Nghệ thuật và khoa học đan xen

Trong tiến trình xúc tiến một thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A), một vấn đề quan trọng có thể dẫn đến sự thành công hay đổ vỡ, đó là câu chuyện lệch pha trong định giá tài sản.

Chia sẻ từ các chuyên gia giàu kinh nghiệm cho thấy, việc bên bán và bên mua có sự lệch pha trong kỳ vọng về giá của sản phẩm là một trong những rào cản lớn nhất. Thông thường, bên bán không nhìn ra các rủi ro giống như các nhà đầu tư, dẫn đến khoảng cách trong việc nhìn nhận giá cho sản phẩm.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao Thị trường vốn tại Việt Nam của JLL cho biết, sau khi xác định đúng nhà đầu tư và nhà cung cấp, thì bước tiếp theo là thu hẹp khoảng cách giá giữa hai bên. Các nhà đầu tư thường mong đợi giá có thể đáp ứng yêu cầu lợi nhuận của họ, trong khi nhà cung cấp thường có kỳ vọng cao cho các dự án của họ. Một chuyên gia tư vấn tốt sẽ cần chứng minh kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn về thị trường sâu rộng để đưa cả hai bên gặp nhau ở một mức giá cùng có lợi.

Trong một chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Peter Sorensen, Giám đốc điều hành Công ty ABB Merchant Banking cho rằng, định giá là một nghệ thuật hơn là một môn khoa học.

Đại diện ABB Merchant Banking cho biết, việc định giá thực chất là một phương trình gồm rủi ro và lợi nhuận. Tuy nhiên, bên bán thường không nhìn ra các rủi ro giống như các nhà đầu tư, do đó có thể có một khoảng cách trong định giá. Khoảng cách này cần được thu hẹp để các nhà đầu tư có thể hiểu được đặc thù của thị trường Việt Nam liên quan đến giới hạn sở hữu, thông lệ thuế và tính minh bạch.

Góc nhìn khá thú vị này cũng phần nào phản ánh đúng nội hàm của công tác thẩm định giá, khi mà ngoài các yếu tố hữu hình như quy mô, vị trí dự án, thì mức giá của dự án còn phụ thuộc vào nhiều “biến” như: pháp lý, thương hiệu chủ đầu tư, triển vọng thị trường,…

Ở một góc nhìn khác, công tác thẩm định giá lại được nhìn nhận là một môn khoa học có sự đan xen, chi phối từ các yếu tố phi khoa học khác.

Theo ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Hà Nội, định giá là một khoa học, trong đó bao gồm logic của các phương pháp định giá, các công thức tính toán và thường được thể hiện bằng các số liệu. Tuy nhiên, đó không chỉ là khoa học vì có cả một phần xét đoán của người làm định giá.

Ngoài ra, cũng sẽ có một số trường hợp người định giá cần thiết lập các giả định, khi đó yếu tố kinh nghiệm và hiểu biết về ngành nghề sẽ thực sự hữu ích để đưa ra các giả định này. Ngay cả khi mọi thông số, giả định là rõ ràng, thì việc lựa chọn phương pháp định giá nào là chính yếu cũng là một xét đoán nghề nghiệp.

Dữ liệu trong định giá

Nhìn nhận về câu chuyện định giá dự án với góc độ khoa học, ông Phan Nhật Minh từ Công ty Rever cho rằng, tính khoa học của công tác này thể hiện ở các yếu tố: khách quan, kiểm chứng, hệ thống, chính sách… mà đơn vị tư vấn có thể dự đoán. 

Cụ thể, với yếu tố khách quan, thì đa số các phương pháp định giá bất động sản đều dựa trên các dữ liệu của chính bất động sản đó, ngoài ra pháp luật có quy định rõ về việc đảm bảo không có lợi ích ngược trong việc định giá. Còn với yếu tố kiểm chứng, nếu có cùng dữ liệu và dùng cùng phương pháp sẽ đi đến kết luận giống nhau.

Với yếu tố hệ thống, các phương pháp định giá đều được quy chế theo từng bước, như là đưa giả thuyết, thu thập dữ liệu, phân tích và tổng quan hóa. Với yếu tố chính sách, bất động sản được định giá tại mỗi thời điểm, với một giá trị rõ ràng. Cuối cùng là yếu tố có thể dự đoán, tại một thời điểm và với các điều kiện khác thì giá trị của bất động sản có thể thay đổi và có thể dự đoán.

Theo quan điểm của ông Minh, nếu có thể thỏa được những điều kiện trên thì phương pháp định giá bất động sản nhìn chung có thể xem là có tính khoa học.

Đưa ra ví dụ về việc định giá trị một bất động sản, ông Minh cho rằng, nhà đầu tư, khách hàng có thể nhìn vào các dữ liệu như: số lượng bất động sản trong khu vực đang được rao; số lượng bất động sản trong khu vực được rao và được bán trong quá khứ; mức giá đang được chào (giá niêm yết khi rao bán); biến thiên của mức giá được chào; mức giá được giao dịch (giá hai bên đồng ý để giao dịch); biến thiên của mức giá được giao dịch cùng các đặc tính của bất động sản đó.

Dựa trên các dữ liệu trên, nhà đầu tư có thể xây dựng một mô hình để ước định giá của bất động sản, tuy nhiên dữ liệu hiện tại ở Việt Nam là chưa có đầy đủ, nên việc áp dụng và kiểm chứng sẽ trở nên khó khăn hơn rất nhiều.

Tương tự, nếu nhà đầu tư có lịch sử giao dịch, lịch sử giá thuê của chính bất động sản của như giá thuê và giá giao dịch quanh khu vực, thì có thể ước tính giá bất động sản dựa trên phương pháp chiết khấu dòng tiền. Tuy nhiên, một lần nữa các dữ liệu này không có sẵn và không có đủ để có thể thẩm định độ chính xác của phương pháp.

“Việc giao dịch bất động sản là giao dịch có tần suất thấp và thanh khoản thấp dẫn đến việc định giá sẽ khó hoàn toàn chính xác”, ông Minh nhấn mạnh.

Định giá có thể áp dụng nhiều hình thức khác nhau và dù theo quan điểm của những người làm nghề, thì cả khi nó là nghệ thuật hay khoa học, cũng đòi hỏi rất nhiều trong đó kinh nghiệm chuyên môn, thực chiến với thị trường.

Một điều khác có lẽ là may mắn, đó là theo các chuyên gia, công tác định giá của Việt Nam đã được cải thiện đáng kể trong 10 năm qua và giờ đây định giá của Việt Nam đã ngang tầm với khu vực và hướng tới phần còn lại của thế giới.