Nhận diện điểm “bó” thị trường

Theo báo cáo về thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, cả nước có 1.297 dự án nhà ở thương mại đang triển khai với quy mô khoảng 694.351 căn. Trong khi đó, quý vừa qua chỉ có hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, giảm 28,5% so với quý trước và 36,3% so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng lưu ý, 3 địa phương tại thị trường phía Nam là TP.HCM, Tây Ninh, Đồng Nai, có nhu cầu nhà ở lớn nhất cả nước, dù lượng hàng mở bán liên tục tăng, nhưng sản phẩm tiêu thụ lại liên tục giảm theo tháng. Cụ thể, theo báo cáo nghiên cứu thị trường tháng 8/2026 của DKRA Group, 3 địa phương này có 105 dự án chung cư mở bán với gần 10.000 sản phẩm, nhưng giao dịch thành công chỉ 1.055 căn, giảm tới 36% so với tháng 7/2026.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Asian Holdings cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất mà thị trường đang gặp phải là mức lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng hiện quá cao. Theo đó, lãi suất cho vay bất động sản hiện khoảng 10-15%/năm, có trường hợp lên tới 16%/năm, gây áp lực lớn lên cả người mua và doanh nghiệp.

Với người mua, giá nhà cao, cộng với lãi vay khiến số tiền cần chuẩn bị và chi phí trả nợ tăng, trong khi đó thu nhập của người dân lại không tăng. Nếu mua căn nhà 3 tỷ đồng cách trung tâm TP.HCM khoảng 30 km, khách hàng vay 2 tỷ đồng thì mỗi tháng tiền gốc và lãi phải trả không dưới 27 triệu đồng, trong khi đó, cũng với diện tích căn hộ như trên, thậm chí vị trí cách trung tâm chỉ 5 km, nhưng mức giá cho thuê chỉ từ 9-10 triệu đồng/tháng. Với mức này, khách hàng thường lựa chọn thuê thay vì mua nhà.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập cũng chỉ ra điểm “bó” của thị trường là giá nhà. Theo ông Hoàng, có nhiều tác động khiến giá nhà tăng cao, đặc biệt là lãi suất ngân hàng. Để mua quỹ đất làm dự án bất động sản, doanh nghiệp phải vay ngân hàng, chi phí lãi vay tăng cao sẽ cộng vào giá bán nhà cho khách hàng. Bên cạnh đó, tiền thuế đất, chi phí xây dựng và ngay cả chi phí bán hàng cũng được đẩy lên, tạo mức giá tăng cao. Với mức giá tăng mạnh theo từng tháng như hiện nay, khách hàng sẽ khó có thể xuống tiền để mua nhà.

Ngoài ra, một yếu tố nữa mà chính doanh nghiệp bất động sản đang tự “bó” thị trường, đó là dù chi phí đầu vào của doanh nghiệp thấp, nhưng khi ra dự án vẫn đẩy giá lên quá cao để chạy theo thị trường.

Đơn cử, tại dự án chung cư Diamond Sky nằm trong khu đô thị Van Phuc City, dù đã đóng tiền sử dụng đất từ rất lâu với mức thấp. Thế nhưng khi xây dựng dự án, mức giá mà chủ đầu tư đưa ra vẫn “ngất ngưởng”, từ 130-150 triệu đồng/m2 - tương đương, thậm chí cao hơn giá của các dự án khác quanh khu vực.

Nhiều dự án đóng tiền sử dụng đất từ năm 2015, mức giá thấp chỉ bằng một phần tư mức giá hiện nay, theo lý thuyết thì sẽ phải giảm giá nhà xuống, song chủ đầu tư lại căn cứ mức giá của các dự án mới đóng tiền sử dụng đất để làm giá cho mình.

Một nguyên nhân khác khiến giá nhà lên cao là vì phí môi giới tăng. Mới đây, một dự án chung cư tại phường An Phú (TP.HCM), để thu hút được các sàn môi giới tham gia bán hàng, thay vì mức phí môi giới của thị trường đang áp dụng là từ 4% đến 5% cho chung cư thì chủ đầu tư đưa ra mức 9,2%. Với mức phí này, mỗi căn hộ 2,5 tỷ đồng phải cộng thêm hơn 200 triệu đồng phí môi giới.

Ông Nguyễn Hoàng thống kê nguyên nhân suy giảm trong giao dịch bất động sản hiện chủ yếu do mặt bằng giá và khả năng chi trả của người mua. Giá nhà cao (trung bình 95-120 triệu đồng/m2 tại TP.HCM và Hà Nội) khiến chi phí vay tăng, làm tổng chi phí sở hữu nhà vượt sức chịu đựng của người mua ở thực. Với nhà đầu tư, kỳ vọng tăng giá cũng khó bù đắp chi phí vốn nếu giao dịch chậm.

