Chưa điều chỉnh chủ trương đầu tư vì quy hoạch

Dự án Khu du lịch sinh thái và biệt thự Đầm Thị Nại do Công ty cổ phần Thị Nại Eco Bay làm chủ đầu tư có quy mô diện tích trên 117 ha, tổng vốn đầu tư 4.998 tỷ đồng. Dự án đã được UBND tỉnh Bình Định trước đây cho thuê đất với diện tích hơn 59,6 ha vào ngày 26/3/2020.

Sau thời gian dài tạm ngưng, từ đầu năm 2025, chủ đầu tư đã tái khởi động dự án và thực hiện san lấp mặt bằng.

Song theo báo cáo của Công ty cổ phần Thị Nại Eco Bay, dự án đang gặp vướng mắc liên quan đến quy hoạch.

Cụ thể, dự án gặp vướng mắc về điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Đây là khó khăn trọng tâm khiến dự án chưa thể triển khai các bước tiếp theo.

Theo đó, dự án cần phải thực hiện điều chỉnh đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để phù hợp với định hướng phát triển mới. Theo hướng dẫn của Sở Xây dựng  tỉnh Bình Định trước đây vào ngày 30/6/2025, công ty đang phải hoàn thiện các nội dung liên quan đến đồ án này nhưng hiện vẫn chưa được phê duyệt chính thức.

Ngoài ra, dự án còn gặp vướng mắc về quy hoạch chung và Kế hoạch sử dụng đất của địa phương khi đang chờ được cập nhật. Dự án cần phải bổ sung các chức năng sử dụng đất quan trọng như: đất ở biệt thự và công trình hỗn hợp có chức năng ở. Việc thiếu các chức năng này trong quy hoạch hiện tại khiến dự án thiếu cơ sở pháp lý để triển khai các hạng mục nhà ở và biệt thự sinh thái.

Theo báo cáo đánh giá tác động môi trương được phê duyệt vào ngày 1/8/2019, dự án có quy mô gồm khu nhà biệt thự (982 lô, từ 2 - 3 tầng); công trình thương mại dịch vụ (3 lô, tối đa 3 tầng); 1 khu khách sạn, văn phòng (tối đa 5 tầng) và 1 khư resort nồi trên cọc (cao 1 tầng).

Ngày 11/8/2025, Công ty cổ phần Thị Nại Eco Bay có văn bản kiến nghị xin bổ sung chức năng sử dụng đất và cập nhật quy hoạch. Tuy nhiên, đến cuối tháng 4/2026, các thủ tục này vẫn đang trong quá trình chờ các cơ quan chức năng xem xét và giải quyết.

Do quy hoạch 1/500 chưa được phê duyệt điều chỉnh dẫn đến hệ quả là Công ty cổ phần Thị Nại Eco Bay chưa thể thực hiện các thủ tục để điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (bao gồm gia hạn tiến độ dự án – PV). Điều này tạo thành một vòng lặp về thủ tục chưa có quy hoạch thì chưa được phê duyệt điều chỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư và ngược lại, gây tắc nghẽn tiến độ tổng thể của dự án.

Trước đó, vào ngày 24/1/2025, UBND tỉnh Bình Định thống nhất chủ trương điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Dự án Khu du lịch sinh thái và biệt thự đầm Thị Nại và giao Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Định (nay là Sở Tài chính tỉnh Gia Lai) hướng dẫn nhà đầu tư triển khai thực hiện các thủ tục điều chỉnh Giấy Chứng nhận đăng ký đầu tư.

Theo UBND tỉnh Gia Lai, khó khăn lớn nhất của dự án là sự chưa đồng nhất và chậm trễ trong việc cập nhật quy hoạch chi tiết, quy hoạch chung và kế hoạch sử dụng đất, dẫn đến việc đình trệ các thủ tục pháp lý về đầu tư và xây dựng.

Quy mô lớn khiến dự án gặp khó

Giữa tháng 10/2025, Công ty cổ phần Công nghệ Tài nguyên Năng lượng Tây Nguyên (TRE HIGHLAND JSC) được UBND tỉnh Gia Lai phê duyệt Dự án Nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao Tre - Đak Đoa. Dự án được thực hiện trên diện tích lên đến hơn 457 ha tại 3 xã Đak Đoa, KDang và Ia Băng với tổng vốn đầu tư 1.675 tỷ đồng.

Tiến độ thực hiện dự án từ quý III/2025 đến quý IV/2029, trong đó dự án sẽ khởi công xây dựng từ quý II/2026.

Tuy nhiên, theo báo cáo của chủ đầu tư, dự án cũng đang gặp các vướng mắc liên quan đến quy hoạch.

Nguyên nhân là diện tích dự án khá lớn nên quy mô khu vực lập quy hoạch lớn khoảng 457,15 ha và phạm vi liên quan đến nhiều địa bàn hành chính (các xã Đăk Đoa, K’Dang, Ia Băng nên gây khó khăn trong công tác rà soát hiện trạng, thu thập số liệu và đảm bảo sự thống nhất giữa các địa phương.

Điều này cũng dẫn đến việc đảm bảo nội dung quy hoạch phù hợp với định hướng phát triển nông nghiệp công nghệ cao, đồng thời đáp ứng đầy đủ các tiêu chí pháp lý, kỹ thuật chuyên ngành còn gặp nhiều áp lực trong quá trình xây dựng và hoàn thiện hồ sơ.

Bên cạnh đó, hệ thống quy định pháp luật liên quan đến quy hoạch đô thị và nông thôn có nhiều văn bản mới được ban hành, sửa đổi, bổ sung dẫn đến việc cập nhật, áp dụng đồng bộ vào hồ sơ quy hoạch còn gặp nhiều lúng túng.

Đồng thời, hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch cần phải xin ý kiến của nhiều cơ quan chuyên môn (Sở Xây dựng, Sở Công thương, Sở Nông nghiệp và Môi trường và UBND các xã liên quan), do đó thời gian tổng hợp ý kiến và hoàn thiện hồ sơ kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.