Khó dựa vào tín dụng ngân hàng

Đánh giá cao chủ trương phát triển mạnh nhà ở cho thuê của Chính phủ, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, cần phải tính toán kỹ về nguồn vốn. Theo chuyên gia này, phát triển nhà ở xã hội đòi hỏi nguồn vốn lớn, dài hạn, lãi suất hợp lý. Trong khi đó, hệ thống ngân hàng đang rơi vào cảnh mất cân đối kỳ hạn, lãi suất cho vay cũng không thể rẻ nếu không có sự hỗ trợ từ ngân sách (do lãi suất huy động đang ở mức cao).

Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới, tức là đáp ứng được nhu cầu nhà ở, thì cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ, chứ không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi. Lấy ví dụ về gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội giải ngân rất thấp (chỉ khoảng 2% sau hơn 3 năm), TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, ngân hàng cũng là doanh nghiệp, nên không thể cho vay dài hạn với lãi suất thấp.

Để chương trình phát triển nhà ở cho thuê thành công, theo chuyên gia này, cần huy động từ vốn Chính phủ và trái phiếu chính phủ, bởi chỉ có trái phiếu chính phủ mới có khả năng huy động vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất 3 - 4%. Nhiều quốc gia trên thế giới đều sử dụng nguồn lực từ Chính phủ để phát triển nhà ở cho thuê.

Trao đổi với đại biểu dự Đại hội XIV Công đoàn Việt Nam sáng 5/6/2026, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng khẳng định, trước mắt, Nhà nước sẽ sử dụng ngân sách, trực tiếp đầu tư xây dựng nhà cho thuê, sau đó có thể thuê doanh nghiệp vận hành, quản lý. Song song đó, các bộ, ngành được giao xây dựng cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng, lãi suất, nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư vào phân khúc nhà ở công nhân và nhà ở cho thuê dài hạn.

Việc sử dụng “vốn mồi” ngân sách để đầu tư nhà ở cho thuê giai đoạn đầu là tất yếu, song đầu tư nhà cho thuê đòi hỏi nguồn vốn lớn. Do đó, để mở rộng quy mô chương trình này, không thể chỉ trông chờ vào ngân sách. Chính phủ cũng đang chỉ đạo các bộ, ngành nghiên cứu giải pháp tập trung khơi thông dòng vốn tư nhân, dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng. Nguồn lực nhà nước sẽ được sử dụng dẫn dắt, tạo lực đẩy cho thị trường.

GS-TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, để phát triển thị trường nhà ở cho thuê, không thể chỉ dựa vào Nhà nước, cũng không thể chỉ dựa vào tư nhân, mà cần sự phối hợp chặt chẽ của cả hai khu vực. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò dẫn dắt thông qua quy hoạch phát triển đô thị, bố trí quỹ đất phù hợp, đầu tư hạ tầng, đưa ra chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng. Bên cạnh đó, điều quan trọng nhất là phải có cơ chế huy động vốn xã hội vào lĩnh vực này.

“Để phát triển nhà ở cho thuê dài hạn, cần phải nghiên cứu phát triển các công cụ tài chính dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay ngân hàng, hay trông chờ vào ngân sách. Chỉ khi hành lang pháp lý được hoàn thiện, nguồn vốn đầu tư được đa dạng hóa, các chính sách hỗ trợ đủ hấp dẫn, doanh nghiệp tư nhân mới sẵn sàng bỏ vốn tham gia phát triển các dự án nhà ở cho thuê chất lượng, góp phần hình thành một thị trường nhà ở cho thuê bền vững trong tương lai”, GS-TS. Hoàng Văn Cường nhận định.

“Chứng khoán hóa” các quỹ bất động sản để gọi vốn phát triển nhà cho thuê

Đối với đa phần người lao động ở các thành phố lớn hiện nay, nhà ở cho thuê là phương án lý tưởng nhất trong bối cảnh giá nhà quá cao, chưa kể nguy cơ vướng quy hoạch bất kỳ lúc nào. Phát triển nhà ở cho thuê sẽ giải quyết được cả vấn đề nhà ở lẫn an sinh xã hội. Kinh nghiệm nhiều quốc gia cho thấy, mở rộng thị trường nhà ở cho thuê có thể chưa kéo giảm ngay giá nhà, song sẽ dần triệt tiêu tình trạng đầu cơ bất động sản.

