TP.HCM “nhường sân chơi” cho vùng ven

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, năm 2020, nguồn cung dự án mới đa số vẫn tập trung vào thị trường tỉnh. Các doanh nghiệp Hưng Thịnh Corp, Nam Long, Him Lam, Đất Xanh, Khang Điền, LDG Group, Thủ Đức House, Novaland... đều có kế hoạch tiếp tục nhắm đến vùng ven như một thị trường trọng tâm để phát triển dự án. Rất ít doanh nghiệp đặt kế hoạch phát triển tại mạnh thị trường TP.HCM, nếu có cũng chỉ tập trung hoàn thiện dự án có sẵn hoặc mở bán dự án đã hoàn tất thủ tục.

Tại ĐHCĐ thường niên 2020 diễn ra mới đây của Tập đoàn Novaland, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn cho biết, năm 2020, Novaland tập trung phát triển và bám sát mục tiêu kinh doanh với nhiều dự án tiềm năng như Aqua City ở Đồng Nai, dự án NovaWorld Mekong tại Đồng bằng sông Cửu Long, NovaWorld Phan Thiet và NovaHills Mui Ne Resort & Villas tại Bình Thuận, NovaWorld Ho Tram tại Bà Rịa - Vũng Tàu...

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng lên chiến lược “dạt” về vùng ven. Trong năm 2020, Phát Đạt đã công bố một dự án trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp ở Thuận An, Bình Dương, mở bán dự án Khu đô thị Nhơn Hội New City và Kỳ Co Gateway tại Bình Định. Trong giai đoạn 2019 - 2020, quỹ đất của Phát Đạt tăng gần 439 ha, tập trung chủ yếu tại các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định, Quảng Ngãi, Bình Dương và Phú Quốc.

Tương tự, năm 2020, Thủ Đức House cũng sẽ đầu tư các dự án nhà ở mới tại tỉnh Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cần Thơ. Đáng chú ý là dự án cao ốc hỗn hợp Aster Garden Towers có tổng vốn đầu tư 2.000 tỷ đồng, đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Dự án có diện tích đất 1,98 ha, tại phường Lái Thiêu, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương.

Dự án thứ hai là khu nhà ở Goden Hill tại xã Tân Hòa, phường Phước Hòa, thị xã Phú Mỹ, Bà Rịa - Vũng Tàu. Dự án có diện tích đất 8,68 ha và tổng mức đầu tư dự kiến 694 tỷ đồng. Đây là dự án do Công ty đầu tư trực tiếp bằng cách mua đất từ cá nhân, hiện đã được chấp nhận chủ trương đầu tư.

Tương tự, năm 2020, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia sẽ ra mắt dự án The Standard (Bình Dương).

Ông Nguyễn Bá Sáng, CEO Công ty An Gia cho biết, bên cạnh hơn 33 ha quỹ đất tại TP.HCM, An Gia sẽ phát triển hơn 46 ha quỹ đất tại các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai… để phát triển các khu nhà ở liên kế khép kín, hướng tới trở thành nhà phát triển đô thị trong 5 năm tới.

Xu hướng tất yếu

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn Chi nhánh TP.HCM đánh giá, thị trường TP.HCM không còn nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư, rất khó để khẳng định thời điểm nào sẽ khơi thông pháp lý cho các dự án triển khai tại đây, có thể là đến cuối năm 2020. Trong tình trạng không có nguồn hàng sơ cấp, nhà đầu tư chỉ có thể chuyển hướng đến các thị trường mới.

Bên cạnh yếu tố khan hiếm sản phẩm, giá bất động sản tại TP.HCM liên tục tăng cao vượt khả năng tài chính của bộ phận không nhỏ nhà đầu tư. Điều này trực tiếp đẩy họ tìm kiếm sản phẩm thích hợp hơn ở các thị trường lân cận. Trong 3 - 5 năm qua, giá nhà ở tại TP.HCM ở tất cả các phân khúc đang tăng lên khá nhanh so với mức thu nhập của người dân.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, điểm mạnh của thị trường bất động sản tỉnh đó là quỹ đất rộng, giá cả còn thấp, giao thông kết nối khá tốt và doanh nghiệp đa phần đều uy tín từ TP.HCM qua thực hiện. Ngoài ra, việc cấp phép phát triển dự án ở các địa phương này cởi mở hơn.