Doanh nghiệp và ngân hàng phải cùng gỡ nút thắt

Các chuyên gia khẳng định, để khơi thông thị trường, nút thắt đầu tiên là ở doanh nghiệp. Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty cổ phần Phú Đông cho rằng, thanh khoản không chỉ là người mua có xuống tiền hay không, mà nằm ở mức giá, phương thức thanh toán và tổng chi phí sở hữu có tương xứng với khả năng tài chính của họ hay không.

Theo bà Thảo, giá sát giá trị và phát triển đúng sản phẩm là hai yếu tố quan trọng để cải thiện giao dịch. Người mua hiện tỉnh táo hơn với các chương trình chiết khấu. Việc chủ đầu tư đưa giá lên cao rồi giảm sâu không còn tạo sức hút nếu mức giá cuối cùng vẫn vượt quá giá trị sản phẩm và khả năng chi trả thực tế. Do đó, doanh nghiệp cần định giá chính xác sản phẩm ngay từ đầu. Dữ liệu nhu cầu cũng nên được sử dụng trong quá trình phát triển dự án để xác định cơ cấu căn hộ và mức giá thị trường có thể hấp thụ. Cách làm này đặt vấn đề thanh khoản ngay từ khâu tạo sản phẩm, thay vì chờ đến khi sản phẩm hoàn thành mới tìm cách kích cầu.

"Muốn giá thấp, buộc doanh nghiệp phải tiết kiệm và giảm các chi phí đầu vào như chi phí marketing, chi phí hoa hồng môi giới bán hàng, hỗ trợ mức lãi suất cố định kéo dài nhiều năm… Khi đó, mức giá nhà bán ra cho khách hàng thấp đi sẽ kích cầu, giúp khơi thông thị trường. Đặc biệt, doanh nghiệp không chỉ cần tìm người mua cho sản phẩm đã có, mà phải xác định đúng sản phẩm thị trường đang cần", bà Thảo nói.

Ông Hà Văn Thiện, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản TTA Land chia sẻ, thị trường cần thêm những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Nếu tập trung vào sản phẩm cao cấp với giá hàng trăm triệu đồng/m2, quy mô khách hàng sẽ bị thu hẹp. Trong khi đó, dự án có mức giá vừa sức hơn có thể mở rộng lượng giao dịch, dù lợi nhuận trên từng sản phẩm thấp hơn. Ngay cả khi giá bán được điều chỉnh, một bộ phận khách hàng vẫn khó giao dịch nếu phải thanh toán khoản tiền lớn trong thời gian ngắn.

Ở góc độ khác, ông Võ Thành Đạt, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Kinh doanh WestLand nhấn mạnh rằng, chi phí vay là một trong những yếu tố làm suy giảm sức hấp thụ, do đó tín dụng với chi phí hợp lý là điều kiện cần để hỗ trợ thanh khoản. Chủ đầu tư phải bàn bạc với ngân hàng để hạ lãi suất vay xuống. Nói cách khác, doanh nghiệp và ngân hàng phải cùng nhau gỡ nút thắt thanh khoản.

Bên cạnh đó, chính sách bán hàng nên chuyển trọng tâm từ mức chiết khấu sang tổng số tiền khách hàng phải thanh toán ở từng thời điểm. Một số doanh nghiệp đang kéo dài tiến độ, giảm tỷ lệ vốn đóng ban đầu hoặc phối hợp với ngân hàng để người mua nhận nhà với tỷ lệ thanh toán thấp hơn và trả dần trong vài năm. Cách làm này không nhất thiết giảm giá niêm yết, nhưng giúp khách hàng dễ cân đối tài chính hơn, qua đó mở rộng khả năng giao dịch.

“Tuy nhiên, hỗ trợ sức mua sẽ khó phát huy đầy đủ nếu chi phí hình thành sản phẩm vẫn cao. Một dự án bất động sản có khoảng 9 bước đầu tư, trong đó 6 bước liên quan đến pháp lý. Thời gian hoàn thiện có thể kéo dài nhiều năm, cá biệt có dự án tới cả chục năm, làm phát sinh chi phí thuế đất đai, lãi vay và chi phí cơ hội. Các khoản chi phí tích lũy trong thời gian chờ đợi thường được tính vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, rút ngắn thủ tục không chỉ giúp nguồn cung ra thị trường nhanh hơn, mà còn giúp giảm chi phí phát triển dự án, tạo thêm dư địa để doanh nghiệp đưa giá bán về mức phù hợp”, ông Đạt nói.

Nhìn tổng thể, ông Đạt cho rằng, cần tập trung vào việc thu hẹp khoảng cách giữa giá bán, chi phí phát triển và sức mua. Doanh nghiệp cần phát triển đúng sản phẩm, định giá sát nhu cầu; người mua cần được giảm áp lực dòng tiền; tín dụng cần có chi phí hợp lý và nguồn cung phải gần hơn với nhu cầu ở thực.

Khơi thông thanh khoản, vì vậy, không chỉ là câu chuyện kích cầu ngắn hạn. Khi giá bán, khả năng chi trả và chi phí phát triển dự án tiến gần nhau hơn, thị trường mới có cơ sở cải thiện thanh khoản.