Thị trường khan hàng, giá tăng nhưng khách quay lưng

Theo số liệu thị trường bất động sản phía Nam vừa được DKRA Group công bố cho thấy, ở phân khúc đất nền năm 2025, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 2% so với năm 2024 với số lượng sản phẩm đạt mức cao nhất trong giai đoạn 2023 - 2025, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với giai đoạn năm 2022 trở về trước.

Bên cạnh đó, nguồn cung tập trung phần lớn ở những dự án đã mở bán trước đó với tỷ trọng đạt khoảng 87% trên tổng nguồn cung. 

Cũng theo DKRA, nguồn cung mới của thị trường duy trì tình trạng khan hiếm khi số lượng sản phẩm không có nhiều biến động so với năm 2024 và tương ứng khoảng 13% trên tổng cung sơ cấp của thị trường. 

Sức cầu chung của thị trường cải thiện kể với lượng tiêu thụ đạt mức tăng khoảng 69% so với năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ tập trung cục bộ ở nhóm dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính cũng như khu vực có mức độ tạo thị cao. 

Tây Ninh giữ vai trò dẫn dắt thị trường mới trong năm 2025 khi tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ đạt lần lượt là 38% và 53%. Theo đó, các khu vực có lợi thế vị trí “thuộc khu đô thị vệ tinh TP.HCM” đóng vai trò đầu tàu thanh khoản cũng như lượng sản phẩm cung ứng ra thị trường. 

Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình 6% so với năm 2024 và tiếp tục neo cao do tác động của các loại chi phí đầu vào. Cùng với đó, biên độ giá có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực cho thấy sự khác biệt lớn về vị trí dự án, đặc tính sản phẩm và sức cầu từng địa phương,... 

Bên cạnh đó, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng trưởng tích cực với tỷ lệ tăng phổ biến 12% - 15% so với năm trước. Các yếu tố như nguồn cung mới khan hiếm, nhu cầu ở thực cao,... đã góp phần duy trì việc tăng trưởng giá cũng như thanh khoản thị trường trong năm qua. 

Khảo sát thực tế của phóng viên, tại thị trường Long An cũ sau sáp nhập nay là tỉnh Tây Ninh từ những năm 2010 tới 2022 được đánh giá là “thủ phủ” của các dự án đất nền phân lô. Thế nhưng bước vào năm 2025, thị trường này chỉ ghi nhận 1 dự án đất nền là Khu dân cư An Huy Mỹ Việt tại xã Đức Hoà mở bán mới. 

Dự án được doanh nghiệp An Huy Group ra mắt vào tháng 5/2025 với diện tích được công bố là 60 ha, gồm 2.500 nền. Tuy nhiên, sau 3 tháng mở bán lượng giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 50 nền, chính vì vậy doanh nghiệp buộc phải dừng triển khai bán hàng.

Ngoài ra, hàng loạt dự án khác như An Nông 7, Dự án King Hill Residences Long An, Diamond City Quốc Linh… cũng dừng bán hàng dù đây đều là các dự án ra mắt từ nhiều năm trước nhưng không bán hết hàng, nên vào đầu năm 2025 chủ đầu tư tái khởi động bán hàng. Thế nhưng, sau nhiều tháng mở bán lượng giao dịch quá thấp đành phải đóng giỏ hàng.

Tại thị trường tỉnh Bình Dương cũ, lượng sản phẩm đất nền ra mắt trong năm 2025 cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Đơn cử như đầu tháng 3/2025, Tập đoàn Phương Trường An tổ chức bán hàng dự án đất nền phân lô mang tên Alana City tại huyện Phú Giáo, Bình Dương cũ. Dự án có quy mô gần 42 ha, với 2.760 sản phẩm đất nền phân lô. 

Dự án này thực tế đã được doanh nghiệp mở bán lần đầu vào năm 2020, tuy nhiên tới năm 2024 mới hoàn thiện pháp lý và xây dựng hạ tầng. Tuy nhiên, dù được tổ chức mở bán rầm rộ nhưng lượng khách hàng tới tham quan và nghe giới thiệu sản phẩm lại quá thấp dẫn tới cuối năm 2025 dự án này đã dừng bán hàng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng sức cầu thị trường chưa thể phục hồi trong ngắn hạn và cần thêm thời gian để trở lại nhịp sôi động của giai đoạn năm 2019 trở về trước.

“Hiện nay với thị trường đất nền, khách hàng vẫn chủ yếu là nhà đầu tư. Tâm lý nhà đầu tư với dòng sản phẩm này đã thay đổi, họ lựa chọn dòng sản phẩm có tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt để họ quyết định xuống tiền. Trong khi đó, đất nền hiện nay đã không còn là dòng sản phẩm có thể sinh lời để đầu tư”, ông Thắng nói.

Doanh nghiệp quay lưng

Tìm hiểu thực tế thị trường, hiện nay có khá nhiều dự án đất nền đang được các doanh nghiệp bất động sản M&A để triển khai. Đơn cử như tại dự án Khu dân cư An Hạ, tại huyện Bình Chánh, TP.HCM cũ. Dự án rộng hơn 3 ha, với khoảng 200 nền đất phân lô. Chủ đầu tư dự án này là Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Minh Tú, được cấp phép chủ trương đầu tư hiện đang chào bán giá khoảng 200 tỷ đồng. 

Thế nhưng dù chào bán từ lâu nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn quay lưng dù vị trí cũng như hạ tầng giao thông thuận tiện di chuyển. 

Tại khu vực đường Mai Văn Vĩnh, quận 7, TP.HCM cũ cũng đang có dự án đất nền mang tên dự án Mai Văn Vĩnh chào các doanh nghiệp mua với giá 450 tỷ đồng. Thế nhưng dù chào bán thời gian dài các doanh nghiệp vẫn không mặn mà hỏi mua.

Ông Nguyễn Thành, Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Đất Ngọc cho rằng, thực tế hiện nay đất nền không còn là kênh đầu tư hấp dẫn để có thể đầu tư phát triển. 

Theo ông Thành, thứ nhất chi phí đầu tư cao, đơn cử nhu chi phía mua dự án, chi phí làm hạ tầng, pháp lý, tiền thuế đất… tuy nhiên giá bán lại thấp và đặc biệt lượng khách hàng quan tâm mua lại thấp, thời gian triển khai bán hàng kéo dài. Trong khi chi phí lãi vay vốn đầu tư cao dẫn tới doanh nghiệp không lời thậm chí lỗ nên sẽ không đầu tư.

“Với các doanh nghiệp bất động sản, hiện đất nền đã không còn là kênh đầu tư sinh lời với mức trên 30% như trước đây. Chính vì vậy, doanh nghiệp sẽ không đầu tư vào phát triển dòng sản phẩm này nữa”, ông Thành nói.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp như Khải Hoàn Land, Trần Anh, Cát Tường, Phúc Land… trước đây là “ông trùm” trong phát triển đất nền phân lô cũng cho biết sẽ không phát triển dòng sản phẩm này trong thời gian tới.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp có dự án đất nền cũng cho biết đang xoay trục phát triển, thay vì bán đất nền, các doanh nghiệp xin chuyển đổi qua dự án nhà phố, chung cư giá tầm trung để triển khai phát triển trong giai đoạn 2026.