Việc điều chỉnh thời hạn thuê đất từ 70 năm xuống 50 năm phải đáp ứng đúng quy định tại khoản 3, Điều 106, Luật Đất đai năm 2013.

Trường hợp điều chỉnh thời hạn thuê đất nhưng chưa tuân thủ quy định tại khoản 3, Điều 106, Luật Đất đai năm 2013 và gây thiệt hại cho chủ đầu tư thuê đất, thì trách nhiệm thuộc về cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai và ở đây là UBND cấp tỉnh.

Đối với việc cho thuê đất không tuân thủ quy định tại khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai năm 2013 và khi điều chỉnh không tuân thủ quy định tại khoản 3, Điều 106, Luật Đất đai năm 2013, thì trách nhiệm thuộc về cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chủ đầu tư bị xâm phạm quyền, lợi ích và bị thiệt hại có thể thực hiện việc khiếu nại hoặc khởi kiện đến tòa án nhân dân có thẩm quyền để đòi quyền lợi.

Theo Điều 126, Luật Đất đai năm 2013, chỉ những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn, thì thời hạn giao đất, cho thuê đất mới lớn hơn 50 năm, nhưng không quá 70 năm.

Như vậy, đối với các dự án du lịch ven biển đã được chính quyền cho thuê đất 70 năm, sau đó điều chỉnh còn 50 năm, nhà đầu tư cần đưa ra bằng chứng cụ thể để chứng minh thiệt hại do bị kéo dài thời gian vì chờ điều chỉnh, mất cơ hội đầu tư…, thì mới có cơ sở đề nghị cơ quan quản lý nhà nước bồi thường.

Đối với giá đất, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành. Tuy vậy, trong nghị định này vẫn còn một số vấn đề chưa được quy định rõ. Ví dụ, về chi phí hạ tầng kỹ thuật trong định giá thặng dư, rất khó để thẩm định dự toán trước khi định giá.

Những năm trước, nhiều dự án du lịch ven biển dù sử dụng đất thương mại dịch vụ, nhưng lại được chính quyền một số tỉnh, thành phố ở miền Trung cho thuê đất đến 70 năm, sau đó điều chỉnh xuống còn 50 năm. Việc điều chỉnh này mất nhiều thời gian, khiến doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn.

Tất nhiên, trước đây, trong luật cũng đã có quy định về vấn đề này, nhưng sự vào cuộc ngăn chặn còn chưa quyết liệt. Chưa kể, một số quy định pháp luật còn nhiều kẻ hở, mâu thuẫn, chồng chéo, dẫn đến việc hiểu luật và thực thi luật chưa đồng nhất, mỗi địa phương có một cách làm khác nhau.

Ở một số nơi, thanh tra vào cuộc rà soát, phát hiện sai phạm, tiếp đó là quá trình giải trình, xử lý…, tạo ra sự trì trệ trong phát triển, thực thi quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế của địa phương.

Chúng tôi thống kê, cả nước hiện có hơn 1.000 dự án bị dừng lại để rà soát, chờ xử lý hoặc chờ có quy định mới để tháo gỡ. Trong đó, ở nhiều dự án có biểu hiện của sự buông lỏng quản lý nhà nước.

Chính quyền áp dụng sai thì phải chịu trách nhiệm, thậm chí có thể bị xử lý hình sự. Nhưng, từ trước đến giờ, chưa có trường hợp nào được đưa ra để “xem lại”, để phân tích rõ, những cái sai đó của chính quyền gây thiệt hại cho doanh nghiệp và người dân như thế nào.

Đơn cử, giai đoạn vừa qua, một số địa phương cấp sổ cho các dự án du lịch nghỉ dưỡng. Khách hàng đã căn cứ vào đó để quyết định mua sản phẩm. Đến khi thanh tra vào cuộc và kết luận việc cấp sổ là sai quy định, chính quyền “sửa” bằng cách thu hồi hoặc điều chỉnh giấy chứng nhận đã cấp.

Chính quyền cứ sai là “sửa”, còn nhà đầu tư và khách hàng thiệt hại, thì ai chịu trách nhiệm? Nếu không giải quyết được điều này sẽ dẫn đến việc người dân khiếu nại, khiếu kiện chủ đầu tư lên nhiều cấp, gây bất ổn xã hội, đặc biệt là làm mất niềm tin của nhà đầu tư, người dân với hệ thống pháp luật, cơ quan chính quyền.

Theo tôi, cần có quy định, ngoài việc xử lý vi phạm đối với những người đã thực hiện, chính quyền phải luôn sẵn sàng đối thoại và có giải pháp tháo gỡ, thậm chí phải bồi thường cho những quyết định sai. Và muốn không để tiếp tục xảy ra sai phạm, thì một trong những việc quan trọng là phải cân nhắc, bổ nhiệm cán bộ hết sức cẩn trọng, đánh giá sàng lọc một cách kỹ lưỡng.

