Luật mới cho sản phẩm mới

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc phát triển condotel và officetel của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản thời gian qua đã đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch và nhu cầu văn phòng để ở của các công ty nhỏ và vừa. Tuy nhiên, đây là loại hình bất động sản mới, Luật Đất đai 2013 chưa quy định cụ thể, mà mới chỉ xác định đất sử dụng cho du lịch - dịch vụ là loại hình của đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 của Luật Đất đai, chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất cho loại hình này.

Từ đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra 2 phương án.

Phương án thứ nhất, các công trình này nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 - 70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Phương án thứ hai, vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai, theo đó, xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50 - 70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng chỉ ra những ưu, nhược điểm trong từng phương án. Nếu chọn phương án thứ nhất, quy định chế độ sử dụng đất ở cho condotel và officetel sẽ phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình tiêu chuẩn các căn hộ để sử dụng vào mục đích để ở hoặc để kinh doanh làm văn phòng làm việc đơn thuần.

Phương án thứ hai sẽ đảm bảo được việc sử dụng đất đúng mục đích là đất thương mại dịch vụ dùng để kinh doanh và không làm phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình căn hộ để ở và văn phòng để làm việc. Tuy nhiên, sẽ không đáp ứng được nhu cầu thực tiễn phát triển của xã hội, dẫn đến khó thu hút đầu tư đối với các nhà đầu tư.

Người mua có hy vọng

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Online - Baodautu.vn, ông Nguyễn Văn Minh, chủ một doanh nghiệp kinh doanh vật liệu xây dựng có trụ sở chính tại đường Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân, Hà Nội) đang tính toán việc di dời văn phòng làm việc về Tổ hợp D’Capitale Trần Duy Hưng (quận Cầu Giấy, Hà Nội). Diện tích văn phòng làm việc được ông Minh “mua đứt” của chủ đầu tư trong thời hạn 50 năm, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Theo ông, có “an cư” mới “lạc nghiệp”.

Nhưng gần đến ngày “nhận nhà” lại có nhiều thách thức đặt ra cho chủ doanh nghiệp khi theo quy định của Luật Nhà ở, nhà chung cư sẽ không được sử dụng làm văn phòng, không được cấp đăng ký kinh doanh, người ở tại căn hộ cũng không được cấp sổ hộ khẩu hay đăng ký thường trú... Nhiều khả năng, diện tích đã mua sẽ chỉ được bố trí làm văn phòng đại diện tại Hà Nội.

Bình luận về vấn đề này, PGS-TS Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, mô hình officetel, condotel là sản phẩm của xã hội, là giải pháp tốt cho thị trường bất động sản.

Về cách thức quản lý, PGS-TS Trần Kim Chung cho biết, có nhiều cách để quản lý và tạo khung khổ pháp lý chính thức cho các sản phẩm mới này, như cư dân sống tại officetel được xem như khách vãng lai, không tính vào mật độ dân số; chỉ cho phép làm officetel, condotel trong các khu đa chức năng vừa có nhà ở, vừa có văn phòng thương mại, khách sạn và khống chế tỷ lệ diện tích tối đa của condotel, officetel trên tổng diện tích tòa nhà. Ngoài ra, cơ quan chức năng sẽ còn quản lý bằng các quy chuẩn khác như yêu cầu chỗ đỗ ô tô nhiều hơn, không gian đi lại rộng hơn, thang máy lớn hơn, cầu thang riêng biệt, hệ thống điện chiếu sáng khác đi…

“Các sản phẩm này đang được mua bán nhộn nhịp, nghĩa là có nhu cầu thực tế. Có nhu cầu thì phải mở ra hành lang pháp lý cho thị trường vận động, không nên thấy khó thì cấm”, PGS-TS Trần Kim Chung nói.