Cam kết lợi nhuận tới mức khó tin

Mức cam kết lợi nhuận được các chủ đầu tư dự án condotel đưa ra khá hấp dẫn, thường từ 10 đến 15% mỗi năm. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư mua căn hộ tại dự án thì sau 7-10 năm, họ đã có thể hoàn vốn và “được không” căn nhà.

Mức lợi nhuận này hấp dẫn hơn nhiều so với lãi suất gửi tiền ở các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, việc cam kết lợi nhuận này có đạt được như quảng cáo đưa ra?

Ông Nguyễn Hữu Đức, Phó chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Địa ốc FirstReal nhận định, xét theo khía cạnh kinh doanh, với chủ đầu tư chỉ cần bán được căn hộ thì đó là thành công của họ. Việc họ cam kết lợi nhuận từ cho thuê hay ưu đãi lãi suất ngân hàng chỉ là chiêu thức để thu hút khách hàng đến mua dự án, chứ hiệu quả kinh doanh của căn nhà sau khi mua thì không ai có thể nói trước được.

Ông Erik Billgren, Quản lý điều hành Savills Đà Nẵng thẳng thắn cho rằng, phía sau bức tranh hào nhoáng các condotel là tình hình kinh doanh các dự án condotel khi đi vào khai thác còn nhiều gam màu xám. Nói cách khác, là dòng tiền để trả lãi cho người mua nhà không thể đảm bảo như cam kết.

“Cam kết trả lợi nhuận cố định 10%/năm trong vòng 10 năm tương tự phát hành trái phiếu, nghĩa là chủ đầu tư phát sinh nghĩa vụ trả nợ lãi trong thời hạn cam kết. Việc chủ đầu tư có sẵn sàng và có khả năng thực hiện nghĩa vụ này hay không, phụ thuộc vào cơ sở pháp lý của cam kết này và năng lực tài chính của chủ đầu tư”, ông Erik Billgren nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó tổng giám đốc Furama Resort Đà Nẵng, kiêm Giám đốc truyền thông Công ty cổ phần Ariyana (thuộc Tập đoàn Sovico), chủ đầu tư Dự án Ariyana Beach Resort and Suites Danang nhận định, với mức cam kết như trên, thì việc chia sẻ lợi nhuận của các dự án rất rủi ro.

“Có thể nói, không nơi nào trên thế giới đưa ra những mức cam kết lợi nhuận cho các dự án condotel vô lý như ở Việt Nam, lên đến 12%/năm, thậm chí có chủ đầu tư còn dâng lên 15%/năm. Dự án condotel không phải là dự án căn hộ nghỉ dưỡng và dòng sản phẩm này chỉ để cho các hộ gia đình hoặc cá nhân thuê theo tháng, theo năm, nên lợi nhuận không cao và cũng có thể không có các dịch vụ ăn uống, giải trí đa dạng để có thêm lợi nhuận. Tôi e rằng, đây là cách để họ bán được sản phẩm và có nguồn tài chính để xoay vòng”, ông Quỳnh nói.

Cũng theo ông Quỳnh, mặc dù được hưởng lợi thế rất lớn từ hiệu ứng tích cực của thương hiệu Furama Resort thông qua hiệu quả kinh doanh trong suốt chặng đường 20 năm qua, cũng như việc Công ty cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai (đơn vị quản lý Furama Resort) liên kết với Ngân hàng HDBank đang cung cấp 2 gói tín dụng cho vay (lên đến 80% giá trị hợp đồng) và hỗ trợ toàn bộ lãi suất trong suốt thời gian xây dựng, dự kiến 18 tháng, ân hạn nợ gốc, miễn phí thanh toán trước hạn đối với toàn bộ khách hàng mua căn hộ nghỉ dưỡng Ariyana Beach Resort and Suites Đà Nẵng, tuy nhiên, khi đưa ra mức cam kết 10% hoàn vốn/năm đối với Dự án Căn hộ nghỉ dưỡng Ariyana Beach Resort and Suites Đà Nẵng, đơn vị quản lý và vận hành Furama Đà Nẵng cũng đã phải tính toán rất kỹ lưỡng và thực tế để đảm bảo mức chia sẻ lợi nhuận là hoàn toàn có khả năng, từ việc sinh lời trong kinh doanh khách sạn.

