Điểm giao cắt của 3 siêu dự án TOD

Ngày 12/4, Dự án tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh đã được khởi công với tổng mức đầu tư hơn 147.000 tỷ đồng, tương đương hơn 5,6 tỷ USD. Dự án đi qua 4 địa phương: Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng - Quảng Ninh với chiều dài 120,2 km, được thiết kế theo tiêu chuẩn đường đôi, khổ ray 1.435mm, điện khí hóa toàn tuyến, tốc độ tối đa lên tới 350km/h, riêng đoạn qua Hà Nội có tốc độ tối đa 120km/h. Dự án dự kiến sẽ sử dụng thế hệ tàu cao tốc mới nhất, hiện đại nhất cùng hệ thống thông tin, tín hiệu, trang thiết bị cao cấp hàng đầu thế giới do Siemens Mobility (Đức) cung cấp.

Tuyến sẽ đi qua 3 ga trung chuyển là Gia Bình (Bắc Ninh), Ninh Xá (Hải Phòng), Yên Tử (Quảng Ninh) và có 1 depot (trung tâm kỹ thuật, sửa chữa, bảo dưỡng, lưu đỗ) đặt tại ga cuối Hạ Long. Theo kế hoạch, dự án sẽ hoàn thành và chính thức đi vào vận hành, khai thác thương mại trong năm 2028, rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội tới Quảng Ninh xuống 5-7 lần, từ hơn 2 tiếng chỉ còn khoảng 23 phút. Tuyến đường sắt này không chỉ kết nối Hà Nội – Quảng Ninh mà còn kết nối Hà Nội với Hải Phòng qua ga Ninh Xá, từ Ninh Xá đến Trung tâm hành chính mới của Hải Phòng là Thủy Nguyên chỉ chưa đầy 30km.

Trước đó, Lễ khởi công Dự án thành phần 1 thuộc Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng cũng đã được thực hiện vào cuối năm 2025. Tuyến đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng có tổng chiều dài tuyến chính khoảng 390,9 km, tuyến nhánh khoảng 27,9 km, đường đơn khổ 1.435 mm.

Tuyến đường sắt có tốc độ thiết kế 160 km/h đối với tuyến chính đoạn từ ga Lào Cai đến ga Nam Hải Phòng; tốc độ thiết kế 120 km/h đối với đoạn qua khu vực đầu mối thành phố Hà Nội, tốc độ thiết kế 80 km/h đối với các đoạn tuyến còn lại. Tuyến đi qua 6 tỉnh/thành phố gồm: Lào Cai, Phú Thọ, Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng, với 32 ga. Điểm đầu tuyến tại vị trí nối ray với đường sắt Trung Quốc thuộc địa phận phường Lào Cai, tỉnh Lào Cai; điểm cuối tại ga cảng Lạch Huyện, đặc khu Cát Hải, TP. Hải Phòng. Dự án có tổng mức đầu tư hơn 203.200 tỷ đồng, được thực hiện theo hình thức đầu tư công, phấn đấu hoàn thành chậm nhất vào năm 2030.

Một dự án khác là tuyến đường sắt Hải Phòng – Hạ Long – Móng Cái có chiều dài khoảng 187 km, khổ đường 1.435 mm đang được nghiên cứu đầu tư. Khi hoàn thành, tuyến sẽ hình thành mạng lưới đường sắt khép kín từ Hà Khẩu (Trung Quốc) – Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh – Đông Hưng (Trung Quốc) và ngược lại. Theo tính toán sơ bộ, nếu đầu tư phân kỳ theo đường đơn, tổng mức đầu tư tuyến đường sắt Hải Phòng – Hạ Long – Móng Cái vào khoảng 4 tỷ USD, thuộc tiêu chí dự án quan trọng quốc gia.

Điểm “giao cắt” của cả 3 tuyến đường sắt quy mô lớn này là Hải Phòng. Những siêu dự án này không không chỉ đang mở ra một “siêu trục phát triển” của miền Bắc, thúc đẩy giao thương liên vùng và quốc tế, mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.

TOD - “công thức vàng” gia tăng giá trị bất động sản

Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông TOD (Transit Oriented Development)  đang trở thành “chìa khóa vàng” tái cấu trúc không gian đô thị và tạo ra giá trị gia tăng mạnh mẽ cho bất động sản Hải Phòng. Trong kinh tế học đô thị, giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào vị trí địa lý mà còn phụ thuộc vào “thời gian tiếp cận”. Khi các tuyến đường sắt hoàn thành, di chuyển từ Hà Nội trên các chuyến tàu đường sắt cao tốc đến Hải Phòng, Quảng Ninh chỉ còn 30-45 phút.

PGS.TS Lưu Đức Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, mô hình đô thị mới quanh TOD là giải pháp “xương sống” trong chiến lược xây dựng các siêu đô thị thế hệ mới, nơi hạ tầng và không gian an cư được tích hợp thành một hệ sinh thái thống nhất, từ đó nâng cao chất lượng sống cho cư dân.

