Hai phương án về tiêu chí thu hồi

Trong khi Dự thảo nghị định về định giá đất đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư và giới chuyên gia, thì Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) cũng đã được hoàn thiện thêm một bước so với phiên bản trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ năm vừa qua.

Theo dự kiến, trong phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 8/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau của Dự thảo.

Quá trình thảo luận, một trong số các nội dung được nhiều chuyên gia, đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm và đang còn quan điểm nhiều chiều là quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Dự thảo ngày 27/7, Điều 79, đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, đưa ra 2 phương án về xác định tiêu chí thu hồi và thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Phương án 1 quy định theo hướng giao HĐND cấp tỉnh quyết định dự án trọng điểm thực hiện đấu thầu dựa trên 5 nguyên tắc cụ thể. Ngoài các trường hợp này mà Nhà nước thu hồi thì giao tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương án 2 quy định tiêu chí phân định theo quy mô về diện tích dự án. Theo đó, trên 10 ha là trường hợp đấu thầu, không phân biệt loại đất thực hiện dự án. Dưới 10 ha và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá; dưới 10 ha và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có.

Quy định theo hướng của phương án 2 nhằm xác định rõ ràng ngay tại Luật các trường hợp đấu thầu, đấu giá, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để địa phương thực hiện được ngay. Mức 10 ha, theo Chính phủ là phù hợp với khả năng sẵn có của quỹ đất tại các địa phương trong bối cảnh hiện nay, đồng thời tạo điều kiện cho cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai thực hiện được trên thực tế.

Liên quan đến vấn đề này, tại Kỳ họp thứ năm, đại biểu Trần Thị Hiền (Hà Nam) cho rằng, quy định những dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10 ha đối với khu vực nông thôn, dưới 5 ha đối với khu vực đô thị sẽ không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phải thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất; phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án là chưa thực sự phù hợp.

Đại biểu Hiền đề nghị điều chỉnh giảm quy mô diện tích dự án nhà ở thương mại xuống 5 ha đối với khu vực nông thôn và 3 ha đối với khu vực đô thị, vì ở những tỉnh không phải là các tỉnh thuộc trung tâm của vùng kinh tế, các tỉnh miền núi thì như quy định theo Dự thảo, rất khó khăn trong việc thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án.

Đồng thời, bà Hiền cũng đề nghị nghiên cứu quy định, đối với dự án nhà ở thương mại mà có 100% diện tích đất nông nghiệp (bao gồm cả diện tích giao thông, thủy lợi nội đồng) và dưới mức quy định về quy mô diện tích, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án và nhà đầu tư không phải thỏa thuận.

Còn dự án mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất (không phân biệt phải có đất ở hoặc đất ở và các loại đất khác) để thực hiện dự án, thì được phép chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở thương mại.

Với Dự thảo ngày 27/7 nói trên, quy định về quy mô dự án vẫn giữ nguyên. Và với quy định về tự thỏa thuận như Dự thảo, theo đại biểu Hiền, không có gì mới đáng kể để việc thỏa thuận có thể được cải thiện. Vì thế, bà Hiền cho rằng, nên dung hòa cả hai phương án, tức là vừa phân quyền mạnh mẽ hơn cho địa phương, vừa giảm quy mô diện tích dự án nhà ở thương mại xuống 5 ha đối với khu vực nông thôn, 3 ha đối với khu vực đô thị.

“Đây không chỉ là ý kiến cá nhân, mà đã tham khảo ý kiến chuyên gia, cũng như lắng nghe ý kiến các nhà đầu tư trong lĩnh vực hạ tầng”, bà Hiền cho biết.

Tại sao lại là 10 ha?

Cuối tháng 7/2023, cơ quan chủ trì thẩm tra Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) - Ủy ban Kinh tế của Quốc hội liên tục tổ chức các hội thảo lấy ý kiến về Dự thảo, ở cả hai miền Nam - Bắc.

Tại đây, đại biểu Quốc hội còn băn khoăn về cả hai phương án tại Điều 79 nói trên.

Quy định như vậy thì cứ trên 10 ha là hoàn toàn có thể được đưa vào quyết định thu hồi, còn dưới 10 ha đương nhiên là không. “Vậy cơ sở nào đưa ra mức 10 ha? Không luận giải nổi”, đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội), Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội băn khoăn.

Quan điểm của ông Cường là nên quy định ngược lại, tức là chọn những loại dự án nào phải để cho người dân được thỏa thuận, còn lại là thu hồi.

Cụ thể, ông Cường cho rằng, có 3 nhóm dự án nên để cho người dân thỏa thuận.

Nhóm thứ nhất là người dân với doanh nghiệp cần đầu tư một dự án sản xuất nào đó không cần có quyết định của Nhà nước. Nhà nước không cần phải phê duyệt dự án đó. “Người ta có đất người ta làm, hoặc người ta thỏa thuận với nhau chung đất làm. Trong trường hợp này, hoàn toàn có quyền tự thỏa thuận”, ông Cường nêu quan điểm.

Nhóm thứ hai là loại dự án Nhà nước cũng cần phê duyệt, nhưng là dự án người dân góp đất vào như dạng cổ phần. “Phần đất của người ta, người ta vẫn có quyền ở đó, vậy thì người ta phải được quyền tự thỏa thuận”, ông Cường lập luận.

Nhóm thứ ba là dạng “tự điều chỉnh”. Những khu dân cư ở chen chúc, họ tự điều chỉnh, đồng ý nhà này thụt vào một ít, nhà kia phá đi một phần để làm đường đi chung. Thậm chí, có thể có một nhà đầu tư nào đó tham gia tự điều chỉnh cùng những người này. Trường hợp như vậy, người dân nên được thỏa thuận.

Còn “khi dự án mà Nhà nước đã phải ra quyết định cho phép đầu tư trở thành khu thương mại, khu đô thị…, khi có bàn tay Nhà nước ra quyết định phê duyệt dự án, thì phải thực hiện phương án thu hồi”, ông Cường nhấn mạnh.

Vị đại biểu Hà Nội lập luận, khi thu hồi xong rồi, trường hợp nào thuộc đất thu hồi xong phải đấu giá, đấu thầu thì có quy định rồi, vì thế, không lo ngại việc thu hồi xong bị nhà đầu tư “chiếm lợi”.

“Qua đấu thầu, đấu giá, Nhà nước mới phân phối lại được lợi ích từ đất nông nghiệp thành đất thương mại, dịch vụ hay đất đô thị. Khi đó mới bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Nếu để thỏa thuận, nhà đầu tư thỏa thuận giỏi từ đất nông nghiệp thành đất ở thì nhà đầu tư được hưởng; người dân nào “khéo” thì được hưởng lợi, còn Nhà nước không có gì cả. Nhà nước chỉ đứng ra chịu hậu quả khi người dân mất đất, khi hạ tầng không được đầu tư. Tất cả hậu quả, Nhà nước phải chịu”, ông Cường lo ngại.

Phát biểu tại buổi hội thảo tổ chức tại TP.HCM ngày 31/7, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị các cơ quan chủ trì soạn thảo, thẩm tra, tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng, lấy ý kiến rộng rãi các đối tượng chịu sự tác động để hoàn thiện các quy định có liên quan đến thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Ông Nguyễn Đức Hải đặc biệt lưu ý việc hoàn thiện các quy định thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án thương mại, dịch vụ, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có, góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai… phải bảo đảm rõ ràng, khả thi.

Sau khi được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến, Dự thảo tiếp tục được hoàn thiện trình Quốc hội thảo luận, thông qua tại Kỳ họp thứ sáu (tháng 10/2023).