Tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 12/5 tại TP.HCM, ông Huỳnh Anh Huy, Giám đốc phân tích ngành, Công ty Chứng khoán Kafi cho rằng nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn giữ vai trò dẫn dắt đáng kể trên thị trường chứng khoán, đặc biệt trong rổ VN30 với nhiều doanh nghiệp vốn hóa lớn.

Theo ông Huy, thời gian qua, thị trường nhắc nhiều đến vai trò kéo chỉ số của nhóm cổ phiếu ngân hàng và một số mã vốn hóa lớn. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, nhiều cổ phiếu bất động sản vẫn đang ở vùng định giá thấp, trở thành nhóm được giới đầu tư kỳ vọng cho “con sóng” mới của thị trường.

“Có những cổ phiếu bất động sản hiện đang được chiết khấu 30 - 40% so với giá trị tài sản ròng (NAV) thực tế của doanh nghiệp. Điều này phản ánh tâm lý thị trường vẫn còn thận trọng với triển vọng ngành”, ông Huy nói.

Dù vậy, ông cho rằng bức tranh nội tại của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đang tích cực hơn đáng kể. Trong quý I/2026, nhiều doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng hai chữ số, thậm chí có đơn vị lợi nhuận tăng gấp đôi, gấp ba nhờ hoạt động bàn giao dự án.

“Điều đó cho thấy các doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, sở hữu quỹ đất và vị thế thị trường mạnh đang phục hồi khá nhanh”, ông Huy nhận định.

Tuy nhiên, theo chuyên gia của Công ty Chứng khoán Kafi, nghịch lý hiện nay là kết quả kinh doanh cải thiện nhưng giá cổ phiếu bất động sản vẫn chưa tăng tương xứng. Một trong những nguyên nhân đến từ lo ngại của thị trường về chính sách tiền tệ và khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp địa ốc.

Ông Huy phân tích, quy định kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành ngân hàng đang tạo áp lực nhất định lên doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh nhu cầu vốn của các chủ đầu tư ngày càng lớn.

“Hiện nay rất hiếm dự án quy mô vài trăm tỷ đồng. Phần lớn dự án đều có quy mô hàng nghìn tỷ, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng. Vì vậy, nếu hạn mức tăng trưởng tín dụng bị siết ngay từ đầu năm, thị trường sẽ lo ngại doanh nghiệp khó tiếp cận vốn để triển khai dự án mạnh mẽ như giai đoạn phục hồi năm 2025”, ông nói.

Dù vậy, ông Huy cho rằng doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nhiều kênh huy động vốn ngoài tín dụng ngân hàng. Trong đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn dư địa phát triển lớn nếu so với các nước trong khu vực như Malaysia hay Thái Lan.

Bên cạnh đó, thị trường cổ phiếu, hoạt động tăng vốn và gọi vốn từ nhà đầu tư cũng được đánh giá còn nhiều tiềm năng. Ông Huy dẫn chứng, trong quý III và quý IV/2025, thị trường từng chứng kiến làn sóng IPO và bán vốn diễn ra khá mạnh.

“Trong bối cảnh thị trường chứng khoán Việt Nam được kỳ vọng nâng hạng lên thị trường mới nổi, dòng vốn ngoại có thể gia tăng. Đây sẽ là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản huy động thêm vốn cổ phần”, ông nhận định.

Tuy nhiên, đối với kênh trái phiếu, ông Huy cho rằng khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư hiện đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn 2020 - 2021.

“Trước đây phát hành trái phiếu tương đối dễ dàng, nhưng hiện nay nhà đầu tư đánh giá rất kỹ. Họ quan tâm doanh nghiệp phát hành để làm dự án nào, pháp lý dự án ra sao, khả năng bán hàng và tạo dòng tiền thế nào để đảm bảo trả nợ”, ông phân tích.

Theo ông, cách tiếp cận của nhà đầu tư trái phiếu hiện nay ngày càng giống với tiêu chuẩn thẩm định của ngân hàng. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ hoặc vị thế yếu trên thị trường gặp khó hơn trong việc huy động vốn, dù nhu cầu phát hành trái phiếu vẫn rất lớn.