Bất cập trong đấu giá đất

Năm 2024, UBND TP.Hà Nội giao chỉ tiêu thu tiền từ đấu giá quyền sử dụng đất trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán thu chi ngân sách là 25.105 tỷ đồng.

Thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội tại Hội nghị tổng kết của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 21/12 cho hay, tính đến hết tháng 11/2024, đã thu được 18.599 tỷ đồng, đạt 74,08% kế hoạch và ước đến cuối năm 2024 sẽ đạt 100% kế hoạch. Số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất năm nay đã tăng gấp đôi so với các năm trước (trung bình khoảng gần 10.000 tỷ đồng/năm).

Tuy nhiên, bên cạnh những thành quả đạt được, vẫn còn một số tồn tại. Theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với các thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật được xác định theo bảng giá đất.

Ở một số nơi, bảng giá đất còn thấp hơn giá thị trường, không đủ bù đắp được chi phí và nguồn lực đầu tư tạo quỹ đất (gồm chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng...).

Để khắc phục tình trạng Bảng giá đất thấp hơn giá thị trường, UBND các quận, huyện, thị xã đã quy định bước giá và đấu giá nhiều vòng (với số vòng bắt buộc) để đảm bảo giá khởi điểm của vòng sau sát với giá thị trường.

Tuy nhiên, Luật Đất đai và Luật Đấu giá tài sản vẫn chưa điều chỉnh đầy đủ các nội dung như tiền đặt cọc thấp (bằng 20% giá khởi điểm); chưa có quy định nghiêm cấm hành vi thông đồng nâng giá hoặc “thổi” giá, dẫn đến tình trạng người tham gia đấu giá trả giá cao hơn giá thị trường để trúng đấu giá, sau đó không nộp tiền trúng đấu giá (bỏ tiền đặt cọc) hoặc không tiếp tục trả giá ở vòng tiếp theo, làm thất bại cuộc đấu giá và gây loạn giá thị trường.

Đấu giá quyền sử dụng đất để giao cho cá nhân tự xây dựng nhà ở hiện không có quy định phải hoàn thành xây dựng nhà ở trong thời gian nhất định, dẫn đến tình trạng không đưa đất vào sử dụng, để đất hoang, gây khó khăn trong quản lý quy hoạch, mất mỹ quan đô thị và lãng phí nguồn lực đất đai.

Một số quận, huyện, thị xã vẫn còn bị áp lực thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho phát triển kinh tế - xã hội, nên vẫn tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân xây dựng nhà ở.

Để khắc phục các tồn tại nêu trên, UBND Thành phố đã chỉ đạo cần hạn chế đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, ưu tiên đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở.

Cập nhật, điều chỉnh Bảng giá đất: Ngày 6/12/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có Tờ trình UBND Thành phố quyết định điều chỉnh, bổ sung Bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ 1/1/2025 đến 31/12/2025.

Yêu cầu UBND các quận, huyện, thị xã thực hiện nghiêm việc cử đại diện tham dự, giám sát phiên đấu giá; lập danh sách các trường hợp trả giá cao hơn thị trường nhưng không nộp tiền trúng đấu giá, công bố danh sách công khai.

Đề nghị Công an Thành phố xem xét các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện vi phạm trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất (Công an Thành phố đã vào cuộc và tạm giữ 5 đối tượng trả giá cao bất thường tại cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn).

Không tổ chức đấu giá các khu đất/thửa đất có giá khởi điểm thấp, không có khả năng bù đắp được chi phí, nguồn lực đầu tư tạo quỹ đất (bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng...), chuyển quỹ đất này sang làm các khu tái định cư phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng.

Cũng theo đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, ngoài nội dung đấu giá đất, Luật Đất đai 2024 đã có nhiều điểm mới có lợi cho người bị thu hồi đất.

Cụ thể công tác tái định cư: Người dân bị thu hồi đất sẽ được bồi thường theo giá đất cụ thể và tái định cư theo bảng giá đất có lợi hơn so với quy định của Luật Đất đai 2013.

Với công tác bồi thường: Các hình thức bồi thường đã được mở rộng, bao gồm cả trường hợp người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai.

Chính sách hỗ trợ được bổ sung thêm đối tượng hưởng lợi, chẳng hạn hỗ trợ đối với đất nông nghiệp không được bồi thường hoặc hỗ trợ cho những người tự lo chỗ ở mới.

Tuy nhiên, khi áp dụng Luật Đất đai 2024, vẫn phát sinh một số vướng mắc, đặc biệt là đối với các dự án đã thực hiện một phần công tác thu hồi đất và bồi thường theo Luật Đất đai 2013. Điều này gây khó khăn trong việc áp dụng chính sách mới vào các dự án còn lại.

Giải quyết dứt điểm các dự án chậm triển khai 

Về rà soát, kiểm tra, thanh tra các dự án chậm triển khai, UBND TP.Hà Nội xác định công tác xử lý các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm tiến độ, chậm triển khai là nhiệm vụ thường xuyên, liên tục.

UBND đã xây dựng kế hoạch thực hiện, tập trung rà soát số lượng và tổ chức xử lý có trọng tâm, trọng điểm đối với 712 dự án. Kết quả chỉ đạo xử lý đến ngày 30/10/2024 có 706 dự án (chiếm 99,2% tổng số 712 dự án) đã được rà soát, báo cáo, kết luận thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm và chỉ đạo xử lý. Các đơn vị tiếp tục giám sát, đôn đốc đẩy nhanh tiến độ thực hiện, đầu tư và đưa đất vào sử dụng.

Có 6 dự án (chiếm 0,8% tổng số 712 dự án) với tổng diện tích 81,6 ha đất, đã có quyết định chủ trương nhưng chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Sở Kế hoạch và Đầu tư đang tiếp tục kiểm tra và đề xuất phương án xử lý cụ thể, trong đó, 286 dự án tiếp tục giám sát, đôn đốc đẩy nhanh tiến độ đầu tư và đưa đất vào sử dụng (tính đến ngày 30/10/2024).

Tuy nhiên, để giải quyết dứt điểm các dự án chậm triển khai trên địa bàn Thành phố và sớm đưa đất vào sử dụng tiết kiệm và hiệu quả, UBND Thành phố kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng hợp báo cáo Chính phủ và các cơ quan Trung ương theo hướng cho phép kéo dài thời hạn 24 tháng (lần 2) đối với các trường hợp chủ đầu tư được UBND Thành phố đánh giá đủ năng lực và đang thực hiện các thủ tục điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh chủ trương đầu tư. Chủ đầu tư phải nộp nghĩa vụ tài chính cho thời gian kéo dài theo quy định.

Đối với các nhà đầu tư không đảm bảo năng lực: Được phép xử lý tài sản gắn liền với đất (theo quy định tại Điều 35, Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ về xử lý tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thu hồi đất do chấm dứt dự án đầu tư).

Đối với các dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất, và nhà đầu tư đã ứng tiền để hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, việc chậm tiến độ không phải lỗi của nhà đầu tư: Cho phép giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư mà không cần thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.