Hàng chục ngàn sản phẩm sắp mở bán

Kết thúc quý I/2026, số liệu từ DKRA Group cho thấy, phân khúc chung cư phía Nam có 105 dự án đang được triển khai xây dựng và bán hàng, cung cấp ra thị trường 14.156 căn hộ, giảm 25% so với cùng kỳ năm 2025. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 51%, tương đương 7.158 căn, giảm 36% so với quý IV/2025.

Điểm đáng chú ý là, sản phẩm bán ra tập trung chủ yếu tại TP.HCM với 91% (chủ yếu là khu Đông như các phường Dĩ An, Thuận An, An Phú…); lượng chung cư tại Tây Ninh chiếm 7,9%, đến từ 3 dự án và Đồng Nai chỉ chiếm 1,1%.

Mức giá nhà chung cư được công bố với sự chênh lệch khá lớn. Tại TP.HCM, mức giá là từ 39 tới 500 triệu đồng/m2. Mức giá thấp nhất tại tỉnh Tây Ninh là 38 triệu đồng/m2 (tăng so với mức 30 triệu đồng/m2 của năm 2025) và cao nhất là 60 triệu đồng/m2. Tại Đồng Nai, mức giá thấp nhất là 36 triệu đồng/m2 và cao nhất là 49 triệu đồng/m2. DKRA Group cho rằng, giá chung cư trong quý I/2026 đã tăng từ 3 tới 15% so với quý IV/2025 tùy từng dự án.

Tín hiệu tích cực đã tới trong tháng 4/2026, khi hàng loạt ngân hàng đồng loạt thông báo giảm lãi suất cho vay mua nhà, giá vật tư xây dựng cũng giảm so với tháng 3. Kế hoạch xây dựng và ra hàng dự án mới được các doanh nghiệp triển khai trở lại.

Cụ thể, Tập đoàn SkyWorld (Malaysia) sắp ra mắt Dự án Sài Gòn - Thuận An Central tại phường Lái Thiêu, TP.HCM có diện tích gần 1 ha, gồm 2 block chung cư cao 40 tầng với 1.200 căn hộ chung cư. Trong tháng 5, Tập đoàn Lê Phong ra mắt Dự án chung cư The Emerald Boulevard tại phường Bình Hòa, TP.HCM, được xây dựng trên diện tích 1 ha, với 3 block chung cư cao 40 tầng, 1.149 căn hộ từ 1 tới 3 phòng ngủ.

Tập đoàn Khải Hoàn Land cho biết, trong tháng 6/2026, sẽ ra mắt Dự án Khải Hoàn Imperial tại phường Thuận Giao, TP.HCM. Dự án được xây dựng trên diện tích hơn 1 ha, với 2 block chung cư cao 41 tầng, gồm khoảng 1.500 căn hộ, giá bán được công bố khoảng 50 triệu đồng/m2.

Công ty OBC Holdings sẽ mở bán giai đoạn II, Dự án A&K Tower tại phường An Phú, TP.HCM trong tháng 5/2026, đang xây dựng tới tầng 5, với 2 block chung cư gồm 1.115 căn hộ. Quý IV/2026, doanh nghiệp này sẽ mở bán tiếp một dự án chung cư nữa tại phường Thuận An, TP.HCM, với số lượng gần 1.000 căn hộ chung cư.

Đối với Tập đoàn Five Star Group, trong quý IV/2026, doanh nghiệp này sẽ ra mắt phân khu chung cư cao tầng tại Dự án Five Eco City (Bình Chánh, TP.HCM). Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho biết, trong tháng 5 tiếp tục mở bán số lượng căn hộ còn lại tại Dự án Phú Đông SkyOne (phường Dĩ An, TP.HCM).

Công ty Gotec Land cũng đưa ra thông tin về việc sắp tái khởi động xây dựng và bán hàng Dự án Shizen Home tại phường Tân Thuận, TP.HCM vào quý III/2026, sau nhiều năm tạm dừng vì vướng pháp lý. Doanh nghiệp này cũng đang hoàn thiện pháp lý cho dự án chung cư cao tầng tại Biên Hòa, Đồng Nai và dự kiến ra mắt thị trường trong quý IV/2026.

