Áp lực và động lực của phân khúc chung cư

Năm 2025 có thể xem là một năm đầy cảm xúc “hỉ nộ ái ố” đối với giới đầu tư chung cư Hà Nội. Trong hai quý đầu năm, thị trường rơi vào trạng thái quá mua khi giá căn hộ liên tục lập đỉnh, dự án sau chào bán cao hơn dự án trước, thanh khoản duy trì ở mức tương đối khả quan. Không chỉ thị trường sơ cấp, giá căn hộ thứ cấp cũng giữ được “phong độ” tăng đều.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dù mặt bằng giá đã bị đẩy lên rất cao, các chủ đầu tư vẫn bán được hàng. Đáng chú ý, phần lớn giao dịch tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

“Trong bối cảnh lãi suất được duy trì ở mức thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường, đầu tư công được thúc đẩy mạnh mẽ, trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp, bình dân vẫn khan hiếm, giới đầu tư giữ niềm tin rằng giá bất động sản nói chung và giá căn hộ nói riêng sẽ tiếp tục đi lên”, bà Miền chia sẻ vào tháng 7/2025.

Tuy nhiên, chỉ sau đó khoảng 4 tháng, thị trường đã bắt đầu đảo chiều khi một trong những yếu tố tác động mạnh nhất tới bất động sản là lãi suất có dấu hiệu nhích lên. Biến số này khiến diễn biến thị trường chung cư Hà Nội trở nên khó đoán hơn.

Trao đổi với phóng viên, ông Ngô Đăng Quyền, Tổng giám đốc CTCP Phát triển Địa ốc Tiên Phong cho rằng, nếu nhìn ở trung và dài hạn, bức tranh thị trường vẫn có nhiều gam màu tích cực, trong đó việc Quốc hội đặt mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2026 từ 10% trở lên là một chỉ báo đáng chú ý.

Theo ông Quyền, để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng cao, đầu tư công chắc chắn sẽ tiếp tục được đẩy mạnh, kéo theo hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn được triển khai. Khi đó, dòng vốn tín dụng khó có thể bị “siết” quá chặt, bởi nền kinh tế vẫn cần đòn bẩy để tăng trưởng. Do vậy, dù lãi suất có thể xuất hiện những nhịp điều chỉnh, thị trường chung cư năm 2026 nhiều khả năng vẫn duy trì được xu hướng tăng giá ổn định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, việc lãi suất huy động tăng nhẹ trong thời gian qua chủ yếu mang tính kỹ thuật, nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của năm 2024. Hiện mặt bằng lãi suất cho vay vẫn nằm trong vùng có thể hỗ trợ giao dịch.

Đánh giá bối cảnh thị trường, ông Quốc Anh cho rằng cần phân biệt rõ tình hình hiện nay với giai đoạn lãi suất tăng mạnh năm 2022. Khi đó, thị trường đang “nóng sốt”, dòng tiền đổ mạnh vào các sản phẩm mang nặng tính đầu cơ, khiến giá bị đẩy lên nhanh và cao. Ngược lại, trong năm 2025, tâm lý nhà đầu tư đã bình tĩnh hơn, với sự dịch chuyển rõ nét sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, tiêu biểu là phân khúc chung cư.

Những “cú sốc” của các chu kỳ trước đã khiến nhà đầu tư thận trọng hơn, ưu tiên yếu tố an toàn thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn. Theo ông Quốc Anh, trong tương lai gần, thị trường có thể bước vào giai đoạn thăm dò, khi cả người mua lẫn nhà đầu tư chờ đợi thêm tín hiệu rõ ràng từ lãi suất và chính sách vĩ mô. Tuy nhiên, xét ở trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi khởi động từ năm 2024 vẫn còn nhiều dư địa. Năm 2026 được dự báo là thời điểm thị trường phân hóa mạnh hơn và dần đi vào quỹ đạo ổn định, khó lặp lại kịch bản căng thẳng như năm 2022.

Chia sẻ thêm, ông Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, vào giai đoạn giữa năm 2025, không ít nhà đầu tư đã tận dụng mặt bằng lãi suất thấp để “lướt sóng”, tạo ra những cơn sốt ảo. Đến thời điểm hiện tại, thị trường đã có dấu hiệu ổn định hơn, song theo ông, đây mới chỉ là sự điều chỉnh mang tính thời điểm do biến động lãi suất.

Để điều tiết thị trường theo hướng hiệu quả và bền vững, các cơ quan quản lý đang gấp rút hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý. Dự kiến, hai nền tảng này sẽ được triển khai trong năm 2026, trùng với thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực.

