Khái niệm trung tâm đang dịch chuyển

“Người mua hiện không còn quá đặt nặng việc sở hữu nhà ở khu vực lõi trung tâm như trước, mà bắt đầu dịch chuyển theo tiến độ phát triển hạ tầng và các đại đô thị vệ tinh”. Nhận định trên được bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn (Savills Việt Nam) đưa ra khi nói đến xu hướng dịch chuyển của người mua nhà sang các đô thị vệ tinh hiện nay.

Tại khu vực phía Nam, các địa phương như Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Long An (cũ) đang trở thành điểm đến mới của dòng tiền và nhu cầu ở thực nhờ mức giá chỉ bằng khoảng 50 - 70% TP.HCM. Theo bà Hương, hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực lớn nhất của thị trường trong giai đoạn tới. Các dự án metro, vành đai, TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng) và hạ tầng liên vùng không chỉ phục vụ phát triển công nghiệp, mà còn đóng vai trò kéo giãn dân cư, thúc đẩy xu hướng ly tâm khỏi các đô thị lõi.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cũng đánh giá, sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông đang mở ra cơ hội lớn cho thị trường nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt tại các khu vực vùng ven TP.HCM. Trong đó, xu hướng giãn dân ra khu vực phía Đông, phía Tây hay phía Bắc TP.HCM đang diễn ra rõ nét nhờ hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện. Điều này giúp rút ngắn thời gian di chuyển, thay đổi quan niệm “xa trung tâm là bất tiện” trước đây.

“Trong giai đoạn tới, các đại đô thị quy mô lớn sẽ tiếp tục là sân chơi của những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, trong khi các doanh nghiệp quy mô vừa sẽ lựa chọn hướng đi riêng, tập trung vào những dự án vừa tầm, nhưng đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dân”, ông Phúc nói thêm.

Thực tế, xu hướng này đã xuất hiện rõ tại khu Đông TP.HCM và các khu vực giáp ranh Bình Dương (cũ), Đồng Nai. Nhiều người chấp nhận sống xa trung tâm để đổi lấy không gian sống tốt hơn, môi trường ít áp lực hơn và đặc biệt là khả năng sở hữu nhà ở dễ tiếp cận hơn.

Sự dịch chuyển này không diễn ra ngẫu nhiên, mà được thúc đẩy bởi quá trình phát triển hạ tầng quy mô lớn kéo dài nhiều năm qua. Theo ông Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính, khi Metro số 1 chuẩn bị vận hành, giá trị bất động sản dọc tuyến đã tăng mạnh, có nơi tăng từ 12% đến 50% nhờ lợi thế kết nối giao thông.

Không chỉ giá bán, các tài sản nằm gần metro còn có tính thanh khoản tốt hơn, dễ cho thuê và ít rủi ro. Điều này khiến ngân hàng cũng thay đổi góc nhìn khi đánh giá tài sản đảm bảo. “Khi tài sản có khả năng khai thác tốt và thanh khoản cao, ngân hàng sẵn sàng nâng tỷ lệ cho vay hoặc áp dụng lãi suất ưu đãi hơn”, ông Minh nói.

Điều đáng chú ý là TOD không chỉ tạo ra giá trị cho bất động sản, mà còn góp phần tái cấu trúc không gian đô thị. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, người dân sẽ không còn quá phụ thuộc vào khu vực lõi trung tâm. Đó cũng là lý do sau khi Metro số 1 vận hành, nhu cầu tìm kiếm nhà ở dọc tuyến tăng mạnh.

Khảo sát từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, kể từ cuối năm 2024, lượng quan tâm đến bất động sản ven Metro số 1 liên tục gia tăng. Chỉ trong vòng một năm, nhiều dự án dọc tuyến metro tại khu vực Thủ Đức (cũ) đã tăng giá 20 - 30%, thậm chí nếu so với giai đoạn mở bán ban đầu thì tăng gấp 3 - 4 lần.

Khu vực từ ga An Phú đến ga Thảo Điền hiện tập trung hàng loạt dự án cao cấp với mức giá phổ biến trên 70 triệu đồng/m2. Một số dự án như Masterise Thảo Điền, Gateway Thảo Điền, hay The Nassim đều ghi nhận mức tăng giá mạnh sau khi metro đi vào hoạt động.

