Từ cuối năm 2010, thị trường căn hộ cao cấp tại Hà Nội rơi vào khó khăn và vắng bóng giao dịch trong một thời gian dài. Để tạo thanh khoản cho sản phẩm và có nguồn tài chính triển khai dự án, hàng loạt dự án căn hộ cao cấp đã bị chủ đầu tư “hạ cấp” xuống trung cấp, với mức giá giảm hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông để bán hàng.

Cụ thể, trong giai đoạn 2011 - 2012, hàng loạt dự án căn hộ cao cấp, từng được giao dịch trên thị trường với giá trên dưới 40 triệu đồng/m2, đã bị chủ đầu tư giảm xuống còn 22 - 29 triệu đồng/m2.

Những dự án căn hộ cao cấp bị chủ đầu tư đánh tụt giá bán mạnh nhất giai đoạn này có thể kể đến Dự án Golden Palce Mễ Trì của CTCP Đầu tư Mai Linh, Dự án Golden Land của Tập đoàn Hoàng Huy, hay Dự án Mandarin Garden của Tập đoàn Hòa Phát. Đặc biệt, Dự án Westa tại quận Hà Đông của Coma 18 từng được định vị là dự án cao cấp, nhưng có thời điểm căn hộ tại đây được chào bán với giá dưới 20 triệu đồng/m2…

Mặc dù giảm mạnh giá bán, nhưng thanh khoản tại nhiều dự án vẫn gặp khó khăn. Do vậy, nhiều chủ đầu tư căn hộ cao cấp đã phải “đa dạng hóa” sản phẩm, như việc đưa ra căn hộ dạng xây thô để khách hàng có nhiều khả năng lựa chọn. Nhờ đưa ra gói sản phẩm mới lạ, nhiều chủ đầu tư đã bán được số lượng không nhỏ. Cụ thể, Dự án Mandarin Garden đã bán được hầu hết các căn hộ diện tích nhỏ sau khi giảm giá và bán cả căn hộ xây thô. Trong khi đó, Dự án Golden Palace Mễ Trì cũng đã bán được gần 600 căn hộ xây thô sau nhiều đợt mở bán.

Từ năm 2012 đến nay, việc DN hạ cấp dự án để bán hàng đã trở thành một trào lưu phổ biến. Thậm chí, nhiều dự án được định vị ở căn hộ cao cấp, đã hoàn thiện, nhưng thanh khoản vẫn khó khăn khiến DN tiếp tục phải giảm giá xuống ngang giá căn hộ trung bình hoặc bình dân.

Dự án HP Landmark Tower (quận Hà Đông). Ảnh: Nguyên Minh

Cụ thể, tại Hồ Gươm Plaza (quận Hà Đông), một dự án căn hộ được định vị ở phân khúc cao cấp, đã hoàn thiện, nhưng mức giá bán chỉ dao động từ 22 - 29 triệu đồng/m2, đã bao gồm nội thất và VAT. Tại đợt mở bán căn hộ The Spark Hoàng Quốc Việt mới đây, Tập đoàn Nam Cường cũng chỉ bán căn hộ hoàn thiện, đầy đủ nội thất tại dự án này với mức giá dưới 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, căn hộ The Spark Dương Nội cũng từng được định vị căn hộ cao cấp, nhưng tại đợt mở bán mới đây, chủ đầu tư đã “đánh tụt” giá bán xuống ngang giá căn hộ bình dân, với giá chưa đầy 20 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, hàng loạt dự án cao cấp đã bị “đắp chiếu” trong một thời gian dài, đến khi tái khởi động thì lại mang bộ mặt của phân khúc trung cấp, với giá bán trung bình chỉ trên dưới 20 triệu đồng/m2 căn hộ hoàn thiện. Đó là những dự án như CT 1 Trung Văn của Vinaconex 3, Diamon Flower của Handico 6, Green Star của CTCP Ngôi Sao An Bình, HP Landmark Tower của CTCP Đầu tư Hải Phát…

Ngay cả khi thị trường căn hộ được đánh giá đang ấm trở lại, để tìm được đầu ra cho sản phẩm, hiện nhiều DN vẫn tiếp tục “hạ cấp” dự án cao cấp xuống bình dân. Cụ thể, mới đây, một DN nước ngoài, chủ dự án khu đô thị cao cấp khá quy mô tại phía Nam TP. Hà Nội cũng đã quyết định làm căn hộ giá trung bình với giá bán khoảng 1 tỷ đồng/căn để bán ra thị trường.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2014 mới đây của CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ Hà Nội quý vừa qua ghi nhận số lượng giao dịch căn hộ giá trung bình chiếm tỷ trọng lớn nhất, trong khi giá bán của phân khúc này cũng tăng nhiều nhất, khoảng 1,8% (so với mức tăng trung bình của thị trường là 1%).

Nguyên nhân khiến lượng giao dịch căn hộ trung bình cao, theo lý giải của CBRE là do không chỉ người có nhu cầu nhà ở mà nhiều nhà đầu tư cũng đã bắt đầu tham gia thị trường và phân khúc này được cho là hợp lý nhất về chi phí bỏ ra cũng như chất lượng sản phẩm. Chớp cơ hội sức cầu đang tốt, nhiều chủ đầu tư cũng nhanh chân ồ ạt tung ra các dự án trung cấp. Và dự kiến, nhiều dự án căn hộ cao cấp đã được chủ đầu tư “hạ cấp” sẽ tiếp tục áp đảo cả về số lần mở bán lẫn lượng giao dịch tại thị trường căn hộ Hà Nội trong những tháng cuối năm. 

Nguyên Minh (Đầu tư Bất Động sản)