SỰ TRỖI DẬY CỦA “PLUG-AND-PLAY”

Thưa ông, với hơn 40 tỷ USD vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 8 tháng đầu năm 2026, tăng 55% so với cùng kỳ năm ngoái, ông đánh giá thế nào về bối cảnh bức tranh bất động sản công nghiệp hiện tại?

Việt Nam đang tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến cực kỳ hấp dẫn trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Lượng vốn đầu tư gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt từ các mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng, đang làm bùng nổ nhu cầu về không gian sản xuất.

Hơn thế, những chính sách thu hút đầu tư ngày càng minh bạch của Chính phủ, kết hợp cùng sự nâng cấp kịp thời về hạ tầng giao thông và logistics, đã củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư cam kết gắn bó lâu dài tại Việt Nam.

Chúng ta đang nói nhiều về sự chuyển dịch trong xu hướng lựa chọn địa điểm của các tập đoàn. Cụ thể, sự thay đổi này diễn ra như thế nào?

Khi cơ cấu sản xuất dịch chuyển lên các nấc thang giá trị cao hơn, các nhà sản xuất không chỉ nhìn vào các khu công nghiệp truyền thống. Họ cân nhắc những địa điểm có sự giao thoa hoàn hảo giữa khả năng kết nối logistics, chất lượng hạ tầng và tiêu chuẩn không gian.

Trước đây, đa phần doanh nghiệp ưa chuộng mô hình tự mua đất, tự xây dựng nhà máy và sở hữu trọn đời. Nhưng hiện nay, xu hướng đang chuyển ngoặt sang các cơ sở được xây dựng sẵn theo mô hình “plug-and-play” (chỉ cần mang máy móc vào là vận hành ngay).

Tại sao mô hình "plug-and-play" lại có chiều hướng lên ngôi, thưa ông?

Lý do rất thực tế. Mô hình này giúp rút ngắn tối đa thời gian đưa sản phẩm ra thị trường. Nó giúp các tập đoàn cắt giảm đáng kể chi phí vốn đầu tư ban đầu. Quan trọng nhất, nó mang lại độ linh hoạt tuyệt vời để doanh nghiệp có thể xoay xở nhanh chóng trước những biến động khó lường của môi trường kinh doanh toàn cầu.

Nhìn vào khu vực miền Bắc, nơi đang là "thủ phủ" của dòng vốn FDI công nghệ, số liệu thực tế đang chứng minh cho xu hướng này ra sao?

Thị trường nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đang trong chu kỳ mở rộng vô cùng mạnh mẽ. Tính đến quý II/2026, tổng nguồn cung loại hình nhà xưởng này đã vượt mốc 5 triệu m2. Đáng chú ý là dù nguồn cung lớn, tỷ lệ lấp đầy trung bình trên toàn thị trường vẫn luôn duy trì ổn định ở mức trên 80%. Điều này minh chứng cho lực cầu rất thực chất.

GIẢI MÃ TIÊU CHUẨN CỦA “NHÀ MÁY THẾ HỆ MỚI”

Với tư cách là nhà phát triển bất động sản công nghiệp, ông thấy các nhà đầu tư hiện nay đòi hỏi những thông số kỹ thuật khắt khe nào so với trước đây?

Các công ty hiện nay hoàn toàn không đi tìm "không gian trống" đơn thuần. Họ săn lùng những cơ sở vật chất có năng lực hỗ trợ tối đa cho dây chuyền vận hành hiện tại và dư địa phát triển trong tương lai.

Họ soi xét cực kỳ kỹ lưỡng các thông số kỹ thuật phần cứng. Đó là tải trọng sàn phải lớn, chiều cao thông thủy phải tối ưu, bố trí mặt bằng phải đạt độ hiệu quả tuyệt đối và kích thước mô-đun phải linh hoạt để dễ dàng tháo lắp hoặc mở rộng.

Đối với chúng tôi, có một số yếu tố then chốt mà thị trường cần đáp ứng.

Thứ nhất, chất lượng và sự linh hoạt.

Thứ hai, hạ tầng đáng tin cậy.

Thứ ba, tính bền vững, trong đó tính bền vững ngày càng được các doanh nghiệp quốc tế kỳ vọng.

Tại Spectrum Nghệ An và Hưng Yên đã đạt chứng nhận LEED Silver, cùng với các tính năng như thiết kế tiết kiệm năng lượng và hệ thống sạc xe điện. Điều này có nghĩa là cần có một trung tâm xây sẵn được quản lý tốt, cung cấp dịch vụ toàn diện một cửa và tạo ra môi trường làm việc tốt hơn.

Bên cạnh không gian, "điểm nghẽn" về hạ tầng tiện ích, đặc biệt là điện, đang được các nhà đầu tư quan tâm ra sao?

Độ tin cậy của hạ tầng là "sinh mệnh" đối với các nhà sản xuất chế tạo. Để giải quyết triệt để nỗi lo này, tại các dự án Spectrum, chúng tôi đã triển khai các giải pháp kỹ thuật cao như hệ thống mạch điện kép vòng kín đơn. Giải pháp này đảm bảo sự ổn định tuyệt đối và khả năng phục hồi năng lượng cực nhanh cho người sử dụng, ngay cả khi có sự cố lưới điện.

Yếu tố "xanh" và phát triển bền vững đang được nhắc đến ở mọi diễn đàn. Tiêu chí này tác động thế nào đến quyết định rót vốn?