Còn chuyên gia về quy hoạch đô thị KTS Trần Tuấn Anh phân tích, TOD không chỉ gắn liền với nhà ở mà còn thúc đẩy phát triển các sản phẩm đa chức năng: văn phòng, bán lẻ, dịch vụ, giải trí trong cùng một khu vực. Mô hình “mixed-use” hay khu phức hợp đan xen được các nhà phát triển bất động tích hợp khéo léo xung quanh các trạm giao thông, với không gian sống “đa chức năng” làm việc, học tập, mua sắm, vui chơi giải trí… đều có thể tiếp cận dễ dàng bằng đi bộ hoặc phương tiện công cộng. Nhờ đó, các dự án TOD có mức độ hấp thụ tốt hơn so với các dự án truyền thống ở vùng ven không có hạ tầng giao thông tương tự”.

Theo kinh nghiệm quốc tế, giá bất động sản quanh các ga TOD có thể tăng 20–50% so với khu vực không có kết nối giao thông. Theo số liệu từ CBRE, chỉ số tăng giá của bất động sản quanh TOD trên thế giới và Việt Nam. Tại Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Thái Lan…, giá bất động sản đã tăng bằng lần. Điển hình tại Bangkok và Manila, giá căn hộ dọc tuyến metro tăng từ 50-100% trong 5 năm đầu tư, trong đó, các khu đô thị quy mô lớn dọc tuyến ghi nhận mức tăng giá mạnh nhờ các tuyến TOD.

Tại Việt Nam, thị trường từng chứng kiến các “nấc thang” tăng giá bất động sản liên quan đến tuyến metro. Các dự án bất động sản ven TOD tại TP.HCM tăng từ 3-4 lần so với thời điểm mở bán là ví dụ điển hình.

Hải Phòng từ lâu đã là trung tâm công nghiệp và cảng biển lớn nhất miền Bắc. Tuy nhiên, với sự xuất hiện của các tuyến đường sắt liên vùng, vai trò của thành phố đang được nâng tầm trở thành Trung tâm logistics của miền Bắc, là điểm trung chuyển hàng hóa quốc tế và là cửa ngõ xuất nhập khẩu chiến lược. Điều này kéo theo nhu cầu lớn về bất động sản công nghiệp, logistics và nhà ở cho chuyên gia.

Các dự án TOD mới sẽ giúp Hải Phòng giảm áp lực nội đô, mở rộng không gian phát triển sang các khu vực mới như Thủy Nguyên. Trong bức tranh đó, Thủy Nguyên nổi lên như khu vực hưởng lợi trực tiếp nhất khi nằm ở vị trí chiến lược là giao điểm của các dự án hạ tầng chiến lược lớn về đường sắt, sân bay, cảng biển.

So với nội đô, quỹ đất Thủy Nguyên còn rộng, giá đất còn rất hợp lý, là điều kiện lý tưởng để phát triển các khu đô thị TOD quy mô lớn và các dự án bất động sản cao cấp, phục vụ cho hàng triệu cư dân có nhu cầu sinh sống và nhân lực làm việc tại Hải Phòng.

Trong bối cảnh đó, các dự án bất động sản ở Thủy Nguyên đang hưởng lợi lớn, điển hình như dự án Sol Garden. Không đơn thuần là một khu nhà ở, Sol Garden được định hình như một không gian sống gắn liền với triết lý TOD - nơi mọi tiện ích, mọi trải nghiệm đều xoay quanh khả năng kết nối.

Dự án được lấy cảm hứng từ phong cách Nam Âu - nơi kiến trúc sinh ra để đón gió và chan hòa ánh sáng, nơi đề cao một không gian sống phóng khoáng, hiện đại và kết nối những tâm hồn yêu thiên nhiên. Tại Sol Garden, mỗi căn nhà phố được kiến tạo như một không gian sống mang dấu ấn nghệ thuật, nơi kiến trúc tinh tế hòa quyện cùng thiên nhiên xanh mát. Những đường nét thiết kế thanh lịch, mặt tiền rộng mở đón trọn ánh sáng tự nhiên và tầm nhìn hướng ra các khoảng xanh được chăm chút tỉ mỉ, tạo nên cảm giác gần gũi với thiên nhiên ngay giữa lòng đô thị.

Ở đây, cư dân không chỉ tìm thấy một căn nhà, mà tìm thấy một cách sống mới đó là sống trong không gian xanh, di chuyển thuận tiện và kết nối nhanh với các trung tâm lớn. Sol Garden được định vị như hạt nhân của mô hình TOD, kiến tạo chuẩn sống mới: bước ra cửa là hòa mình với thiên nhiên, không gian xanh và biển, thêm vài bước là lên tàu cao tốc. Đây bước tiến lớn về quy hoạch, là sự tái định nghĩa giá trị sống trong kỷ nguyên hạ tầng tốc độ cao, khi khoảng cách địa lý được xóa nhòa bởi thời gian di chuyển ngắn ngủi.