Phát triển sản phẩm từ nhu cầu thực

Ngày 30/10, chia sẻ tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026, các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đã có nhiều thay đổi. Đặc biệt, “khẩu vị” của người mua nhà hiện nay không chỉ cần một nơi để ở.

Dưới góc độ là doanh nghiệp phát triển dự án, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cho biết, ngay từ khi thành lập, Bcons đã xác định nhóm khách hàng mục tiêu là những người có nhu cầu ở thực. Doanh nghiệp tập trung phát triển các căn hộ có diện tích khoảng 40-60 m2, thiết kế 2 phòng ngủ nhằm đáp ứng khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng của số đông khách hàng.

“Có ý kiến cho rằng diện tích như vậy là nhỏ, nhưng chúng tôi nhận thấy trong văn hóa sinh hoạt của người Việt, các gia đình thường có nhu cầu đón tiếp người thân đến chơi, ở lại. Vì vậy, thay vì thiết kế căn hộ một phòng ngủ, Bcons lựa chọn hai phòng ngủ để đáp ứng tốt hơn nhu cầu sử dụng thực tế. Đến nay, chúng tôi đã cung cấp hơn 20.000 căn hộ theo định hướng này”, ông Thạch nói.

Đại diện Tập đoàn Bcons cho biết thêm, một trong những thay đổi đáng chú ý là quan niệm về nhà ở của thế hệ trẻ. Nếu trước đây, nhiều người có xu hướng ưu tiên nhà đất, thì hiện nay, người trẻ ngày càng quan tâm đến căn hộ chung cư nhờ lợi thế về an ninh, sự tiện lợi và hệ thống tiện ích tích hợp.

Sự thay đổi này cho thấy bài toán phát triển nhà ở không đơn thuần nằm ở diện tích hay giá bán, mà còn ở khả năng đáp ứng lối sống và nhu cầu sử dụng của từng nhóm khách hàng. Doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển phải chủ động thích ứng, thay vì tiếp tục áp dụng những mô hình sản phẩm đã quen thuộc.

Theo ông Thạch, để làm được điều đó, đội ngũ doanh nghiệp cần liên tục học hỏi, thay đổi chính mình và tìm kiếm giải pháp phù hợp. Công nghệ cũng cần được ứng dụng có chọn lọc, phù hợp với từng đối tượng khách hàng và từng công đoạn phát triển dự án.

“Từ định hướng này, Bcons đang nghiên cứu phát triển những dòng sản phẩm dành riêng cho từng nhóm tuổi. Trong đó có dự án hướng đến người già (trên 60 tuổi) và dự án dành cho người trẻ. Việc phân hóa sản phẩm theo đối tượng sử dụng đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán kỹ từ khâu thiết kế đến thi công, tối ưu chất lượng, quy chuẩn và kết cấu công trình”, ông Thạch chia sẻ.

Không chỉ tập trung vào nhu cầu sử dụng, Bcons còn đặt ra những nguyên tắc nhất định trong hoạt động kinh doanh nhằm hạn chế đầu cơ và bảo vệ mặt bằng giá sản phẩm. Theo đó, doanh nghiệp không khuyến khích đầu cơ, không bán sỉ cho khách hàng không phải là sàn giao dịch, qua đó hạn chế tình trạng mua gom, xả hàng và phá giá trên thị trường.

Giá trị dự án không chỉ nằm ở căn hộ

Từ góc độ là đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc – Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam cho biết, khoảng 10 năm trước, người mua bất động sản chủ yếu quan tâm đến giá mua và khả năng sinh lời khi bán lại. Những yếu tố như chất lượng quản lý vận hành, môi trường sống hay tiện ích xung quanh chưa được đặt lên hàng đầu.

Tuy nhiên, sau khi nhận nhà và trực tiếp sinh sống, người mua bắt đầu nhận thấy vai trò của những yếu tố này. Hiện nay, bên cạnh vị trí, khách hàng còn quan tâm đến hạ tầng kết nối, hạ tầng xã hội và chất lượng tiện ích xung quanh. Đây cũng là những yếu tố góp phần duy trì và gia tăng giá trị bất động sản.

Ông Kiệt cho rằng, ngay cả trong cùng một khu vực, tốc độ tăng giá giữa các dự án vẫn có sự khác biệt. Những dự án có chất lượng khai thác, vận hành và tiện ích không đáp ứng được nhu cầu sẽ khó duy trì sức hút đối với người mua và người thuê, từ đó ảnh hưởng đến khả năng tăng giá.

Ở góc độ quy hoạch, KTS. Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners cho rằng, việc phát triển các khu đô thị mới, đặc biệt tại khu vực ngoại vi, cần được đặt trong tổng thể kết nối hạ tầng và không gian sống. Không thể chỉ xây dựng nhà ở mà thiếu các tiện ích, dịch vụ và cơ hội việc làm tại chỗ, khiến cư dân vẫn phải di chuyển vào khu vực trung tâm để làm việc, mua sắm và sinh hoạt.

Theo ông Sơn, khi phát triển nhà ở tại khu vực ngoại vi, doanh nghiệp cần tính toán hệ sinh thái đi kèm, từ văn phòng, không gian thương mại đến các tiện ích phục vụ đời sống. Hạ tầng giao thông có thể giải quyết bài toán kết nối, nhưng bản sắc địa phương và những giá trị cộng đồng mới tạo nên sự gắn kết của cư dân với nơi ở.

Một khía cạnh khác được đặt ra là giá trị sử dụng dài hạn của công trình. Bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC), Giám đốc Phát triển Bền vững khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Tập đoàn Saint-Gobain cho biết, các sản phẩm bất động sản cần được tính toán cho vòng đời sử dụng 50-100 năm.

Theo bà Hằng, ngay từ khâu quy hoạch và thiết kế, chủ đầu tư cần quan tâm đến khả năng thích ứng của công trình trước những biến động về môi trường và khí hậu. Công trình xanh không chỉ giúp tiết kiệm năng lượng, nước trong quá trình vận hành mà còn góp phần nâng cao chất lượng môi trường sống, giảm thiểu những rủi ro trong dài hạn.

Những yêu cầu này cho thấy, phát triển bất động sản theo chuỗi giá trị không còn dừng ở việc tạo ra sản phẩm và đưa ra thị trường, mà cần tính toán xuyên suốt từ nghiên cứu nhu cầu, thiết kế, xây dựng đến quản lý vận hành và khả năng thích ứng trong tương lai.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp cũng đang đối diện không ít áp lực. Chi phí đất đai, xây dựng, nhân công, nguyên vật liệu và quản lý vận hành đều gia tăng, trong khi nhu cầu thị trường vẫn tập trung nhiều ở phân khúc giá trung bình. Bên cạnh đó, những vướng mắc về pháp lý và khả năng huy động nguồn vốn phù hợp tiếp tục là thách thức đối với chủ đầu tư.