FDI vẫn mạnh, nhưng "khẩu vị" đã đổi

“Dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn duy trì triển vọng tích cực. Tuy nhiên, giai đoạn phát triển tiếp theo sẽ chọn lọc hơn, đòi hỏi mức độ tuân thủ cao hơn và phụ thuộc nhiều hơn vào năng lực của doanh nghiệp trong nước”.

Nhận định trên của ông Leong Boon Hoe, Nhà sáng lập kiêm Giám đốc điều hành Arcadia Consulting Vietnam, phần nào phản ánh sự thay đổi trong chiến lược của các nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Sau nhiều năm cạnh tranh bằng chi phí sản xuất, ưu đãi đầu tư và quỹ đất, tiêu chí lựa chọn điểm đến của dòng vốn ngoại đang dịch chuyển sang chất lượng tăng trưởng, khả năng tạo giá trị gia tăng và mức độ tham gia của doanh nghiệp bản địa vào chuỗi cung ứng.

Có thể hình dung, điều mà các nhà đầu tư quan tâm hiện nay không chỉ là quy mô vốn đầu tư, mà còn là chất lượng của các chức năng mà doanh nghiệp lựa chọn đặt tại Việt Nam. Thay vì chỉ nhìn vào lượng vốn cam kết, giới đầu tư sẽ đánh giá tốc độ chuyển hóa số vốn đó thành các tài sản hiện hữu, cũng như tỷ trọng giá trị kinh tế được giữ lại cho các nhà cung ứng và nguồn nhân lực trong nước.

Sự chuyển dịch này cũng được Bộ Xây dựng đánh giá trong Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo cơ quan này, dòng vốn FDI vào Việt Nam giai đoạn 2023 - 2025 duy trì xu hướng tích cực, trong đó lĩnh vực bất động sản luôn nằm trong nhóm thu hút lớn, thường xuyên giữ vị trí thứ hai trong cơ cấu thu hút FDI, đặc biệt đối với các phân khúc bất động sản công nghiệp, logistics và nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Đà tăng trưởng trên tiếp tục được duy trì trong năm 2026. Theo số liệu của Cục Thống kê, riêng 6 tháng đầu năm, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút khoảng 5,1 tỷ USD vốn FDI, chiếm 17,9% tổng vốn đăng ký, trong khi vốn giải ngân đạt gần 965 triệu USD.

Bộ Xây dựng đánh giá Việt Nam vẫn tiếp tục là điểm đến đầu tư hấp dẫn trong khu vực nhờ nền tảng tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa nhanh và quá trình hoàn thiện thể chế ngày càng rõ nét.

Trong bối cảnh này, theo ông Leong Boon Hoe, Nghị quyết số 10-NQ/TW được ban hành vào tháng 6/2026, là diễn biến quan trọng nhất của môi trường đầu tư trực tiếp nước ngoài trong năm 2026. Nghị quyết đặt yêu cầu tập trung vào chuyển giao công nghệ, tăng cường liên kết với các nhà cung ứng trong nước và đánh giá dự án dựa trên các chỉ số hiệu quả có thể đo lường trong suốt vòng đời triển khai, thay vì chỉ dựa vào số lượng dự án hay vốn đăng ký.

“Tín hiệu tích cực đối với nhà đầu tư hiện không còn nằm ở quy mô vốn đăng ký, mà ở chất lượng của các chức năng và hoạt động mà doanh nghiệp lựa chọn đặt tại Việt Nam”, ông nói.

Cùng với đó, ông Leong Boon Hoe đặc biệt quan tâm đến tốc độ chuyển hóa tư vốn cam kết thành tài sản hiện hữu cũng như tỷ trọng giá trị kinh tế được giữ lại cho các nhà cung ứng và nguồn nhân lực trong nước.

Chu kỳ sàng lọc mới đang hình thành

Sự thay đổi trong chiến lược của các nhà đầu tư quốc tế cũng đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản Việt Nam phải thích ứng với một "khẩu vị" hoàn toàn mới.

