Trong nhiều năm, tàu điện ngầm (Metro) tại Việt Nam chủ yếu được nhìn như một bài toán giao thông công cộng. Tuy nhiên, khi các cơ chế mới như Luật Thủ đô năm 2026, Nghị quyết 188/2025/QH15 ngày 19/02/2025 của của Quốc hội về các cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại Hà Nội, TP.HCM bắt đầu được thúc đẩy, ý tưởng phát triển đô thị dọc theo các tuyến Metro cũng đang được nhiều nhà đầu tư theo đuổi.

Ông Vũ Văn Hà, Phó ban phát triển dự án, Trưởng nhóm TOD của FECON Invest cho rằng, TOD không chỉ là một mô hình quy hoạch, mà trở thành “động lực tăng trưởng mới” của thị trường hạ tầng và đô thị Việt Nam trong nhiều thập kỷ tới. Với FECON, đây cũng là thời điểm doanh nghiệp từng bước chuẩn bị năng lực trong lĩnh vực đầu tư hạ tầng, đón đầu xu hướng phát triển TOD gắn với Metro và các trục giao thông chiến lược trong tương lai.

Việt Nam đang bắt đầu chuyển từ tư duy “làm metro” sang tư duy phát triển đô thị dọc theo metro. Theo ông, sự thay đổi này có ý nghĩa như thế nào?

Ở Việt Nam trước đây, Metro thường được nhìn nhận chủ yếu dưới góc độ giao thông công cộng, tức là giải quyết ùn tắc giao thông và nhu cầu đi lại của người dân. Nhưng trên thế giới, Metro chưa bao giờ chỉ là câu chuyện giao thông. Nó là “xương sống” để tổ chức lại không gian đô thị, phân bổ dân cư, phát triển thương mại, dịch vụ và tạo ra các cực tăng trưởng mới, gia tăng giá trị sử dụng đất đai.

Metro không chỉ tạo ra hạ tầng giao thông, mà tạo ra cấu trúc tăng trưởng đô thị mới, đó cũng chính là bản chất của TOD – phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng.

Điểm đáng chú ý là hiện nay, câu chuyện TOD tại Việt Nam không còn dừng ở ý tưởng quy hoạch mà đã bắt đầu có nền tảng chính sách tương đối rõ ràng. Luật Thủ đô năm 2026, Nghị quyết 188/2025/QH15 của Quốc hội cụ thể hóa các cơ chế ưu đãi phát triển các dự án đường sắt đô thị cho thấy quyết tâm rất lớn trong việc phát triển hệ thống metro như những “siêu dự án” làm thay đổi toàn diện bộ mặt các thành phố lớn và tạo thuận lợi đáng kể cho người dân sống trong đô thị.

Nếu trước đây các tuyến metro thường được triển khai riêng lẻ, kéo dài hàng chục năm, thì định hướng mới là phát triển đồng bộ toàn mạng lưới, với mục tiêu hoàn thành khoảng 400 km Metro tại Hà Nội vào năm 2035. Đây thực chất là một cuộc tái cấu trúc đô thị quy mô rất lớn.

Ông đánh giá như thế nào về tiềm năng của TOD tại Việt Nam trong 10 - 20 năm tới ?

Ở nhiều quốc gia phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore hay Hong Kong, TOD là mô hình đã chứng minh hiệu quả rất rõ. Giá trị lớn nhất không chỉ nằm ở vận hành metro, mà ở khả năng tạo ra giá trị gia tăng từ đất đai, thương mại, dịch vụ và không gian đô thị quanh các nhà ga.

Điều đáng chú ý là Việt Nam hiện vẫn đang ở giai đoạn đầu của quá trình này. Điều đó đồng nghĩa dư địa phát triển còn rất lớn. Nếu nhìn vào các định hướng quy hoạch mới của Hà Nội, có thể thấy đô thị đang được định hình theo hướng đa cực, đa tầng và phát triển mạnh quanh các trục giao thông công cộng.

Lần đầu tiên, Việt Nam đang hội tụ đồng thời cả 3 điều kiện để TOD có thể hình thành thực chất: hành lang pháp lý, quy hoạch mạng lưới metro quy mô lớn và nhu cầu tái cấu trúc đô thị tại các siêu đô thị. Tôi nghĩ trong 10 - 20 năm tới, TOD sẽ không chỉ là xu hướng quy hoạch mà sẽ trở thành một thị trường đầu tư thực sự, nơi hội tụ của hạ tầng, bất động sản, thương mại và dịch vụ đô thị.

Nhiều ý kiến cho rằng TOD có thể tạo ra một “bản đồ giá trị” hoàn toàn mới quanh các tuyến Metro. Quan điểm của ông ra sao?

Nếu trước đây bất động sản thường phát triển dọc theo các trục đường lớn, thì trong tương lai, giá trị đô thị sẽ dịch chuyển mạnh quanh các ga metro và các nút giao thông công cộng.

Đây là điều đã diễn ra ở rất nhiều đô thị lớn trên thế giới. Metro giúp rút ngắn thời gian di chuyển, gia tăng khả năng kết nối và kéo theo sự hình thành của các trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ và dân cư mật độ cao quanh nhà ga.

Quan trọng hơn, TOD giúp tái cấu trúc đô thị theo hướng hiệu quả hơn: giảm phương tiện cá nhân, tối ưu quỹ đất và tạo ra các cực phát triển mới thay vì chỉ tập trung vào vùng lõi đô thị cũ.