Tại các quốc gia phát triển trên thế giới, thị trường nhà ở cho thuê phát triển mạnh. Theo ông Phan Lê Thành Long, Tổng giám đốc AFA Group, để thu hút được nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội, vấn đề cốt lõi đầu tiên là phải cung cấp được cho nhà đầu tư quỹ đất sạch, vị trí tốt.

Đối với vấn đề vốn, tại các quốc gia, nhà đầu tư sẽ chứng khoán hóa dự án này, “đóng gói” thành quỹ tín thác bất động sản (REIT), niêm yết chứng chỉ quỹ này lên thị trường chứng khoán để gọi vốn. Nếu cho rằng, thị trường nhà ở cho thuê có tiềm năng tăng trưởng tốt, các nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ đầu tư vào quỹ này. Thông qua các quỹ REIT, người dân sẽ có thể tham gia góp vốn và kiến tạo thị trường nhà ở cho thuê.

Được biết, đến đầu năm 2025, toàn thế giới có trên dưới 1.000 chứng chỉ quỹ REIT được niêm yết, tổng vốn hóa thị trường xấp xỉ trên 2.000 tỷ USD. Tuy vậy, tại Việt Nam, việc thu hút dòng vốn đầu tư tư nhân vào các quỹ này còn là dấu chấm hỏi.

Trên thị trường Việt Nam, quỹ đầu tư bất động sản duy nhất đang tồn tại là TCREIT - Quỹ đầu tư Bất động sản Techcom Việt Nam do Techcom Capital quản lý (thành lập năm 2016). TCREIT chủ yếu đầu tư vào các bất động sản đã hoàn thành hoặc chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản. Hiện quỹ cũng đã được niêm yết trên sàn HoSE.

Dù thành lập đã 10 năm, song Quỹ TCREIT vẫn hoạt động ở quy mô nhỏ, chủ yếu phục vụ tệp khách hàng trong hệ sinh thái của Techcombank. Đương nhiên, quỹ này cũng không phục vụ phân khúc nhà ở cho thuê. 

Theo các chuyên gia, thu hút vốn xã hội vào các quỹ REIT thiên về nhà ở cho thuê vẫn là ẩn số. Đầu tư vào các quỹ REIT được quản lý  bởi đội ngũ chuyên nghiệp, nhà đầu tư nhỏ lẻ dù có số vốn không lớn, vẫn có thể tham gia gián tiếp vào thị trường bất động sản và thường được chia cổ tức cao (ở các nước, quỹ REIT thường được miễn toàn bộ thuế thu nhập doanh nghiệp và khoảng 90% lợi nhuận của quỹ sẽ được chia cho cổ đông dưới dạng cổ tức), an toàn hơn so với đầu tư cổ phiếu bất động sản.

Dù vậy, khi đầu tư vào quỹ REIT hay bất kỳ chứng chỉ quỹ nào, nhà đầu tư đều phải mất phí quản lý, hiệu quả hoạt động của quỹ không có gì đảm bảo chắc chắn và cũng có thể lợi tức thu về không cao bằng đầu tư cổ phiếu bất động sản.

Trên thực tế, giai đoạn trước đây, rất nhiều quỹ ngoại đã thành lập các quỹ REIT tại Việt Nam, song đều đã ngừng hoạt động, như Quỹ VinaLand Limited của Vinacapital, Quỹ Vietnam Property Fund (VPF) của Dragon Capital, các quỹ ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, Quỹ Vietnam Property Holding của Saigon Asset Management… 

Dĩ nhiên, trong các quỹ REIT nói trên, không có quỹ nào đầu tư vào thị trường nhà ở cho thuê - phân khúc vốn rất “khát” tại thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, việc các quỹ này thua lỗ cũng cho thấy, để vận hành các quỹ REIT một cách hiệu quả, thu hút được niềm tin của nhà đầu tư là không đơn giản.