Không kiếm được khách hàng

Tháng 7/2025, Công ty Grand M (thành viên của G.Empire Group), một doanh nghiệp chuyên môi giới bất động sản tại Hà Nội, đã có mặt trong một sự kiện mở bán dự án chung cư ở TP.HCM, với vai trò là tổng đại lý bán hàng cho toàn bộ dự án.

Cụ thể, doanh nghiệp này là đơn vị phân phối độc quyền, các sàn môi giới tại TP.HCM muốn bán sản phẩm của dự án phải thông qua Grand M để được quyền tham gia bán hàng. Riêng Công ty Grand M sẽ tập trung bán sản phẩm căn hộ này tại thị trường Hà Nội cho khách hàng phía Bắc. Tuy nhiên, đến nay, dù dự án đã xây dựng tới phần tầng nổi, nhưng lượng sản phẩm mà Grand M bán ra chưa nổi 100 căn. Cũng vì số lượng quá thấp, chủ đầu tư đã quyết định dừng hợp tác với Công ty Grand M và doanh nghiệp này rút khỏi dự án cũng như thị trường phía Nam.

Hay như Công ty cổ phần An Huy, là doanh nghiệp bất động sản chuyên phát triển các dự án tại tỉnh Bắc Ninh và Bắc Giang (cũ). Năm 2023, doanh nghiệp này quyết định Nam tiến vào tỉnh Tây Ninh để phát triển dự án đất nền phân lô mang tên An Huy Mỹ Việt, với diện tích 60 ha, quy mô khoảng 2.500 nền. Đến đầu năm 2025, dự án đã hình thành một phần và được tổ chức mở bán, song đến nay số lượng bán ra chưa được 100 nền.

Nhận thấy lượng hàng bán ra quá chậm, đến tháng 7/2025, Công ty An Huy đành dừng triển khai bán hàng để chờ thị trường phục hồi. Thời gian gần đây, doanh nghiệp này quyết định thay đổi định hướng bán hàng, theo đó, thay vì bán tại TP.HCM và Tây Ninh, An Huy tổ chức bán hàng tại thị trường Hà Nội thông qua các buổi hội thảo đầu tư bất động sản phía Nam.

Cũng đầu năm 2025, Công ty bất động sản Mai Việt Land từ Hà Nội vào TP.HCM mở văn phòng tại đường Trần Não (phường An Khánh) để thực hiện cuộc Nam tiến bán hàng. Ngay sau khi vào thị trường, doanh nghiệp này liên tục tuyển nhân viên kinh doanh, đồng thời xin làm đại lý bán hàng cho nhiều dự án từ chung cư, nhà phố đến biệt thự tại các tỉnh, thành phố như Tây Ninh, TP.HCM…

Tuy nhiên, đến nay, Mai Việt Land đã dần “mất bóng” khi nhân viên kinh doanh nghỉ việc nhiều do số lượng giao dịch thành công khá thấp, đặc biệt với nhóm khách hàng mục tiêu là nhà đầu tư phía Bắc.

Thị trường không đẹp như mơ

Ông Nguyễn Thanh Hùng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản PTS Land cho biết, thực tế, thị trường năm 2025 vẫn chưa phải là “miền đất hứa” của các doanh nghiệp môi giới, dù số lượng sản phẩm được các chủ đầu tư đưa ra khá nhiều. Trong năm 2025, đã có không ít doanh nghiệp môi giới phải đóng cửa dù chỉ mới thành lập được vài tháng, do lượng hàng bán ra không đủ bù chi phí vận hành.

Trở lại câu chuyện thất bại của các doanh nghiệp bất động sản phía Bắc khi Nam tiến, ông Hùng chỉ ra, nhiều doanh nghiệp phía Bắc vào TP.HCM với mục đích mang sản phẩm phía Nam ra chào bán cho các nhà đầu tư phía Bắc, dựa trên một số tín hiệu cho rằng đang có dòng tiền từ miền Bắc vào Nam đầu tư bất động sản, nhưng thực tế không hẳn như vậy.

“Để khách hàng phía Bắc vào Nam mua bất động sản đầu tư là rất khó và không nhiều, bởi tâm lý của người Việt vẫn chủ yếu ‘tiền đâu của đó’. Hơn nữa, đầu tư bất động sản đòi hỏi phải hiểu rõ thị trường, khu vực, dự án, chủ đầu tư, cũng như tiềm năng sinh lời. Khách hàng khó có thể ở phía Bắc mà quyết định mua một dự án mình không am hiểu ở tận phía Nam để đầu tư. Chính điều này khiến cuộc Nam tiến của nhiều doanh nghiệp thất bại”, ông Hùng nêu nguyên nhân.

Nhiều chủ đầu tư có sàn môi giới phía Bắc tham gia bán hàng tại các dự án phía Nam cũng cho hay, lượng sản phẩm mà các doanh nghiệp bất động sản phía Bắc bán thành công là khá thấp, không đạt yêu cầu đặt ra.

“Khi báo đặt cọc thì rất nhiều, nhưng khi chốt cọc chuyển sang ký hợp đồng mua bán, lượng khách xin rút cọc chiếm tới 80%. Điều này đã diễn ra tại dự án của chúng tôi khi giao cho doanh nghiệp môi giới phía Bắc bán hàng”, ông Phạm Văn Nam, Phó tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản đang làm chủ đầu tư dự án chung cư tại TP.HCM chia sẻ.

Ngoài ra, ông Nam cho rằng, nhà đầu tư miền Bắc thường có xu hướng “gom hàng”, tạo sóng giá rồi rút nhanh. Hành vi đầu tư lướt sóng này đẩy người mua ở thực vào thế khó, phải mua với mức giá bị đẩy lên cao. Chính vì vậy, hiện nhiều chủ đầu tư phía Nam tỏ ra e ngại trong việc hợp tác với các doanh nghiệp môi giới phía Bắc để bán hàng.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sự dịch chuyển của dòng vốn và lực lượng môi giới từ Bắc vào Nam giúp thị trường thêm sôi động, nhưng đồng thời cũng tạo áp lực cạnh tranh gay gắt.

“Làn sóng Nam tiến của dân môi giới là tất yếu, nhưng cơ hội không chia đều cho tất cả. Thành công chỉ dành cho những nhà đầu tư, môi giới chuyên nghiệp, có năng lực, am hiểu pháp lý, nắm bắt đặc thù từng địa phương và kiên trì theo đuổi tầm nhìn dài hạn, thay vì chạy theo các cơn sốt ngắn hạn”, ông Đính nói.