Bên cạnh đó, trong quý III/2026, Công ty cổ phần Đầu tư TT Capital sẽ ra mắt dự án chung cư với số lượng 1.400 căn tại Nhà Bè, TP.HCM. Tập đoàn Vạn Phúc sẽ chính thức mở bán phân khu chung cư với số lượng 200 căn tại Dự án Van Phuc City trên mặt Quốc lộ 13, TP.HCM vào tháng 6/2026. Các doanh nghiệp như Bcons, Sơn Kim Land, Vạn Xuân Group, TBS Land… cũng sẽ ra mắt các dự án mới ở TP.HCM và Tây Ninh trong năm nay.

Giá tăng và phân bố không đồng đều

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, trong quý II/2026, dự kiến thị trường sẽ đón nhận khoảng 7.000 căn hộ mới được mở bán. Trong đó, phân khúc hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TP.HCM, phân khúc hạng B với mức giá dưới 100 triệu đồng/m2 sẽ dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường vùng ven.

Theo ông Thắng, khó khăn lớn nhất của thị trường trong quý II và III/2026 là sức cầu khó có chuyển biến tích cực trong ngắn hạn, phần lớn do lãi suất tăng và người mua gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay mua bất động sản. Trong bối cảnh đó, các chính sách hỗ trợ một phần lãi suất, kéo giãn thời hạn thanh toán... tiếp tục được các chủ đầu tư ưu tiên áp dụng để kích cầu người mua.

“Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng trước các áp lực chi phí phát triển dự án. Thanh khoản thị trường tập trung ở các dự án thuộc đại đô thị quy mô lớn, được đầu tư bài bản bởi những chủ đầu tư có bề dày kinh nghiệm phát triển dự án”, ông Thắng nhận định.

Ở góc độ chủ đầu tư phát triển dự án, ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc Công ty OBC Holdings cho biết, từ quý II/2026 trở đi, giá bất động sản tiếp tục được các doanh nghiệp đẩy tăng lên khoảng 5 - 15% tùy từng dự án. Mức giá được đẩy lên cao do trong tháng 3, chi phí vật liệu xây dựng như sắt thép, xi măng, dầu máy tăng cao do xung đột tại Trung Đông. 

“Một yếu tố nữa tác động tới việc tăng giá là trong các quý còn lại của năm 2026, đa phần sản phẩm bán ra đều thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án. Ở giai đoạn I, giá bán khá thấp, nhưng từ giai đoạn II trở đi, giá sẽ tăng để đáp ứng yếu tố lợi nhuận”, ông Hiếu nói.

Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Bất động sản Eagle Academy cho rằng, điểm đáng lo ngại của thị trường hiện nay là việc phân bổ sản phẩm chung cư tại phía Nam đang không đồng đều. Theo đó, 80% sản phẩm nằm tại khu vực phía Đông Bắc TP.HCM, cụ thể là các khu vực Dĩ An, Thuận An, Lái Thiêu của tỉnh Bình Dương cũ, còn khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ chỉ có 1 dự án chung cư đang mở bán. Đồng Nai hiện chỉ có 2 dự án chung cư đang mở bán trong khi địa phương luôn khát dòng sản phẩm này nhiều năm qua.

“Đối với tỉnh Tây Ninh, nhìn tổng thể hiện nay chỉ có 3 dự án tại xã Bến Lức và 1 dự án tại Đức Hòa. Giá bán cũng đang quá cao, dự án tại Đức Hòa chỉ có giá khoảng 30 triệu đồng/m2 vào đợt bán đầu tiên cuối năm 2025, nay đã tăng lên 37 triệu đồng/m2; dự án tại Bến Lức đã tăng lên 60 triệu đồng/m2 - bằng giá chung cư tại TP.HCM”, ông Hoàng nói.

Cũng theo ông Hoàng, việc phân bổ dự án không đồng đều sẽ dẫn tới cảnh bội cung cục bộ, lượng giao dịch thành công thấp và có thể dẫn tới bong bóng khu vực cũng như hàng tồn kho cao, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn về tài chính.

“Khó khăn của thị trường bất động sản phía Nam hiện nay chỉ là tạm thời. Còn xét ở góc độ dư địa, đây là giai đoạn khởi đầu cho một chu kỳ phát triển mới. Trong đó, động lực tăng trưởng chính đến từ đầu tư công và hạ tầng kết nối liên vùng được đẩy mạnh triển khai”, ông Hoàng nói.