượng mô hình và năng lực triển khai. Thay vì mở rộng nguồn cung bằng mọi giá, nhiều chủ đầu tư đang chuyển trọng tâm sang chuẩn hóa mô hình khu công nghiệp, đầu tư chiều sâu vào hạ tầng và xây dựng nền tảng vận hành dài hạn để đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư quốc tế.

Đơn cử, Khu công nghiệp Prodezi là một trong những đơn vị lựa chọn phát triển theo mô hình khu công nghiệp sinh thái ngay từ giai đoạn quy hoạch. Theo định hướng của doanh nghiệp, khu công nghiệp trong chu kỳ mới không chỉ đóng vai trò cung cấp mặt bằng sản xuất, mà cần được phát triển như một nền tảng tích hợp, nơi hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ hỗ trợ và các yếu tố vận hành được thiết kế đồng bộ để phục vụ nhu cầu sản xuất trong dài hạn.

Ở khía cạnh hạ tầng, Khu công nghiệp Prodezi ưu tiên độ ổn định và khả năng dự phòng, với hệ thống năng lượng được quy hoạch theo hướng đa nguồn, kết hợp điện lưới và năng lượng tái tạo. Hệ thống cấp nước, xử lý nước thải và quản lý môi trường được đầu tư đồng bộ ngay từ đầu, nhằm đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng khắt khe của chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt đối với các doanh nghiệp FDI có yêu cầu cao về ESG.

Một điểm đáng chú ý trong cách tiếp cận của doanh nghiệp là tư duy cộng sinh công nghiệp, khi các dòng năng lượng, nước và tài nguyên được thiết kế để có thể chia sẻ và tối ưu trong phạm vi toàn khu. Theo các tính toán, mô hình này không chỉ giúp cải thiện hiệu quả sử dụng tài nguyên, mà còn góp phần giảm khoảng 8 - 12% chi phí vận hành cho doanh nghiệp thuê đất, đồng thời hạn chế lượng phát thải phát sinh trong quá trình sản xuất.

Chia sẻ về định hướng này, ông Trương Khắc Nguyên Minh - Phó Tổng giám đốc Prodezi Long An, cho rằng: “Trong năm 2026, chúng tôi sẽ từng bước triển khai và áp dụng các giải pháp ESG một cách hệ thống trong hạ tầng, vận hành và quản trị. Chúng tôi tin rằng việc chuẩn bị sớm và đồng bộ sẽ giúp doanh nghiệp thuê đất đáp ứng tốt hơn các yêu cầu ngày càng cao của chuỗi cung ứng toàn cầu, đồng thời đóng góp thiết thực vào định hướng phát triển bền vững chung của Việt Nam”.