Nhiều quy định vênh với Dự thảo Luật Đất đai, với Luật Đầu tư

Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) - phiên bản được sử dụng trong phiên họp Thường trực Ủy ban Kinh tế mở rộng ngày 10/4/2023 – Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phát hiện một số quy định tại Dự thảo chưa đảm bảo tính thống nhất với Dự thảo Luật Đất đai cũng đang được xây dựng.

Cụ thể, VCCI đặt vấn đề trong bản góp ý gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, dự án được chuyển nhượng một phần hay toàn bộ khi đã có giấy chứng nhận hay không cần. Đây là vấn đề giới đầu tư bất động sản đặc biệt quan tâm.

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 53 Dự thảo Luật Đất đai (phiên bản lấy ý kiến nhân dân) thì “đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận”.

Có nghĩa là, dự án được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ khi đã có Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lại quy định điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Quy định này được hiểu, khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án mà phần đất đó không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, có nghĩa, không cần phải có Giấy chứng nhận.

Như vậy, theo nội dung góp ý gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, VCCI nhấn mạnh hai Dự thảo đang chưa thống nhất về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án chuyển nhượng.

Tương tự, các quy định về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, giấy xác nhận giao dịch qua sàn, chế định kinh doanh đối với công trình xây dựng không phải là nhà ở… cũng được đề nghị thống nhất với Dự thảo Luật Đất đai để đảm bảo tính thống nhất

Cùng với lo ngại không thống nhất với Dự thảo Luật Đất đai, VCCI cũng phát hiện một số nội dung không thống nhất với Luật Đầu tư.

Cụ thể, về quy định chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản. Dự thảo quy định các trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản gồm chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai… Tuy nhiên, Dự thảo loại trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng.

Quy định trên được hiểu, dự án đầu tư thuộc trường hợp chấm dứt một phần hoặc toàn bộ hoạt động sẽ không bị chấm dứt nếu “dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật này”. Điều này là chưa phù hợp với quy định của Luật Đầu tư 2020, theo VCCI.

Theo quy định tại Luật Đầu tư 2020, một trong những điều kiện để được chuyển nhượng dự án đầu tư là không thuộc trường hợp chấm dứt dự án đầu tư. Quy định trên đã thuộc trường hợp chấm dứt dự án đầu tư thì sẽ không đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng dự án.

Ngoài ra, VCCI cũng nhận định, quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chưa thống nhất với Luật Đầu tư, cần phải rà soát để tránh chồng chéo trong quá trình thực hiện.

Rắc rối thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản cho doanh nghiệp ngoại

Theo khoản 3 Điều 43 Dự thảo quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng, thủ tục sẽ thực hiện như sau: (i) bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; (ii) bên nhận chuyển nhượng sau khi được công nhận là chủ đầu tư dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Việc thiết kế nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục theo hướng: bên chuyển nhượng trả lại đất rồi Nhà nước giao đất cho bên nhận chuyển nhượng sau khi được công nhận là chủ đầu tư dự án, sẽ làm phức tạp thêm thủ tục và kéo dài thời gian thực hiện hoạt động chuyển nhượng. Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng có nghĩa các yếu tố, điều kiện của bên nhận chuyển nhượng đã được thẩm định. Do đó, thiết kế thủ tục thành hai bước như Dự thảo dường như là quá mức cần thiết.

VCCI đề nghị cân nhắc thiết kế thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tương tự như các trường hợp chuyển nhượng của tổ chức kinh tế có vốn trong nước.