Mức giá “không thể tin nổi”

Thấp thỏm trước cổng hội trường một phiên đấu giá đất tại huyện Hoài Đức, anh Thành Lương - một môi giới viên, liên tục thở dài khi biết tin mức giá trúng đấu giá đã lên tới 90 triệu đồng/m2. Anh cho rằng, những mảnh đất có giá cao như vậy sẽ rất khó thanh khoản. Thậm chí, để tìm được khách hàng, các đội nhóm đã hạ mức bán chênh, từ hàng trăm triệu đồng xuống còn vài chục triệu đồng mỗi lô.

“Đất đấu giá toàn nhà đầu tư mua đi bán lại với nhau. Qua mỗi lần giao dịch, giá lại tăng thêm một chút. Những nhà đầu tư F0, F1, F2 còn có cơ hội kiếm lời, nhưng với các nhà đầu tư F3, F4, tôi không hiểu họ sẽ bán chênh thế nào, khi tổng giá trị lô đất đã rất cao, khoảng trên dưới 10 tỷ đồng”, anh Lương chia sẻ.

Xuất hiện trong hầu hết những phiên đấu giá đất tại Hà Nội, một nhà đầu tư là anh T.N cũng có chung nhận định. Trong năm nay, nhiều đội nhóm từ các địa phương khác “rồng rắn” kéo đến những cuộc đấu giá đất vùng ven Thủ đô và trả giá rất cao, vượt mức chấp nhận của thị trường.

“Tại Hà Nội, phân khúc đất đấu giá nói riêng và thị trường bất động sản nói chung đều neo ở mức giá quá cao. Tôi phải dùng từ ‘cao kinh khủng’ mới diễn tả đúng tình hình hiện nay. Rất nhiều hội nhóm mà tôi biết đã lắc đầu, rời khỏi phiên đấu khi thấy con số 90 - 100 triệu đồng/m2 xuất hiện trên bảng giá”, anh T.N nói.

Không kém cạnh Hoài Đức, giá đất tại Đông Anh cũng đang thiết lập các cột mốc mới. Anh Hải Triều, một nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm “thực chiến” tại địa phương cho hay, những mảnh đất gần cầu Tứ Liên đã được nhiều người mua gom từ cuối năm ngoái với giá giao dịch khoảng 90 triệu đồng/m2. Hiện họ đang rao bán lại với giá lên tới 180 triệu đồng/m2. Dự kiến, khi cây cầu được thi công, mức giá có khả năng sẽ nhảy vọt lên 200 - 250 triệu đồng/m2.

“Phần lớn những mảnh đất đang rao bán tại huyện Đông Anh đều thuộc sở hữu của các nhà đầu tư. Gần như không có thửa đất hay căn nhà nào được giao dịch với mục đích ở thực. Mỗi khi sang tên một vị chủ mới, mảnh đất lại bị đội lên cả tỷ đồng và đà tăng này chưa có dấu hiệu dừng lại”, anh Triều thông tin.

Sức nóng của thị trường địa ốc thậm chí còn lan tới phân khúc đất nông nghiệp. Chị Thúy Quỳnh (nhà đầu tư) đến giờ vẫn chưa hết ngạc nhiên trước độ chịu chi của các “đối thủ” trong ngành. Vào cuối tháng 11/2024, chị được một nhà đầu tư, đồng thời cũng là chủ sở hữu lô đất, mời mua lại hơn 800 m2 đất trồng lúa tại xã Hiền Ninh (huyện Sóc Sơn), với giá khoảng 500 triệu đồng.

“Tôi khá ưng mảnh đất, vì mức giá thấp hơn so với mặt bằng chung. Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 mở rộng đối tượng được phép mua đất trồng lúa cũng là một yếu tố khiến phân khúc này hấp dẫn hơn. Tôi đã lựa ngày để đi đặt cọc, nhưng vì có việc gia đình nên tôi đành phải gác việc mua bán lại”, chị Thúy Quỳnh tiếc nuối.

Chỉ hơn một tuần sau khi chị Quỳnh rút khỏi giao dịch, chủ nhân của lô đất đã tìm được khách hàng mới. Thậm chí, người này còn mua lại với giá cao hơn, lên tới 580 triệu đồng. Bản thân chị Quỳnh cảm thấy rất bất ngờ trước khả năng thanh khoản của phân khúc này. Đây là dấu hiệu cho thấy tâm lý hưng phấn của thị trường đang được đẩy lên mức cao.

Nhìn nhận lại thị trường để tránh “đu đỉnh”

Theo anh Hải Triều, thời điểm quý IV/2024 có thể coi là đỉnh giá của bất động sản thổ cư khu vực vùng ven. Tỷ lệ xảy ra một nhịp tăng giá đột biến gần như là không thể. Do đó, những nhà đầu tư có khuynh hướng “lướt sóng” sẽ rất mạo hiểm nếu xuống tiền vào giai đoạn này. Hầu hết những người đang “ôm” đất tại ngoại thành đều xác định sẽ đầu tư trung và dài hạn, tối thiểu khoảng 3 - 5 năm.

Dù là người đi lên từ bất động sản vùng ven, nhưng anh T.N thừa nhận rằng, bản thân cảm thấy bất an trước đà tăng giá “phi mã” hiện nay. Cùng với những thông tin tiêu cực về đất đấu giá và đà tăng của lãi suất ngân hàng, nhà đầu tư này cho rằng, thị trường sắp đến giai đoạn không còn sức bật và sẽ chuyển sang đi ngang. Cũng không loại trừ kịch bản dòng tiền sẽ rời khỏi thị trường Hà Nội và chuyển hướng sang các tỉnh lân cận, thậm chí là tiến vào TP.HCM.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông K.N, giám đốc một công ty chuyên kinh doanh đất nền nhận định, giá bất động sản tại Hà Nội đã leo lên “nấc thang” mới. Nguyên nhân một phần xuất phát từ việc nguồn cung không còn những lô đất nhỏ.

“Theo quy định của Luật Đất đai 2024, diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở tại các phường, thị trấn là không dưới 50 m2. Tại các xã vùng đồng bằng là từ 80 m2 trở lên. Diện tích các lô đất lớn hơn, khiến tổng giá trị mà nhà đầu tư bỏ ra cũng nhiều hơn so với trước. Ví dụ tại huyện Sóc Sơn, hiện nhà đầu tư có mức tài chính dưới 1 tỷ đồng rất khó để tìm được một lô đất có vị trí đẹp”, ông K.N phân tích.

Vị giám đốc này khuyến cáo, trong thời “bão giá” của thị trường địa ốc, nhà đầu tư cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao. Thậm chí, sự an toàn càng phải ưu tiên hơn nữa khi lãi suất bắt đầu rục rịch tăng trở lại. Đây chính là thời điểm các nhà đầu tư “lướt sóng” cần đánh giá lại chiến lược xuống tiền của bản thân.