Các quy định mới liên quan đến đất đai mới được ban hành có tính ưu việt, đồng bộ, đồng nhất hơn. Chúng tôi tin rằng, quy định rõ ràng thì sẽ hạn chế được những sai lầm, tạo ra những chiếc “barie” khiến cán bộ không thể làm sai..

Trong 4 phương pháp xác định giá đất, phương pháp thặng dư là phương pháp được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng.

Theo quy định tại Điều 158, Luật Đất đai năm 2024 và được hướng dẫn tại Điều 6, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, thì về cơ bản, lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi chi phí phát triển ước tính, sẽ ra lợi nhuận.

Nhưng thực tế chi phí không chỉ là chi phí phát triển dự án bất động sản, hay là giá trị hình thành tài sản bất động sản. Nhiều ý kiến lo ngại rằng, nếu hiểu đồng nhất lợi nhuận bằng tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí phát triển, thì giá trị gốc hình thành quyền sử dụng đất không được tính, chỉ tính chi phí bắt đầu từ giai đoạn đầu tư phát triển, chứ không tính vốn mua đất, không tính tiền sử dụng đất phải nộp, dẫn đến lợi nhuận hình thức sẽ rất lớn. Lợi nhuận hình thức lớn, thì mức thuế, phí sẽ lớn, dẫn đến lợi nhuận thực tế thấp, thậm chí có thể thua lỗ. Theo đó, để đảm bảo lợi nhuận, doanh nghiệp sẽ đẩy giá bất động sản lên cao. Điều này không có lợi cho người mua nhà đất, đồng thời đẩy thị trường vào vòng xoáy bất ổn vì giá không sát thực.

Những lo ngại đó, theo tôi, là rất đáng quan tâm. Với phương pháp thặng dư mà cách tính được quy định tại Điều 6, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP mới được ban hành, dù đã có quy định chi tiết để thay thế quy định tại khoản 8, Điều 1, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP (bổ sung Điều 5đ, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP), nhưng vẫn chưa thể giải quyết được đòi hỏi về việc đưa giá đất tiệm cận giá trị thực tế, bởi giá trị lãi được đẩy lên ảo, như tôi vừa phân tích.

Dù đã có quy định khá cụ thể về việc xác định giá đất, nhưng trên thực tế, vấn đề này vẫn rất rối. Nhiều tổ chức định giá còn có tâm lý “né” việc định giá liên quan đến tài sản công, đất đai liên quan các dự án sử dụng ngân sách, vì sợ làm sai thì phải chịu trách nhiệm.

Do đó, việc định giá đất không chỉ là xác định giá, mà còn mang ý nghĩa khơi thông dòng chảy pháp lý cho thị trường bất động sản. Khi thực hiện được việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đất đai…, thì các vấn đề pháp lý tiếp theo mới được chuyển động cùng.

Với những vấn đề bất cập hiện nay, theo tôi, cần có các giải pháp cụ thể như sau:

Thứ nhất, ngoài Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, khi soạn thảo các nghị định khác hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023…, cần đưa vào các quy định hướng dẫn cụ thể, quy định chi tiết có tính thống nhất để có thể kiểm soát giá trị thực trên thị trường bất động sản, bao gồm đồng bộ các giải pháp nhằm hệ thống được dữ liệu thông tin trung thực về bất động sản nói chung và giá trị bất động sản nói riêng, trong đó có giá trị quyền sử dụng đất. Việc xác định giá đất đúng cần có sự đồng bộ trong các quy định của các văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản.

Thứ hai, Điều 8, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, là nội dung mới quan trọng để quá trình định giá đất cần xác định các vấn đề mang tính đặc thù. Vấn đề này có tính “tùy nghi” khi thực hiện, do đó, các quy định cụ thể, hoạt động định giá đất tại các địa phương phải có sự thống nhất trong việc xem xét các điều kiện, dữ liệu chuẩn để sử dụng các phương pháp xác định giá đất trên thực tế một cách khoa học, chính xác, phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất theo thực tế thị trường.

Thứ ba, cần tổng lực triển khai thực hiện các quy định mới của pháp luật về đất đai, bất động sản, nhà ở một cách có hệ thống, đồng nhất và quyết liệt, để các luật này được thực thi hiệu quả trên thực tế. Giá đất được ấn định và duy trì phù hợp, phản ánh đúng giá trị thật của thị trường, không chịu sự chi phối liên quan đến các quy định của pháp luật về đầu tư, quy hoạch, điều kiện kinh doanh, điều kiện giao dịch và các quy định khác của các văn bản pháp luật khác nhau. Khi các quy định đó được thực thi hiệu quả, thị trường bất động sản vận hành đúng quy luật thị trường, thì giá bất động sản cũng về với thực chất.