Không chỉ các dự án hiện hữu, mặt bằng giá mới cũng đang được thiết lập ở những dự án đang triển khai gần tuyến metro như Senturia An Phú của chủ đầu tư Nguyên Phương (đơn vị thành viên của Công ty Bất động sản Tiến Phước), cách nút giao An Phú và các nhà ga metro chỉ hơn 500 m; dự án Eaton Park của Gamuda Land, hay Masterise Grand View của Masterise Homes. Điều này cho thấy thị trường đang bắt đầu định giá lại những khu vực có khả năng kết nối hạ tầng tốt.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị Dự án nhà ở (CBRE Việt Nam) dự báo, khu Đông TP.HCM nói chung và khu An Phú - Nam Rạch Chiếc sẽ là tâm điểm thu hút sự quan tâm lớn, khi loạt hạ tầng trọng điểm được đưa vào vận hành như nút giao An Phú, sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến metro xuyên tâm Bến Thành - Thủ Thiêm - sân bay Long Thành… Mức tăng trưởng kỳ vọng năm 2026 của bất động sản thấp tầng tại khu vực này đạt khoảng 20%.

Cuộc chơi mới của các đại đô thị

Khi hạ tầng mở đường, thị trường bất động sản cũng nhanh chóng thay đổi chiến lược phát triển. Nếu giai đoạn trước, nhiều dự án vùng ven chủ yếu bán kỳ vọng tăng giá đất, thì hiện nay, các chủ đầu tư buộc phải xây dựng những hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh hơn để giữ chân cư dân.

Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho hay, Việt Nam đang áp dụng TOD như một giải pháp để giảm sự tập trung dân cư ở các khu vực nội thành. Việc thay đổi chính sách kết hợp với sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp dọc theo đường vành đai đã tạo ra động lực mới, hứa hẹn sẽ cải thiện hệ thống đường vành đai với sự phát triển cân bằng theo mọi hướng.

Sự thay đổi này phù hợp với xu hướng rộng hơn đã nổi lên trong thập kỷ qua: các khu đô thị tích hợp quy mô lớn. Các nhà phát triển bất động sản đã áp dụng các phương pháp tiếp cận toàn diện đối với khu đô thị tích hợp, tìm cách khắc phục những bất lợi về vị trí bằng cách tạo ra các tiện ích thương mại và giải trí riêng.

Theo bà Ánh Đào, đa số dự án TOD đang được lên kế hoạch tại TP.HCM đều được đặt ở các khu vực ngoại ô với quỹ đất đáng kể, được định vị để phát triển theo quy mô khu đô thị lớn, mật độ cao với nhiều loại hình bất động sản khác nhau. Do đó, các nhà phát triển cần cân nhắc cẩn thận về sự kết hợp phù hợp giữa các hợp phần nhà ở và thương mại. Những khu đô thị này cần được bổ sung bởi các tiện ích chiến lược có khả năng thu hút lưu lượng người đi bộ từ nhà ga đến dự án của mình, thay vì chỉ tập trung phục vụ độc quyền cho cư dân dự án.

“Thành công cuối cùng của những khu đô thị tích hợp TOD phụ thuộc chính vào khả năng tạo ra những cộng đồng thực sự có nhịp sống và bản sắc riêng, cân bằng hài hòa giữa việc đầu tư vào hạ tầng vật lý cứng và việc kích hoạt, nuôi dưỡng cộng đồng, góp phần phát triển các thành phố trở nên bền vững, công bằng và đáng sống hơn”, bà Đào nói.

Quan điểm này cũng được nhiều chuyên gia nhìn nhận là bài toán cốt lõi của TP.HCM trong giai đoạn mở rộng hiện nay. Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, bài học lớn nhất từ các mô hình phát triển đô thị thành công trên thế giới là không thể chỉ bổ sung nguồn cung nhà ở.

Theo bà Ngọc, cốt lõi phải là việc hình thành một logic đô thị hoàn chỉnh, nơi hạ tầng, việc làm, giáo dục, y tế, thương mại và chất lượng sống phát triển đồng bộ. “TP.HCM đang mở rộng rất nhanh về phía Đông và các cực tăng trưởng mới. Nhưng mở rộng không đồng nghĩa với trưởng thành. Một khu vực chỉ có nhà ở sẽ tiếp tục phụ thuộc vào khu trung tâm cũ”, bà nói.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, để các đô thị vệ tinh thực sự trở thành trung tâm mới, cần hội đủ nhiều điều kiện như kết nối mạnh, phân khu rõ ràng, hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh và chiến lược phát triển dài hạn. Điều này cũng lý giải vì sao những khu vực gắn với hạ tầng trọng điểm hiện trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt bổ sung, định hướng mở rộng quỹ đất ra xa khu trung tâm không chỉ giúp giảm áp lực giá đất, mà còn tạo ra mặt bằng giá trị mới cho thị trường. “Khi sân bay Long Thành và hệ thống hạ tầng hoàn thiện, khu Đông TP.HCM sẽ bước sang một diện mạo giao thông hoàn toàn khác. Đây sẽ là động lực lớn cho giá trị bất động sản trong dài hạn”, ông Kiệt nhận định.