Từ tháng 10/2023, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn tiếp tục giảm từ mức 34% hiện nay xuống 30%. Theo ông, quy định này sẽ tác động thế nào tới tín dụng bất động sản?

Chắc chắn, tác động của quy định này sẽ rất lớn. Hiện nay, phần lớn nguồn tiền huy động của các ngân hàng thương mại là ngắn hạn. Nếu cứ tập trung quá nhiều vào cho vay trung, dài hạn sẽ dẫn đến nhiều nguy cơ cho hệ thống.

Tôi hoàn toàn đồng ý việc giảm tỷ lệ này xuống 30%. Đây là mức hợp lý, nhằm đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro cho các ngân hàng.

Nhưng, quy định này sẽ khiến các ngân hàng thương mại “bó tay” trong việc tài trợ dự án trung và dài hạn, do đó, ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế nói chung. Các doanh nghiệp vay ngắn hạn cho vốn lưu động chỉ một phần, còn nhu cầu rất lớn để đầu tư vào các dự án, đặc biệt, bất động sản lại là những dự án trung, dài hạn. Thậm chí, nhiều dự án chỉ cho thuê, nhưng vẫn phải trả tiền cho ngân hàng, bởi đây là khoản vay dài hạn. Điều này sẽ tạo ra rủi ro cho ngân hàng trong tương lai.

Từ lâu, tôi đã đề nghị phát triển thị trường vốn. Những năm vừa qua, thị trường vốn phát triển tốt, biểu hiện là việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nhưng rất tiếc, những vụ đại án trong năm 2022 đã làm “đóng băng” thị trường.

Tôi cũng đã cảnh báo từ năm 2019 về việc có những doanh nghiệp đang có cách huy động vốn gây ra nhiều rủi ro cho thị trường, như việc có ngân hàng đứng ra phân phối trái phiếu hộ doanh nghiệp. Do đó, các ngân hàng cũng có trách nhiệm trong việc này.

Ông vừa đề cập một vấn đề nóng là trái phiếu doanh nghiệp. Dự kiến, trong năm 2023, một lượng lớn trái phiếu đến hạn, trong khi nhiều doanh nghiệp đang bế tắc trong việc tìm phương án thanh toán cho nhà đầu tư. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Đây là vấn đề rất lớn và nguy hiểm, bởi trong đó, 1/3 là trái phiếu bất động sản.

Về giải pháp doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư “ngồi lại với nhau” để đàm phán gia hạn trái phiếu, tôi rất hoan nghênh, nhưng tôi không lạc quan về giải pháp này, vì sẽ có nhà đầu tư không chấp nhận gia hạn và họ đòi phải trả nợ cho họ ngay khi đến hạn.

Tôi kiến nghị, ngoài việc 2 bên đàm phán, Chính phủ nên có một chương trình hoãn, giãn nợ cho tất cả trái phiếu bất động sản trong năm nay. Quy định có thể gia hạn 1 - 2 năm, nhưng chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp phát hành trong quá khứ đúng quy định; không áp dụng đối với doanh nghiệp phát hành trái quy định, lừa đảo, sử dụng tiền sai mục đích.

Bên cạnh vấn đề đàm phán, tôi cho rằng, quy định về nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp “phải đảm bảo danh mục chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch do nhà đầu tư nắm giữ có giá trị tối thiểu 2 tỷ đồng được xác định bằng giá trị thị trường bình quân theo ngày của danh mục chứng khoán trong thời gian tối thiểu 180 ngày liền kề trước ngày xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” có thể hoãn lại đến năm 2024, để nhiều nhà đầu tư tham gia mua trái phiếu, tháo gỡ thanh khoản cho thị trường.

Tuy nhiên, tôi không đồng tình việc cho phép hoãn lại việc xếp hạng tín nhiệm các doanh nghiệp phát hành hoặc công cụ nợ sẽ được phát hành đến năm 2024, mà cần phải thực hiện ngay để hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư.

Có một số cách để giải quyết là doanh nghiệp bán tài sản để trả nợ, vay ngân hàng, hoặc đề xuất là chuyển nợ thành cổ phiếu cho nhà đầu tư. Tất cả những giải pháp đó về mặt lý thuyết là hợp lý, nhưng khả năng thực hiện rất giới hạn. Các nhà đầu tư không còn nhiều tài sản để đi vay bên ngoài, các nhà phát hành cũng không có nhiều tài sản để cầm cố vay ngân hàng, nhiều tài sản là dự án dang dở nên cũng không bán đi được.

Chưa kể, bản thân nhà đầu tư cũng không mặn mà chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu khi công ty gặp khó khăn. Họ đang ở vị thế người cho vay thì lại phải trở thành cổ đông, làm tăng rủi ro cho họ.

Vậy theo ông, cần giải pháp tổng thể như thế nào để tháo gỡ khó khăn cho tín dụng bất động sản hiện nay?

Theo tôi, thứ nhất, những chuẩn mực về tín dụng cho vay bất động sản thì không được hạ thấp, các doanh nghiệp vẫn phải tính toán, đảm bảo về dòng tiền, chỉ số lợi nhuận, chỉ số đòn bẩy tài chính…

Thứ hai, các doanh nghiệp đi vay phải tự tái cơ cấu hệ thống tài chính, dòng tiền của mình để có thể trả nợ. Hãy dừng việc lấy tiền “tay trái” cho vay “tay phải”, lấy tiền của người dân qua phát hành trái phiếu để đầu tư vào các dự án rủi ro. Nếu không dừng lại việc đó, Ngân hàng Nhà nước có đổ bao nhiêu tiền vào tín dụng bất động sản thì tiền đó cũng mất.

Thứ ba, như tôi đã nêu trên, Chính phủ cần có chương trình hoãn, giãn nợ quốc gia cho tất cả doanh nghiệp sắp đến hạn, nhưng chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính.

Thứ tư, vấn đề lãi suất hiện tại rất nhạy cảm, vì ai cũng muốn lãi suất được kéo xuống, nhưng kéo xuống sẽ làm bùng lạm phát, giá trị tiền đồng giảm xuống khiến tỷ giá tăng lên. Bởi vậy, vẫn nên duy trì lãi suất cao, nhưng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần có chương trình hỗ trợ lãi suất cho một số phân khúc thị trường, nhóm đối tượng, như chương trình cấp bù lãi suất năm 2022.

Thứ năm, phải xếp hạng tín nhiệm cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu để loại trừ những doanh nghiệp huy động vốn sử dụng sai mục đích.

Cuối cùng, nên có một chương trình cho vay đặc biệt để hỗ trợ nhà ở xã hội như gói 30.000 tỷ đồng đã từng thực hiện, hỗ trợ các doanh nghiệp cung cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu đại bộ phận xã hội.