“Khi mọi giao dịch được ghi nhận, kiểm soát và minh bạch hóa, thị trường sẽ khó còn ‘đất’ cho những chiêu trò thổi giá hay đầu cơ. Bên cạnh lãi suất, quy định về trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý sẽ là một trong những thông tin quan trọng bậc nhất trong năm 2026”, ông Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.

Người mua ở thực hưởng lợi, nhà đầu tư “toát mồ hôi”

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, giá căn hộ hiện nay đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, với nhiều dự án tăng 60-70% chỉ sau 1–2 năm. “Rất khó để duy trì mặt bằng giá như vậy trong thời gian tới”, ông Quang nhận định.

Khi giá căn hộ tiệm cận một ngưỡng nhất định, người mua sẽ bắt đầu so sánh với phân khúc nhà liền kề. Dòng tiền theo đó có thể dịch chuyển sang các sản phẩm thấp tầng - nơi giá trị sở hữu lâu dài được cảm nhận rõ nét hơn.

“Trong bối cảnh một căn hộ 3 phòng ngủ có giá tương đương một căn nhà liền kề diện tích khoảng 48 m2 trong cùng khu vực, người mua sẽ có xu hướng cân nhắc lại”, ông Trần Khánh Quang cho hay.

Theo ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, giai đoạn trước do nguồn cung khan hiếm, ngay cả những căn hộ cũ, chất lượng không cao vẫn có thể tăng giá và tiêu thụ tốt. Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, cục diện thị trường sẽ có nhiều thay đổi.

Dự kiến trong giai đoạn 2026-2027, mỗi năm Hà Nội sẽ có thêm khoảng 33.000 căn hộ mới - tương đương giai đoạn trước dịch Covid-19, với đóng góp đáng kể từ các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15. Khi nguồn cung trở nên dồi dào hơn, người mua sẽ “kén chọn” hơn, quan tâm kỹ tới pháp lý, tiến độ, uy tín chủ đầu tư và đặc biệt là mức giá.

Ông Cao dự báo, trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng, các chủ đầu tư sẽ đứng trước hai lựa chọn: giữ giá nhưng nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ; hoặc tung ra các chính sách chiết khấu mạnh, khuyến mại lớn để kích cầu. Việc giảm giá bán trực tiếp khó xảy ra do có thể ảnh hưởng tới chiến lược marketing và tâm lý thị trường.

Trong khi người mua ở thực có thêm cơ hội tiếp cận sản phẩm phù hợp hơn, nhà đầu tư lại phải đối mặt với nhiều áp lực. Ông Trần Nghĩa, nhà sáng lập CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản An Holdings cho rằng, với mặt bằng giá đã ở mức cao, cộng thêm biến động lãi suất và nguồn cung mới gia tăng, khả năng hấp thụ thị trường có thể suy giảm trong thời gian tới.

Ngay tại những khu đô thị từng ghi nhận thanh khoản rất tốt hồi đầu năm 2025, nay cũng bắt đầu “hụt hơi”. Không ít trường hợp chủ nhà phải giảm giá 200-300 triệu đồng để sớm tìm được khách mua - điều hiếm thấy trong hai năm trở lại đây.

Theo ông Nghĩa, kể từ khi lãi suất bắt đầu nhích lên, lượng giao dịch căn hộ thứ cấp đã giảm khoảng một nửa, cho thấy tâm lý thận trọng đang quay trở lại, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nhìn tổng thể, thị trường chung cư Hà Nội năm 2026 được dự báo sẽ không còn là sân chơi của những “con sóng” tăng giá ồ ạt. Thay vào đó, đây sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Lãi suất có thể tạo áp lực trong ngắn hạn, song chưa đủ để gây ra một cú sốc lớn nếu kinh tế vĩ mô giữ được ổn định.

Trong khi đó, những thay đổi về cơ chế quản lý, minh bạch hóa thị trường và hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ đóng vai trò nền tảng cho sự phát triển bền vững. Với người mua ở thực, đây có thể là thời điểm thuận lợi hơn khi nguồn cung tăng, lựa chọn đa dạng và mặt bằng giá có xu hướng đi ngang, thậm chí điều chỉnh cục bộ ở những dự án bị đẩy giá quá cao.

Ngược lại, với nhà đầu tư, “cuộc chơi” sẽ trở nên khó khăn hơn, khi đà tăng giá vốn và lợi nhuận cho thuê không còn “phi mã” như trước. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn, chọn lọc kỹ sản phẩm và kiểm soát chặt rủi ro tài chính.