Đầu tư vào đâu?

Có thể nói ít có giai đoạn nào, việc đầu tư bất động sản lại trở nên khó khăn như hiện tại. Sự khan hiếm về nguồn cung đã khiến nhà đầu tư không có nhiều cơ hội để xuống tiền. Tín dụng thắt chặt làm thanh khoản sụt giảm. Đặc biệt, các vấn đề pháp lý chưa được giải quyết khiến nhiều phân khúc, nhiều địa bàn rơi vào trạng thái chờ đợi.

Chẳng hạn tại các thị trường lớn như TP.HCM và Hà Nội, hàng loạt dự án nhà ở đã bị tạm dừng trong khoảng 2 năm trở lại đây do các trục trặc về thủ tục, vướng mắc đất công xen kẹt, tắc giải phóng mặt bằng hay sự nhiêu khê trong quá trình nộp tiền sử dụng đất. Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), tình trạng Luật Nhà ở “đá” Luật Đất đai về vấn đề dự án không có 100% đất ở còn khiến rất nhiều dự án không được công nhận chủ đầu tư[1]. Tình trạng dự án “treo” khiến nhiều nhà đầu tư trót xuống tiền sớm bị chôn vốn, gây rủi ro lớn và là nguyên nhân chính khiến dòng vốn ly tâm về tỉnh lẻ.

Song tại các tỉnh, bài toán đầu tư cũng đang dần khó. Về cơ bản, đa phần nhà đầu tư đổ về tỉnh tập trung vào phân khúc đất nền. Trong đó, việc mua bán đất nông nghiệp rất phổ biến, đến mức trở thành hiện tượng, tạo nên cơn sốt đất khắp trong nam ngoài bắc giai đoạn 2020 – 2021 và nửa đầu năm 2022. Tuy nhiên, việc mua bán đất nông nghiệp hiện đã bị các địa phương “đánh chặn” bằng cách siết chặt việc tách thửa, kể cả hiến đất làm đường để qua đó phân lô bán nền cũng không được phép. Mặt khác, giới đầu tư cũng dần nhận ra rủi ro rất lớn của việc đầu tư vào đất nông nghiệp như: rất khó chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở, bị hạn chế xây dựng do không được phép thay đổi hiện trạng đất… Ngoài ra, câu chuyện hàng nghìn nhà đầu tư bị lừa mua “dự án ma” trên đất nông nghiệp của Công ty Alibaba đã khiến tâm lý “liều ăn nhiều” một thời chùn lại.

Trong khi đó, xét theo phân khúc, bất động sản thương mại đang trong giai đoạn khan cung nghiêm trọng. Bất động sản du lịch vẫn chưa có được căn cứ pháp lý để ra sổ. Bất động sản khu công nghiệp không còn lợi suất cao do giá đã tăng liên tục những năm qua và dòng vốn FDI năm nay đã chậm lại, đạt mức thấp nhất tính từ 2017.[2]

Cơ hội từ dự án đất đấu giá

Những diễn biến nêu trên của thị trường đang đặt giới đầu tư bất động sản vào cục diện khó khăn trong việc tìm bến đỗ cho dòng tiền. Đáng nói, với bối cảnh hiện nay, không phải lợi nhuận, mà sự an toàn của bến đỗ, cả về pháp lý dự án lẫn năng lực của chủ đầu tư, mới là điều được giới đầu tư đặc biệt ưu tiên. Và về khía cạnh này, dự án được phát triển trên đất đấu giá đang trở thành tâm điểm của sự theo đuổi.

Khác biệt so với các loại đất thông thường, đất đấu giá sở hữu những ưu điểm vượt trội về pháp lý, quy hoạch, hạ tầng cũng như trình tự thủ tục chuyển nhượng, ra sổ… Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất đấu giá là những khu đất được Phòng Tài nguyên và Môi trường trực tiếp cắm mốc thực địa cho người sử dụng nên hoàn toàn là đất sạch, không vướng tranh chấp, không dính quy hoạch treo, không bị lấn chiếm, chồng lấn. Thủ tục cấp sổ cho đất đấu giá diễn ra nhanh chóng, đơn giản, gọn nhẹ. Dự án đầu tư lập trên đất đấu giá, do vậy, gần như không gặp bất cứ khó khăn nào trong việc thực hiện các thủ tục pháp lý, có thể đạt tiến độ xây dựng nhanh nhất.

Dự án thực hiện trên đất đấu giá cũng được hưởng lợi rất lớn từ hệ thống hạ tầng giao thông, tiện ích dịch vụ công cộng đã được xây dựng từ trước, đảm bảo tiêu chuẩn vận hành. Đặc biệt, về mặt tín dụng, ngân hàng rất ưa thích cho vay mua sản phẩm đất đấu giá do đây là sản phẩm sạch, có tính thanh khoản cao và thường gia tăng giá trị trong thời gian ngắn.

Như vậy có thể thấy dự án phát triển trên đất đấu giá thỏa mãn gần như tuyệt đối tiêu chí an toàn pháp lý. Còn về khía cạnh năng lực của chủ đầu tư, không khó để thấy rằng, đất đấu giá thường có giá cao, thậm chí cao gấp nhiều lần, so với các loại đất thông thường. Vì thế, bản thân việc trúng đấu giá đất, từ đó lập nên dự án, cũng đã đủ để chứng minh cho năng lực tài chính đáng nể của chủ đầu tư.

Mặt khác, cần biết rằng, dự án phát triển trên đất đấu giá chịu quy định thời hạn triển khai rất nghiêm ngặt, nếu chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu có thể bị thu hồi dự án. Bởi vậy, đất đấu giá không bao giờ là cuộc chơi dành cho những đơn vị “tay mơ”, non yếu về kinh nghiệm và năng lực.

Ghi nhận thực tế, thị trường hiện cũng không có nhiều dự án được phát triển trên đất đấu giá. Do đó, sức hấp dẫn của loại hình bất động sản này đang ngày càng tăng lên, hứa hẹn sẽ là điểm sáng, điểm tựa làm nóng thị trường cuối năm cũng như giai đoạn tới.