“Đa phần các dự án mở bán mới tại tỉnh lẻ có đến 70% lượng khách hàng từ TP.HCM đến giao dịch, điều này cho thấy dòng tiền đổ bộ về thị trường tỉnh lẻ đang rất tốt. Năm 2020 được cho là năm của thị trường tỉnh khi mà thị trường TP.HCM vẫn đang rất hạn chế nguồn cung mới”, ông Phúc nói.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc doanh nghiệp bất động sản hướng ra các tỉnh vùng ven phát triển là câu chuyện tất yếu của thị trường khi tại vùng lõi Thành phố đã bắt đầu chật chội. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản không thể nào không có hàng bán trong cả năm trời. Nếu thị trường bất động sản Thành phố không thể tạo ra hàng cho doanh nghiệp thì buộc họ phải di tản ra các tỉnh lân cận để phát triển.

Cũng theo ông Châu, việc hàng loạt doanh nghiệp hướng về thị trường vùng ven sẽ tạo ra sự phát triển bền vững và xoay trục thị trường, khiến người tiêu dùng có đa dạng lựa chọn hơn. Bởi khi TP.HCM bắt đầu nghiêng về phát triển các dự án cao cấp do giá đất, thuế phí, giá dịch vụ tăng cao tạo ra mặt bằng giá bất động sản cao hơn thì những khách hàng ít tiền, thu nhập thấp khó có thể sở hữu nhà.

“Những dự án ở các tỉnh giáp TP.HCM là một lựa chọn tối ưu cho số đông khách hàng bởi quỹ đất rộng, mặt bằng giá đất, thuế và giá dịch vụ thấp hơn. Đồng thời, hạ tầng giao thông kết nối ổn định khiến khoảng cách địa lý cũng gần lại”, ông Châu nói.

Tương tự, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land nhìn nhận, xu hướng “dạt” khỏi TP.HCM để đầu tư ở thị trường tỉnh đang rầm rộ trong cộng đồng doanh nghiệp địa ốc 3 năm trở lại đây và mạnh dần trong năm 2020.

Bà Hương cho rằng, giai đoạn 2018 - 2020 thủ tục pháp lý dự án tại TP.HCM tắc nghẽn dẫn đến thời gian đầu tư kéo dài, làm phát sinh chi phí tài chính rất lớn. Chưa kể, giá đất tại Thành phố ngày càng đắt đỏ sau những đợt sốt đất liên hoàn nhiều năm càng thúc đẩy các doanh nghiệp mở rộng ra vùng lân cận, thậm chí xa hơn để phát triển quỹ đất có giá cả phải chăng hơn.

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng, “đánh bắt xa bờ” là xu hướng chung của thị trường diễn ra nhiều năm nay. Tuy nhiên, hầu hết khách hàng của các dự án bất động sản tại tỉnh lân cận đến từ TP.HCM, phục vụ chủ yếu cho mục đích đầu tư.

Lấy một ví dụ tại thị trường Đồng Nai, ông Kiệt cho rằng, hiện Đồng Nai đang xuất hiện một số dự án quy mô, đầu tư bài bản nhưng phần lớn khách mua là nhà đầu tư TP.HCM.

“Với những dự án tỉnh lân cận thì rất khó để bán cho đối tượng mua ở thực là người TP.HCM do khoảng cách di chuyển. Phải đến hơn 90% khách mua các dự án này là nhà đầu tư, chỉ khoảng 10% là khách mua ở thực đến từ cá nhân sống tại địa phương”, ông Kiệt nói.