Ở góc độ kinh tế, TOD cũng tạo ra nguồn lực tài chính rất lớn từ đất đai và không gian đô thị. Đây là nguồn lực rất quan trọng vì metro là loại hạ tầng cần vốn đầu tư cực lớn và thời gian hoàn vốn dài.

Có thể nói, metro chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi cùng TOD.

Theo ông, đâu là điểm đột phá lớn nhất trong các cơ chế mới dành cho metro và TOD hiện nay?

Thứ nhất là tư duy “một kế hoạch – nhiều dự án”. Tức là thay vì triển khai từng tuyến metro riêng lẻ như trước, Hà Nội sẽ tiếp cận theo hướng tổng thể hóa toàn bộ mạng lưới và phân cấp mạnh hơn cho Thành phố trong việc phê duyệt, lựa chọn công nghệ hay nhà đầu tư. Điều này rất quan trọng để rút ngắn thời gian triển khai.

Thứ hai là cơ chế tài chính. TOD được xác định là nguồn lực then chốt để phát triển metro. Việc khai thác giá trị đất đai quanh các nhà ga sẽ tạo ra nguồn vốn dài hạn cho hạ tầng đô thị.

Và thứ ba là câu chuyện giải phóng mặt bằng. Theo định hướng mới, việc tách giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập và thực hiện sớm sẽ giúp giảm đáng kể nguy cơ chậm tiến độ – vốn là “điểm nghẽn” của rất nhiều dự án metro trước đây.

Theo ông, đâu sẽ là cơ hội lớn nhất của doanh nghiệp xây dựng Việt Nam trong “cuộc chơi” TOD?

TOD là một hệ sinh thái rất lớn, bao gồm phát triển đô thị, bất động sản, thương mại, vận hành hạ tầng, logistics và cả không gian ngầm.

Điều đó có nghĩa là doanh nghiệp xây dựng Việt Nam có thể tham gia ở nhiều lớp giá trị khác nhau, thay vì chỉ tập trung vào xây lắp như trước đây.

Tuy nhiên, TOD cũng đòi hỏi một tư duy hoàn toàn khác. Đây không phải bài toán ngắn hạn mà là câu chuyện phát triển đô thị dài hạn, yêu cầu năng lực tích hợp giữa quy hoạch, tài chính, đầu tư và vận hành.

Khác với một dự án xây dựng thông thường, TOD tạo ra chuỗi giá trị kéo dài hàng chục năm, từ phát triển hạ tầng, khai thác quỹ đất, vận hành thương mại đến tái cấu trúc không gian đô thị, vì vậy doanh nghiệp nào tham gia được vào chuỗi giá trị này từ sớm sẽ có lợi thế rất lớn trong tương lai.

Trong chiến lược dài hạn của FECON, doanh nghiệp nhìn nhận thị trường TOD như thế nào?

Chúng tôi nhìn TOD như một xu hướng phát triển tất yếu của đô thị Việt Nam trong tương lai, đặc biệt là tại 2 siêu đô thị Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. FECON xác định TOD và hạ tầng đô thị gắn với metro sẽ là một trong những định hướng chiến lược phát triển dài hạn

Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng thị trường này sẽ cần sự tham gia của nhiều bên: Nhà nước, doanh nghiệp hạ tầng, nhà phát triển đô thị, tổ chức tài chính, các đối tác công nghệ và nhà vận hành khai thác dự án.

Trong giai đoạn đầu, chiến lược liên kết và hợp tác sẽ rất quan trọng, bởi TOD là lĩnh vực đòi hỏi nguồn lực lớn và năng lực phát triển dài hạn.

Để chuẩn bị cho việc đầu tư phát triển TOD gắn với các trục hạ tầng lớn trong tương lai, FECON đã và đang chuẩn bị những gì?

Chúng tôi cho rằng TOD là một cuộc chơi dài hạn, vì vậy sự chuẩn bị không thể chỉ bắt đầu khi dự án đã hình thành rõ ràng. Với FECON, việc chuẩn bị cần đi trước một bước, từ nghiên cứu thị trường, tham gia góp ý quy hoạch, đánh giá quỹ đất, phân tích tính kết nối hạ tầng, xây dựng mô hình tài chính và lựa chọn đối tác phù hợp để cùng triển khai đầu tư.

Lợi thế của FECON là có nền tảng kỹ thuật rất sâu trong lĩnh vực hạ tầng và công trình ngầm, đặc biệt là kinh nghiệm đã tích lũy được sau 2 dự án Metro đã xây dựng tại Hà Nội và TP HCM. Đây là nền tảng quan trọng khi tiếp cận các dự án TOD, bởi TOD không chỉ là phát triển bất động sản quanh nhà ga, mà còn là bài toán tích hợp giữa hạ tầng giao thông, không gian ngầm, thương mại, dịch vụ và vận hành đô thị.

Ở góc độ đầu tư, chúng tôi đang định hướng tham gia theo cách chọn lọc, ưu tiên những khu vực có tiềm năng hình thành cực tăng trưởng mới quanh các tuyến metro, các đường vành đai và các trục giao thông chiến lược. Đồng thời, chúng tôi cũng chú trọng xây dựng quan hệ hợp tác với các đối tác về tài chính, quy hoạch, phát triển đô thị, công nghệ và vận hành khai thác để hình thành chuỗi giá trị TOD đầy đủ năng lực với mục tiêu nội địa hóa tăng dần qua từng năm.