Khách hàng cần lựa chọn chủ đầu tư uy tín

Ông Erik Billgren nhận định, muốn thực hiện thành công mô hình condotel cần 3 yếu tố. Thứ nhất, sản phẩm condotel nên được thiết kế với diện tích vừa phải, giá thành hợp lý, vừa túi tiền khách hàng. Thứ hai là quyền sử dụng lâu dài. Thứ ba, chủ đầu tư cũng cần lưu ý lựa chọn thương hiệu quản lý khách sạn uy tín, đồng thời chứng tỏ năng lực tài chính của mình với khách hàng.

“Đây cũng là những yếu tố được khách hàng cẩn trọng cân nhắc trong việc đầu tư vào condotel. Thương hiệu quản lý khách sạn uy tín hứa hẹn công suất cho thuê lại các căn hộ như khách sạn ở mức cao, đem lại nguồn thu nhập ổn định cho chủ đầu tư, kết hợp với năng lực tài chính vững mạnh sẽ là cơ sở để đảm bảo với khách mua rằng, chủ đầu tư có thể thực hiện trả lãi trong thời hạn cam kết”, ông Erik Bilgren cho biết.

Ông Nguyễn Đức Quỳnh đưa ra phân tích so sánh, condotel thực chất là căn hộ tiện lợi để ở và kết hợp cho thuê như khách sạn. Đối với dòng sản phẩm này, căn hộ tiện lợi và cơ sở hạ tầng của khu đó chỉ cần đảm bảo đáp ứng nhu cầu người ở đến mức thấp nhất, thường áp dụng cho hộ gia đình hoặc cá nhân thuê dài hạn theo tháng hoặc theo năm. Còn với căn hộ nghỉ dưỡng, dòng sản phẩm này phải đáp ứng các yêu cầu của một khu nghỉ dưỡng và thường áp dụng cho khách thuê theo kỳ nghỉ, tương tự như với Dự án Ariyana Beach Resort and Suites Đà Nẵng.

“Ví dụ, sảnh phải đủ rộng để làm thủ tục nhận và trả phòng cho hàng trăm người/ngày, cơ sở hạ tầng phải mang lại sự thoải mái cho du khách như khu hội nghị lớn và nhiều phòng cho các đoàn khách MICE, bể bơi, nhà hàng, bar, bãi biển, các khu vui chơi, các khu vực phụ trợ bếp núc, kho bãi, kỹ thuật, phòng ban, phòng cháy, chữa cháy… phải đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế để đảm bảo dịch vụ chất lượng, đáng chuẩn hạng sao quốc tế, và đặc biệt để giảm thiểu các nguy cơ rủi ro tới an toàn, an ninh cho khách”, ông Quỳnh cho biết.

Theo ông Quỳnh, các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam hiện nay thường hạn chế đến mức thấp nhất các yếu tố trên nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, nhưng trên thực tế, điều này sẽ tạo ra bất lợi khi dự án đưa vào kinh doanh và dẫn đến việc không thể mang lại lợi nhuận để chia sẻ với nhà đầu tư.

“Nhà nước cần phải có quy chuẩn rõ ràng cho các nhà phát triển bất động sản theo loại này để có thể đảm bảo cơ sở hạ tầng và dịch vụ đáp ứng được nhu cầu của khách cư trú. Các quy chuẩn của condotel khác với khu căn hộ dân cư là cần phải có các dịch vụ phục vụ khách du lịch như nhà hàng, bể bơi rộng, các dịch vụ giải trí cho người lớn và trẻ em...”, ông Quỳnh góp ý.

Về phần mình, ông Erik Billgren cho rằng, để đảm bảo quyền lợi cho mình, người mua cần có những nhìn nhận đánh giá thận trọng về cơ hội đầu tư vào sản phẩm, hiểu rõ uy tín của chủ đầu tư dự án, tính pháp lý của dự án, thỏa thuận giữa hai bên và các yếu tố khác để có thể hoàn toàn tin tưởng vào cam kết thu nhập của chủ đầu tư trong chương trình cho thuê lại condotel.

“Cơ quan quản lý cần có những quy định rõ ràng về công bố thông tin, đảm bảo tính minh bạch trong năng lực tài chính của chủ đầu tư và hướng dẫn cụ thể để đảm bảo cơ sở pháp lý của cam kết lợi nhuận, bảo vệ quyền lợi cho khách mua condotel”, ông Erik Billgren nói thêm.