Nghị định mới trình, Thông tư hướng dẫn sắp... ban hành!

Ngày 1/7/2015 sẽ là thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, trong đó đáng chú ý có quy định chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Chia sẻ tại buổi tọa đàm “Bảo lãnh dự án bất động sản – liệu có rủi ro”, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc quy định phải có ngân hàng bảo lãnh dự án bất động sản (BĐS) trong Luật kinh doanh BĐS là nội dung mới, để phục vụ lợi ích của số đông người dân, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư không để xảy ra tình trạng “quýt làm, cam chịu”.

“Thời gian qua, có một thực tế là các chủ đầu tư huy động tiền của khách hàng nhưng sử dụng vào mục đích khác, không đầu tư vào dự án đó. Chủ đầu tư không giao được nhà, dự án không có khả năng hoàn thành theo đúng hợp đồng cam kết, khách hàng không lấy lại được tiền, gây bức xúc cho dư luận, bức xúc cho xã hội. 

Quy định mới để đảm bảo hai vấn đề: Thứ nhất, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết. Thứ hai, khách hàng đã ứng tiền trước cho chủ đầu tư thì khách hàng có thể yên tâm, nếu chủ đầu tư không hoàn thành dự án như cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách mua nhà”, ông Phấn phân tích.

Tuy nhiên, chỉ còn 1 tuần nữa là phải áp dụng quy định mới, nhưng cho đến thời điểm này vẫn chưa có thông tư nào hướng dẫn cụ thể việc thực hiện luật? Phải chăng các cơ quan chức năng mà cụ thể là Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa thống nhất được các nội dung hướng dẫn thi hành Luật?

Trả lời câu hỏi trên, ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) cho hay, về bản chất, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức bảo lãnh ngân hàng. Hiện tại, hoạt động bảo lãnh của các ngân hàng đang được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 28/2012/TT-NHNN ngày 03/10/2012 quy định về bảo lãnh ngân hàng. Hay nói cách khác, việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện (Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản và Thông tư 28).

Theo chương trình xây dựng pháp luật năm 2015 của NHNN, hiện NHNN đã xây dựng và đang hoàn thiện lần cuối dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 28 nhằm hướng dẫn rõ hơn nội dung quy định về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo Thông tư đã bổ sung thêm một số hướng dẫn về hoạt động này. Dự kiến, dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 28 sẽ được NHNN ban hành trong tháng 6 này.

Còn Bộ Xây dựng thì cho hay, Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS mới được Bộ trình Thủ tướng ngày 15/6 vừa qua.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu thì đang “ngóng” hướng dẫn của NHNN để thực hiện, bởi theo ông đã là doanh nghiệp hoạt động trong đất nước Việt Nam phải tuân thủ theo pháp luật.

Nhưng theo ông Hiệp, hướng dẫn phải hết sức cụ thể, vì thực tế do đặc thù kinh tế Việt Nam, nhà ở bán trên thị trường phần lớn là hình thành trong tương lai, nhà đầu tư phần lớn là nhỏ. Nhưng bảo lãnh thế nào, cách làm thế nào để phù hợp với điều kiện thực tế của doanh nghiệp.

“Các doanh nghiệp đang phân vân ngân hàng sẽ bảo lãnh tín chấp hay thế chấp? Chúng tôi đang chờ đợi văn bản hướng dẫn của NHNN. Không phải doanh nghiệp nào cũng có tài sản thế chấp, dự án cả nghìn tỷ, rồi mức phí bảo lãnh là bao nhiêu? Rủi ro càng lớn phí bảo lãnh càng cao. Nếu doanh nghiệp có đủ uy tín thì phí bảo lãnh phải càng thấp. Nghị định hướng dẫn thật rõ thì càng dễ thực hiện và bảo đảm được”, ông Hiệp nêu ý kiến.

Phí bảo lãnh sẽ làm lợi cho ai?

Nhiều ý kiến cho rằng NHNN nên ấn định mức phí bảo lãnh, có thể từ 0,5%-1% mà không nên để cho các bên tự thỏa thuận vì rất dễ dẫn đến tình trạng “dễ ăn, khó bỏ” khi ngân hàng chỉ chọn bảo lãnh cho các dự án an toàn còn đối với các dự án khó thẩm định thì đòi phí bảo lãnh cao.

Ông Sơn cho rằng, theo quy định của Luật kinh doanh BĐS, Luật các tổ chức tín dụng thì mức phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận. NHNN cho rằng, việc xác định mức phí này do các bên thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường, phụ thuộc vào phụ thuộc vào mức độ rủi ro của từng dự án, năng lực của chủ đầu tư, mức độ cạnh tranh trên thị trường...

“Hiện nay, mức phí bảo lãnh nói chung các ngân hàng đang áp dụng dao động từ 0,5-3%/năm tùy thuộc vào thẩm định dự án, xếp hạng tín dụng của ngân hàng đối với từng khách hàng. Mỗi loại hình bảo lãnh có độ rủi ro khác nhau thì mức phí bảo lãnh cũng khác nhau. Theo đó, đối với những dự án khả thi, chủ đầu tư được đánh giá có độ tín nhiệm cao thì đương nhiên sẽ phải trả mức phí bảo lãnh thấp hơn so với những dự án được ngân hàng đánh giá, thẩm định có độ rủi ro cao hơn”, ông Sơn phân tích.

Song, ở góc độ doanh nghiệp, ông Hiệp vẫn cho rằng trong hướng dẫn Luật vẫn cần đề rõ phí bảo lãnh là bao nhiêu, bởi các quy định khác cũng rất rõ ràng, như: diện tích nhà tính theo kích thước thông thủy, VAT là 10%, phí bảo trì là 2%...

“Chẳng hạn, với căn hộ 100m2, có giá bán 25 triệu đồng/m2, tổng giá trị căn hộ là 2,5 tỷ đồng thì khi người mua nhà nộp đợt cuối trước khi nhận nhà sẽ khoảng 70% giá trị hợp đồng, tức khoảng 1,7 tỷ đồng. Nếu mức phí bảo lãnh là 0,5% thì căn hộ đó mất thêm 8 triệu đồng, còn nếu 2% thì phí bảo lãnh là 32 triệu đồng. Với căn nhà 2,5 tỷ đồng thì mức phí đó không đáng là bao nhiêu. Trước mắt tôi cho rằng không quá ảnh hưởng đến thị trường, nhưng phải làm thế nào để người mua nhà hiểu”, ông Hiệp tính toán.

Rõ ràng việc cộng thêm mức phí bảo lãnh sẽ làm tăng giá nhà dù ít hay nhiều thì người mua nhà vẫn là đối tượng phải “gánh”, nhưng theo phía ngân hàng, ông Sơn cho rằng, việc bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng có thể làm tăng chi phí nhưng cơ bản, hoạt động này mang lại lợi ích rất lớn cho người mua nhà. Do vậy, cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án BĐS hiệu quả bán được hàng nhanh, giảm hàng tồn kho. Việc bán được hàng sẽ tác động ngược trở lại, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án BĐS được triển khai nhanh hơn. Qua đó, sẽ giúp ngân hàng cho vay thu nợ tốt hơn.