Đây là nhận định được các chuyên gia của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn đưa ra tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 diễn ra ngày 14/7 tại TP.HCM.

Thị trường bước vào "cuộc chơi" mới

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Việt Nam đang được tái định hình bởi ba xu hướng lớn là quy hoạch và hạ tầng, minh bạch hóa thông tin và sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc.

Đầu tiên, quy hoạch và đầu tư hạ tầng đang trở thành lực kéo quan trọng, làm thay đổi cả nguồn cung lẫn dòng tiền đầu tư. Tại Hà Nội và TP.HCM, các quy hoạch dài hạn cùng những dự án giao thông trọng điểm như metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng đang mở rộng không gian phát triển đô thị, đưa nguồn cung dịch chuyển từ khu vực lõi sang các đô thị vệ tinh và những hành lang tăng trưởng mới.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 67% người tham gia đánh giá quy hoạch có tác động lớn hoặc rất lớn đến thị trường. Điều này phản ánh quy hoạch không còn chỉ là thông tin tham khảo mà đã trở thành căn cứ quan trọng để người mua, nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án đưa ra quyết định.

Xu hướng thứ hai là quá trình minh bạch hóa thị trường diễn ra mạnh mẽ hơn. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, chuẩn hóa giao dịch, định danh môi giới, cấp chứng chỉ hành nghề và định hướng hình thành sàn giao dịch tập trung đang tạo nền tảng cho một thị trường chuyên nghiệp hơn.

Dù chưa tạo hiệu ứng tức thời đối với thanh khoản, những thay đổi này được kỳ vọng sẽ giảm bất cân xứng thông tin, hạn chế đầu cơ theo tin đồn và nâng cao chất lượng giao dịch trong dài hạn.

Xu hướng thứ ba là sự phân hóa ngày càng rõ giữa các loại hình và từng dự án. Nếu giai đoạn 2021 - 2022 chứng kiến mặt bằng giá tăng đồng loạt thì đến năm 2026, thị trường đã có sự sàng lọc mạnh.

Dữ liệu quý II/2026 của nền tảng này cho thấy chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, vượt xa đất nền (23%) và nhà riêng (22%). Nhà mặt phố và biệt thự chỉ chiếm khoảng 9%.

Theo ông Tuấn, ngay trong cùng một phân khúc cũng xuất hiện sự phân hóa rõ rệt. Những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt và hệ tiện ích hoàn chỉnh vẫn duy trì sức hút, trong khi các dự án xa trung tâm, thiếu hạ tầng hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân gặp nhiều khó khăn hơn trong việc thu hút người mua.

Tương tự, đất nền tại các khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng hiện hữu và dân cư thực vẫn ghi nhận nhu cầu ổn định, trong khi những khu vực chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng đầu cơ đang có dấu hiệu chững lại.

Ưu tiên giá trị sử dụng thay vì kỳ vọng tăng giá

Trao đổi với Phóng viên bên lề hội thảo, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh của Batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường đang bước vào một "cuộc chơi" hoàn toàn khác so với các chu kỳ trước.

Theo ông, việc triển khai mã định danh bất động sản, xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch và định hướng hình thành sàn giao dịch tập trung sẽ khiến thông tin ngày càng minh bạch. Khi đó, việc định giá hay tư vấn của môi giới sẽ phải dựa trên dòng tiền và giá trị thực của tài sản thay vì kỳ vọng tăng giá.

Bên cạnh đó, quá trình sắp xếp lại đơn vị hành chính cũng tạo ra sự phân hóa giữa các địa phương. Sau sáp nhập, nguồn lực phát triển đang tập trung mạnh vào nhóm các đô thị đầu tàu, trong khi nhiều địa phương khác không còn giữ được sức hút như trước.

Ở quy mô từng đô thị, những khu vực phát triển theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), các tuyến metro và đường vành đai được đánh giá sẽ có lợi thế lớn hơn nhờ khả năng kết nối và hình thành hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh.

Đáng chú ý, người mua cũng đang thay đổi tiêu chí lựa chọn bất động sản. Thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá, họ quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo dòng tiền, tính thanh khoản và chi phí nắm giữ trong bối cảnh các chính sách thuế đối với bất động sản có thể được nghiên cứu trong tương lai.

Theo ông Quốc Anh, khi thị trường ngày càng minh bạch, các loại tài sản bỏ trống hoặc mang nặng tính đầu cơ sẽ chịu nhiều áp lực hơn, buộc nhà đầu tư phải tính toán hiệu quả khai thác thay vì chỉ chờ tăng giá.

“Bất động sản trong 5 - 10 năm tới sẽ trở thành lĩnh vực đòi hỏi kiến thức, dữ liệu và tính chuyên nghiệp cao hơn đối với tất cả các chủ thể tham gia, từ chủ đầu tư, môi giới đến người mua”, ông Quốc Anh nhận định.