FDI thế hệ tiếp theo đang chuyển mình từ các ngành công nghiệp truyền thống sang công nghệ cao, nghiên cứu và phát triển (R&D), họ đặt tính bền vững làm giá trị cốt lõi.

Tại Soilbuild, tính bền vững không phải là một khẩu hiệu. Các dự án Spectrum tại Nghệ An và Hưng Yên của chúng tôi đã chính thức đạt chứng nhận công trình xanh LEED Silver. Chúng tôi tích hợp trực tiếp vào dự án các tính năng thiết kế tiết kiệm năng lượng tối đa và trang bị sẵn hệ thống trạm sạc cho xe điện.

Tuy nhiên, dường như "xanh" thôi là chưa đủ để tạo nên một hệ sinh thái làm việc lý tưởng?

Chính xác. Chúng tôi quan niệm tính bền vững không phải là đích đến cuối cùng. Môi trường công nghiệp phải lấy con người làm trung tâm, chú trọng đến trải nghiệm, sự an toàn và sức khỏe của người lao động.

Trong mỗi dự án Spectrum, chúng tôi kiến tạo các không gian biophilic (thiết kế ưa sinh học), đưa mảng xanh tự nhiên và ánh sáng mặt trời vào nhà máy để làm "mềm hóa" môi trường bê tông cốt thép. Chúng tôi muốn tạo ra những không gian làm việc dễ chịu nhất, nơi người lao động thực sự muốn gắn bó.

“KHẨU VỊ” NHÀ ĐẦU TƯ ĐÃ CHỌN LỌC HƠN

Ông có thể tóm tắt ngắn gọn nhất về sự chuyển biến trong "khẩu vị" của các doanh nghiệp FDI hiện nay?

Họ đang chuyển đổi tư duy từ "chi phí thấp nhất" sang cách tiếp cận "giá trị tổng thể tốt nhất". Nghĩa là, họ ưu tiên các tài sản đảm bảo được năng lực cạnh tranh trong dài hạn, thay vì chỉ tính toán bài toán tiết kiệm chi phí trước mắt. Sự chắc chắn về điện, logistics và khả năng dễ dàng mở rộng quy mô kinh doanh là điều họ tìm kiếm.

Đồng thời, các doanh nghiệp đang nhìn xa hơn chỉ là không gian vật lý. Họ ngày càng cân nhắc chất lượng của cơ sở, độ tin cậy của hạ tầng, tính bền vững và mức độ hỗ trợ nhận được từ nhà phát triển.

Sự thay đổi này đòi hỏi các nhà phát triển bất động sản như Soilbuild phải tự nâng cấp mình như thế nào?

Chúng tôi không thể chỉ bán hay cho thuê một nhà xưởng. Chúng tôi phải cung cấp một hệ sinh thái dịch vụ "một cửa".

Với 50 năm kinh nghiệm đồng hành cùng quá trình chuyển đổi công nghiệp của Singapore, kết hợp với đội ngũ chuyên gia am hiểu bản địa, Soilbuild cung cấp dịch vụ toàn diện từ bước thiết lập cơ sở ban đầu cho đến hỗ trợ vận hành liên tục. Nhờ đó, khách hàng FDI chỉ cần tập trung duy nhất vào năng lực cốt lõi của họ là sản xuất và kinh doanh.

Đặt lên bàn cân với các đối thủ như Thái Lan hay Malaysia, Việt Nam đang có những lợi thế cạnh tranh cốt lõi nào?

Việt Nam sở hữu một nền tảng cực kỳ vững chắc. Đó là môi trường chính trị ổn định, lực lượng lao động trẻ, trình độ học vấn ngày càng cao và thành thạo kỹ năng kỹ thuật. Việc tham gia hàng loạt hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới tạo ra tấm hộ chiếu vàng để hàng hóa từ Việt Nam vươn ra toàn cầu.

Đặc biệt, Việt Nam đã xây dựng được các cụm hệ sinh thái công nghiệp và chuỗi cung ứng vệ tinh rất mạnh. Sự hiện diện của các "ông lớn" sản xuất kéo theo hàng loạt nhà cung cấp, cả cấp 1 và cấp 2, tạo thành một vòng tuần hoàn tích cực, liên tục, thu hút thêm vốn đầu tư mới.

Để duy trì vị thế dẫn đầu trong việc thu hút FDI chất lượng cao, Việt Nam cần ưu tiên những chiến lược quy hoạch và chính sách gì trong thời gian tới?

Tôi cho rằng, có 3 trụ cột cần tập trung xây dựng.

Thứ nhất, về quy hoạch, Việt Nam cần quyết liệt phát triển các cụm công nghiệp tích hợp và chuyên biệt, bám sát các ngành mũi nhọn như bán dẫn, điện tử, kỹ thuật chính xác và logistics. Các cụm này phải bao gồm đầy đủ cơ sở R&D, hạ tầng đào tạo và nhà ở cho người lao động.

Thứ hai, hạ tầng cốt lõi phải đi trước một bước. Không chỉ là giao thông vận tải, mà nguồn điện phải luôn ổn định, đủ công suất và tỷ trọng năng lượng tái tạo phải ngày càng tăng để đáp ứng tiêu chuẩn xanh của quốc tế.

Thứ ba, Việt Nam cần tận dụng triệt để hệ sinh thái chuỗi cung ứng sâu rộng đã dày công xây dựng nhiều năm qua để làm đòn bẩy thu hút thế hệ đầu tư tiếp theo.