Nếu trước đây, chỉ cần vốn FDI tăng trưởng, nhu cầu phát triển khu công nghiệp, nhà xưởng, văn phòng hay nhà ở cho chuyên gia gần như sẽ tăng theo, thì nay mối quan hệ này không còn mang tính đương nhiên. Thay vào đó, dòng vốn đang dịch chuyển theo hướng chọn lọc hơn.

Qua sát diễn biến dòng vốn ngoại đổ vào bất động sản thời gian qua, ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam cho biết khẩu vị của nhà đầu tư thận trọng hơn đáng kể. Dòng vốn đang tập trung vào các dự án có tính minh bạch cao, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

“Chúng tôi ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược đầu tư dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế. Trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững”, ông Bách nói, đồng thời khẳng định đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tiếp theo.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, trong bối cảnh quốc tế hiện nay, dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản đang chịu tác động đồng thời của chi phí vốn cao, tiêu chuẩn đầu tư ngày càng khắt khe và xu hướng dịch chuyển sang các tài sản có giá trị sử dụng thực, bền vững và minh bạch hơn.

Điều này đặt ra yêu cầu đối với các thị trường mới nổi, trong đó có Việt Nam, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng cao tính ổn định, minh bạch của thị trường và tăng cường khả năng dự báo chính sách liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật khác có liên quan, qua đó nâng cao chất lượng thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản theo hướng bền vững và hiệu quả hơn trong dài hạn.

Theo ông Leong Boon Hoe, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Tuy nhiên, việc phân bổ rủi ro đòi hỏi nhà đầu tư phải cân nhắc giữa mức độ kiểm soát mong muốn với dòng tiền thực tế và năng lực triển khai đã được chứng minh tại thị trường.

Điều đó khiến chiến lược đầu tư cũng trở nên đa dạng hơn. Bên cạnh hình thức đầu tư trực tiếp để vận hành hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhiều nhà đầu tư đang lựa chọn mua cổ phần thiểu số tại các doanh nghiệp trong nước nhằm tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng.

Trong khi đó, đầu tư vào các tài sản bất động sản tạo dòng tiền cũng được xem là lựa chọn ít rủi ro hơn, nhưng chỉ thực sự hấp dẫn nếu nhu cầu thuê được bảo đảm bởi sự gia tăng việc làm và hoạt động sản xuất thực tế.

Điều này cũng lý giải vì sao những phân khúc như bất động sản công nghiệp, trung tâm logistics, kho vận, trung tâm dữ liệu hay văn phòng chất lượng cao đang trở thành tâm điểm của dòng vốn quốc tế. Đây đều là những loại hình gắn trực tiếp với hoạt động sản xuất, thương mại và vận hành chuỗi cung ứng, thay vì chỉ phục vụ mục tiêu đầu cơ tài sản.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, giai đoạn 2025 - 2035 sẽ là thời kỳ tái định hình nền kinh tế Việt Nam, khi sự kết hợp giữa tăng trưởng kinh tế, dân số trẻ, cải cách chính sách và đầu tư hạ tầng quy mô lớn tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.

“Cùng với quá trình đô thị hóa nhanh, các đô thị vệ tinh sẽ trở thành trung tâm phát triển mới của thị trường bất động sản,” ông Troy nhấn mạnh.

Đây là giai đoạn Việt Nam chuyển mình từ nền kinh tế ‘tích trữ đất’ sang ‘tạo giá trị’. Thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng vai trò của nhà đầu tư tổ chức và dòng vốn quốc tế, hướng đến phát triển dự án bền vững và dài hạn.

Có thể nói, sự thay đổi trong "khẩu vị" của nhà đầu tư vì vậy cũng phản ánh quá trình trưởng thành của thị trường bất động sản Việt Nam. Khi dòng vốn FDI không còn tìm kiếm những lợi thế ngắn hạn, cuộc cạnh tranh giữa các địa phương và các chủ đầu tư sẽ chuyển sang năng lực phát triển hệ sinh thái, chất lượng quản trị và khả năng tạo ra giá trị bền vững cho cả doanh nghiệp lẫn nền kinh tế.