Thị trường bất động sản bước vào chu kì suy giảm trong giai đoạn 2026 - 2027

Trong báo cáo vừa phát hành, chuyên gia phân tích Công ty chứng khoán MBS cho rằng, mặt bằng lãi suất cao tác động tiêu cực tới thanh khoản thị trường bất động sản (BĐS) năm nay và năm sau trong bối cảnh nguồn cung BĐS tăng mạnh trong giai đoạn cuối 2025.

Theo đó, nhà đầu tư có xu hướng chờ đợi giá giảm nhờ có nhiều dự án lựa chọn hơn và áp lực lãi vay ở mức cao. Tốc độ tăng trưởng huy động vốn thấp hơn 2% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm khiến lãi suất huy động tăng mạnh, đẩy lãi vay trung và dài hạn tăn 2% so với cùng kỳ, lên mức hơn 12%/năm. Điều này đã khiến lãi vay trở thành gánh nặng đối với nhà đầu tư, thanh khoản thị trường do đó bị ảnh hưởng nặng nề.

Trong bối cảnh lãi suất cao, sức cầu thị trường BĐS giảm mạnh. Các chủ đầu tư buộc phải thực hiện chiến lược triển khai dự án hiện hữu thay vì tìm kiếm thêm quỹ đất mới.

Đồng thời, hàng loạt chủ đầu tư đã tung ra các chính sách hỗ trợ lãi suất cố định giảm khoảng 3-4% so với lãi suất thị trường và ân hạn gốc trong 1-2 năm... với mục tiêu hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ từ mức thấp hiện nay. Tuy vậy, nhóm phân tích MBS cho rằng, việc ưu đãi lãi suất của dự án có thể tạo lợi thế cạnh tranh đối với các dự án nhờ giảm bớt lo ngại trong gánh nặng trả lãi. Tuy vậy, tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn sẽ ở mức thấp do lãi suất cao và nguồn cung tăng mạnh.   

Ngoài lãi suất, thị trường BĐS tại Hà Nội và TP.HCM đang gặp sức cản bởi yếu tố quy hoạch. Cụ thể, quy hoạch trở thành yếu tố quan trọng trong bối cảnh hạ tầng dự kiến có thể có những thay đổi lớn nhờ các dự án đường sắt trong giai đoạn đầu tư công trung hạn 2026 -30. Tại Hà Nội, Quy hoạch tổng thể 100 năm của Thủ đô có thể định hình các khu vực phát triển mới đối với Thủ đô. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư có thể ở trong trạng thái cẩn trọng hơn khi có xu hướng chờ đợi các khu vực được hưởng lợi nhờ hạ tầng phát triển.

"Thị trường bất động sản tại Hà Nội có thể bước vào chu kì suy giảm khi tỷ lệ hấp thụ và giá bán đã có xu hướng giảm so với cuối năm 2025. Cụ thể hơn, tỷ lệ hấp thụ tại phân khúc căn hộ và thấp tầng đạt lần lượt 70% và 96% (thấp hơn mức 90% và 120% cùng kì năm 2025). Chúng tôi cho rằng sức mua bất động sản suy giảm trong bối cảnh lãi suất neo cao tác động tiêu cực đến nhu cầu và nhà đầu tư lo ngại việc thay đổi quy hoạch tại khu vực trung tâm có thể tác động tới giá bất động sản. Cụ thể hơn, mặt bằng lãi cao có thể duy trì sang năm 2027 trong bối cảnh FED dự kiến duy trì nền lãi suất nhằm kiểm soát lạm phát bên cạnh chênh lệch giữa tăng trưởng huy động và tín dụng tại Việt Nam. Tóm lại, trong bối cảnh lãi suất cao và quy hoạch đô thị, thị trường BĐS có thể bước vào giai đoạn trầm lắng", nhóm chuyên gia phân tích MBS nhận định. 

Đối với thị trường bất động sản phía nam, quá trình phục hồi đã bắt đầu kể từ cuối năm 2025 trong bối cảnh thị trường căn hộ tại Hà Nội tăng cao. Tuy nhiên trong bối cảnh lãi suất cao hiện nay, đà phục hồi bị cản trở. Hạ tầng tiếp tục trở thành động lực tăng trưởng trong dài hạn nhờ các dự án hạ tầng trọng điểm như Trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm và các tuyến metro góp phần tác động tích cực tới việc triển khai các dự án TOD như TOD Hàng Xanh và 5 khu vực TOD (940 ha) vừa được phê duyệt theo quy hoạch của TP.HCM. Dù các TOD hiện tại vẫn đang trong quá trình nghiên cứu và quy hoạch, dự kiến trong khoảng 2 - 3 năm tới khi các metro hoàn thiện, các dự án TOD khu vực phía Nam có thể triển khai nhanh hơn.

Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, với phân khúc nhà ở thấp tầng, tỷ suất cho thuê thấp và việc mua bán đầu cơ khó khăn hơn do thanh khoản giảm tỷ lệ hấp thụ có thể giảm mạnh từ mức trung bình 95% của năm 2025 về mức 50 - 60% vào năm 2026. Đối với sản phẩm căn hộ, thị trường có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ hơn nhờ nhu cầu ở thực hiện hữu. Tỷ lệ hấp thụ dự báo sẽ giảm về mức 65 - 75% từ khoảng 85% của năm 2025. 

Triển vọng tăng giá sẽ "trông cậy" vào hạ tầng đồng bộ

Theo nhóm phân tích, giai đoạn 2026-2027 sẽ là giai đoạn mở rộng của ngành bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên nhu cầu có thể chỉ tập trung tại các dự án ở thực như căn hộ và các chủ đầu tư thực hiện các công trình PPP sẽ có lợi thế hơn chủ đầu tư truyển thống do bảng giá đất tăng mạnh.

Hiện tại, hầu hết định giá P/B của các cổ phiếu ngành bất động sản đang thấp hơn trung vị 5 năm do lo ngại của nhà đầu tư về việc lãi suất cao có thể tác động tới tỷ lệ hấp thụ của dự án và lợi nhuận doanh nghiệp. Tuy nhiên, về dài hạn kì vọng tăng giá có thể đến từ việc hạ tầng được triển khai đồng bộ tác động tích cực tới giá bán của 1 số dự án khu vực như Long Thành, Cần Giờ.

Theo đó, các doanh nghiệp vẫn có nhiều cơ hội phát triển giai đoạn hiện tại là: doanh nghiệp phát triển bất động sản thực hiện các dự án được thanh toán bằng đất theo PPP giai đoạn 2026-2027, doanh nghiệp có phân khúc sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực, có thể duy trì tỷ lệ hấp thụ ở mức cao và doanh nghiệp có kết quả kinh doanh đột biến nhờ bàn giao dự án.  

"Đẩy mạnh cơ sở hạ tầng có thể trở thành động lực tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản khi hệ thống metro và đường sắt liên vùng dần hoàn thiện, góp phần mở rộng không gian đô thị và nâng cao khả năng kết nối với các đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, tiến độ hạ tầng còn kéo dài cùng mặt bằng lãi suất cao sẽ tiếp tục hạn chế sức hấp thụ tại các đại đô thị vùng ven", nhóm phân tích nhận định.

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2026-2027, các doanh nghiệp thực hiện các dự án BT sẽ được hưởng lợi trong bối cảnh hiện nay nhờ cơ chế xây dựng hạ tầng nhằm triển khai dự án. Nhờ hạ tầng đang được đẩy mạnh thông qua các đại dự án, tỷ lệ hấp thụ có thể gia tăng nhờ hạ tầng cải thiện.