Suýt “bỏ lọt” các tiêu chí quan trọng để xác định giá đất

Dự án Khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái Đại Ninh có đến 1.665.319 m2 đất phải xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Sở Tài nguyên và Môi trường Lâm Đồng đã tiến hành lựa chọn, thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Tuy nhiên, do Dự án có quy mô rất lớn về diện tích, địa hình phức tạp, liên quan đến nhiều địa bàn xã, nên nhiều đơn vị có chức năng tư vấn xác định giá đất đã từ chối thực hiện. Mãi đến ngày 21/3/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường mới thuê được Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Tây Nam Bộ (SIAC) thực hiện công việc trên.

Trước đó, ngày 5/7/2022, Thường trực Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Lâm Đồng đã có ý kiến về việc thẩm định giá đất tính thu tiền sử dụng đất của Công ty cổ phần Đầu tư du lịch Sài Gòn - Đại Ninh tại Dự án Khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái Đại Ninh (huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng) theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường.

Theo đó, cơ quan này cho rằng, theo các quy định của Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường, thì quy hoạch xây dựng chi tiết, hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao công trình) là tiêu chí cần phải có để làm cơ sở xác định giá đất; để làm căn cứ để tính toán bổ sung tiền sử dụng đất (nếu trường hợp có phát sinh điều chỉnh quy hoạch xây dựng sau khi được phê duyệt đơn giá…).

Tuy nhiên, tại hồ sơ phương án giá do Sở Tài nguyên và Môi trường Lâm Đồng gửi về Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh chưa có quy hoạch chi tiết kèm theo; phương án giá tại Dự thảo Chứng thư thẩm định giá, đơn vị tư vấn cũng không chưa đưa tiêu chí này vào so sánh tại phương pháp so sánh, mà chỉ đưa tiêu chí về quy mô diện tích để so sánh.

Do đó, Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Lâm Đồng đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Xây dựng, UBND huyện Đức Trọng để bổ sung quy hoạch chi tiết xây dựng vào thành phần hồ sơ.

Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Lâm Đồng cũng đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn đơn vị tư vấn bổ sung tiêu chí quy hoạch xây dựng chi tiết, hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao công trình) vào phương pháp so sánh để thẩm định.

Theo Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Lâm Đồng, với phương án giá, đơn vị tư vấn chỉ sử dụng một phương pháp duy nhất là phương pháp so sánh, không sử dụng phương pháp định giá đất khác để kiểm chứng vì lý do chưa có thông tin, chưa làm rõ được chỉ tiêu quy hoạch về loại đất, chức năng chi tiết trong khối công trình tại Khu A của Dự án Khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái Đại Ninh, nên chưa có cơ sở tính toán.

Vấn đề này, Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Lâm Đồng nhận thấy, quy mô, diện tích của Dự án Khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái Đại Ninh rất lớn, cần thiết phải thực hiện, bổ sung thêm phương pháp thặng dư vào phương án giá để đối chứng và thêm cơ sở để các thành viên Hội đồng Thẩm định xem xét.

Về lý do chưa có thông tin tại khu A, Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Lâm Đồng thống nhất đề nghị sử dụng số liệu thông tin của Khu B, C, D… có điều kiện tương tự.

Về phân loại đất thương mại hỗn hợp trong đất ở của Khu A, Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh đề nghị áp dụng tính toán bằng 100% giá đất ở theo nguyên tắc tại Điều 8, Quyết định số 02/2020/QĐ-UB ngày 22/1/2020 của UBND tỉnh Lâm Đồng về bảng giá đất năm 2020-2024 trên địa bàn tỉnh.

“Đây là dự án lớn, để đảm bảo thời gian theo chỉ đạo của UBND tỉnh, đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường quan tâm, phối hợp, hướng dẫn đơn vị tư vấn để kịp thời bổ sung, hoàn thiện theo các nội dung yêu cầu trên. Sau khi có đầy đủ hồ sơ, đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm tra, có ý kiến gửi hồ sơ về Hội đồng Thẩm định tỉnh theo Điều 13, Thông tư số 87/2016/TTLT ngày 22/6/2016 của Liên bộ Tài chính - Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thẩm định phương án giá đất của Hội đồng Thẩm định giá đất. Trường hợp xét thấy cần thiết, thì tổ chức cuộc họp lấy ý kiến tham gia của các sở, ngành liên quan (theo khoản 3) trước khi gửi hồ sơ về Hội đồng Thẩm định”, Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Lâm Đồng cho hay.

Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Lâm Đồng cũng đề nghị Công ty Đầu tư du lịch Sài Gòn - Đại Ninh kịp thời phối hợp khi đơn vị tư vấn (Công ty cổ phần Thẩm định giá Tây Nam Bộ) có yêu cầu về cung cấp hồ sơ liên quan của Dự án để đơn vị tư vấn có dữ liệu, cơ sở tham khảo xây dựng phương pháp giá đất (quy hoạch chi tiết 1/500, phương án kiến trúc công trình, các chi phí dự án...).

Vào ngày 8/9/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Lâm Đồng cho biết, ngoài thực hiện các yêu cầu trên của Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh, cơ quan này đã đề nghị UBND tỉnh giao Cục Thuế tỉnh tổng hợp, nghiên cứu giá đất chuyển nhượng trên thị trường tại khu vực dự án (gồm 3 xã Ninh Gia, Phú Hội, Tà Hine, huyện Đức Trọng) để có ý kiến về giá tại cuộc họp thẩm định của Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh.

“UBND tỉnh yêu cầu UBND huyện Đức Trọng chỉ đạo thực hiện khảo sát giá đất thị trường tại địa phương (khảo sát, thu thập thông tin tại khu vực định giá đất, khu vực lân cận có điều kiện tương tự khu vực định giá đất. Trên cơ sở đó, UBND huyện Đức Trọng có văn bản tổng hợp thông tin đã khảo sát, thu thập được, để cung cấp cho Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh”, Sở Tài nguyên và Môi trường Lâm Đồng đề nghị.

Chủ đầu tư sẽ phải tiếp tục huy động vốn để thực hiện dự án

Theo đề nghị của Công ty cổ phần Đầu tư du lịch Sài Gòn - Đại Ninh vào ngày 11/11/2021, tổng mức đầu tư điều chỉnh của Dự án Khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái Đại Ninh tăng từ 25.243 tỷ đồng lên 30.291,6 tỷ đồng. Nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh tiến độ thực hiện Dự án với quy mô sử dụng đất không thay đổi là 3.595,45 ha. Tính đến ngày 11/11/2021, Công ty cổ phần Đầu tư du lịch Sài Gòn - Đại Ninh đã đầu tư vào Dự án 2.000 tỷ đồng.

Sở Tài chính cho biết, tại Văn bản số 715/BC-TTCP ngày 10/5/2021 của Thanh tra Chính phủ về kết quả kiểm tra, xác minh nội dung kiến nghị của Công ty cổ phần Đầu tư du lịch Sài Gòn - Đại Ninh đã kết luận: “Thời điểm xác minh, Công ty có vốn chủ sở hữu đảm bảo sử dụng đất theo tiến độ đầu tư được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ”.

Tuy vậy, theo văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư vào ngày 11/11/2021, Công ty cổ phần Đầu tư du lịch Sài Gòn - Đại Ninh đề nghị tổng mức đầu tư điều chỉnh từ 25.243 tỷ đồng (tổng mức đầu tư phê duyệt năm 2010) lên 30.291,6 tỷ đồng (tăng 20%, tương đương số tiền 5.048,6 tỷ đồng).

Lý do điều chỉnh là do chi phí tăng tại thời điểm đề nghị so với thời điểm năm 2010, dẫn đến phải điều chỉnh tổng mức đầu tư của Dự án cho phù hợp với tình hình thực tế, đảm bảo khả thi trong quá trình thực hiện.

Qua thành phần hồ sơ do Công ty cổ phần Đầu tư du lịch Sài Gòn - Đại Ninh cung cấp, đến thời điểm xem xét (ngày 6/12/2021), công ty này đảm bảo được 4.543,74 tỷ đồng/5.000 tỷ đồng để thực hiện việc điều chỉnh mức đầu tư.

Số vốn đầu tư còn lại (456,26 tỷ đồng), Công ty cổ phần Đầu tư du lịch Sài Gòn Đại Ninh cam kết sẽ tiếp tục huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, các nhà đầu tư và các tổ chức, cá nhân khác để đảm bảo nguồn vốn thực hiện dự án theo phân kỳ đầu tư và tiến độ dự án điều chỉnh được UBND tỉnh Lâm Đồng phê duyệt (Văn bản số 182/CV-SGĐN ngày 22/11/2021).

Như vậy, Công ty cổ phần Đầu tư du lịch Sài Gòn - Đại Ninh đảm bảo về năng lực tài chính khi thực hiện đúng cam kết việc tiếp tục huy động vốn và sử dụng vốn đảm bảo cho Dự án Khu đô thị thương mại, du lịch nghỉ dưỡng sinh thái Đại Ninh.