Tín dụng vẫn sẽ đổ vào lĩnh vực bất động sản, song chọn lọc hơn

Phát biểu tại phiên họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tuần qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu, NHNN kiểm soát chặt tín dụng bất động sản đầu cơ, tập trung cho nhu cầu ở thực của người dân.

Trước đó, trong văn bản gửi các tổ chức tín dụng về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản so với cuối năm 2025 không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung so với cuối năm 2025 của chính tổ chức tín dụng đó.

Theo NHNN, năm 2025, tín dụng bất động sản tăng 22%, cao hơn không quá nhiều so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Trong đó, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, riêng tín dụng bất động sản kinh doanh tăng 28%.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc Chính phủ và NHNN chủ trương “siết” tín dụng bất động sản sẽ khiến ngân hàng cho vay chọn lọc hơn, lãi suất đắt đỏ hơn. Thậm chí, có nguy cơ những nhà đầu tư lướt sóng phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ phải “xả hàng” do lãi suất cao. 

Theo chuyên gia phân tích Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), việc kiểm soát tín dụng nằm trong tổng thể giải pháp để làm lành mạnh thị trường bất động sản của Chính phủ. Theo đó, ngoài hãm phanh tín dụng, Chính phủ còn ban hành nhiều văn bản pháp lý để khơi thông nguồn cung. Đồng thời, Chính phủ chính thức quy định về định danh bất động sản từ ngày 1/3/2026 (Nghị định số 357/2025/NĐ-CP).

“Các chính sách điều hành gần đây thể hiện định hướng nhất quán của Nhà nước trong việc chuyển thị trường bất động sản từ tăng trưởng dựa trên đầu cơ và kỳ vọng sang vận hành dựa trên tính minh bạch, kỷ luật tài chính và cung - cầu thực. Việc chuẩn hóa dữ liệu giao dịch góp phần hạn chế đầu cơ, nâng cao hiệu quả quản lý thuế, đồng thời buộc thị trường môi giới điều chỉnh mô hình hoạt động theo hướng minh bạch hơn khi các hành vi ôm hàng, tạo khan hiếm giả và hưởng chênh lệch giá dần bị thu hẹp”, VCBS nhận định.

Theo các chuyên gia phân tích, thị trường bất động sản năm 2026 có nhiều tương đồng với năm 2014 (hồi phục sau khủng hoảng 2008-2011). Theo đó, giai đoạn này, tâm lý thị trường thận trọng hơn, song cũng ổn định hơn. Thị trường vẫn được kỳ vọng phục hồi rất cao, tập trung vào nhu cầu ở thực. Việc tiếp cận vốn chọn lọc hơn và có kiểm soát, rủi ro vỡ nợ hệ thống thấp…

Thực tế, với mô hình tăng trưởng của nền kinh tế hiện nay và với hệ sinh thái sân sau chằng chịt của cổ đông lớn các ngân hàng, dù Chính phủ và NHNN hạn chế, dòng tiền vẫn sẽ chảy nhiều vào bất động sản. Dù vậy, việc lựa chọn dự án sẽ khắt khe hơn.

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư Maybank Investment Bank cho rằng, năm nay, dòng tiền sẽ vẫn chảy vào bất động sản, nhưng không chảy tràn lan mà chọn lọc hơn, ưu tiên vào phân khúc có thanh khoản cao, đặc biệt là nhà ở thực, các sản phẩm có giá trị vừa phải (dưới 10 tỷ đồng) và bất động sản công nghiệp.  

Được biết, ngay từ trước Tết Nguyên đán, chi nhánh nhiều ngân hàng đã sử dụng hết “room” tăng trưởng tín dụng của quý I/2026. Thêm vào đó, việc hãm phanh tín dụng bất động sản khiến nhiều doanh nghiệp ngành này lo lắng. Ngay cả khi chấp nhận lãi vay cao, không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có thể tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, 3 năm qua, doanh nghiệp bất động sản đã tìm mọi cách cơ cấu hoạt động, cơ cấu dòng vốn, bao gồm cả bán tài sản trả nợ. Chính vì vậy, dư địa để doanh nghiệp tiếp tục “tái cơ cấu” hiện không còn nhiều, nếu ngân hàng dừng cho vay.

Mặc dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, thời gian qua, vốn chảy vào bất động sản phần lớn phục vụ nhu cầu đầu cơ. Dòng tiền đầu cơ này đang gây ra nhiều hệ lụy: đẩy giá nhà cao phi mã, khiến vốn không chảy vào sản xuất - kinh doanh, gây bất ổn kinh tế vĩ mô… Chính vì vậy, việc kiểm soát tín dụng bất động sản đầu cơ là cần thiết, là điều kiện để vốn chảy vào sản xuất - kinh doanh.

Việc ghìm bớt đà tăng của tín dụng bất động sản - đặc biệt là phân khúc đầu cơ - sẽ khiến một số chủ đầu tư và cả người mua nhà gặp khó khăn. Tuy vậy, đây là giải pháp cần thiết để sàng lọc thị trường. Qua đó, các doanh nghiệp có tài chính vững vàng, quỹ đất sạch và pháp lý đầy đủ sẽ trụ lại được. Các doanh nghiệp tăng trưởng nóng, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy sẽ phải chịu sự thanh lọc của thị trường.

Đối với người mua nhà, việc vốn khó vay hơn, lãi suất cao hơn cũng sẽ loại bỏ bớt tình trạng đầu cơ. Dù vậy, điều khiến các chuyên gia băn khoăn là hiện nay, lãi suất cho vay bất động sản đang tăng cao và cào bằng. Theo đó, người mua nhà thứ nhất và người mua nhà thứ hai trở lên chịu lãi suất như nhau, lãi vay với nhà ở cao cấp hay bình dân cũng tương tự.

Chính vì vậy, dù ủng hộ kiểm soát tín dụng bất động sản, song các chuyên gia đề nghị, phải có giải pháp hiệu quả hơn nữa để nắn tín dụng trong lĩnh vực này chảy vào đúng phân khúc ưu tiên.

Doanh nghiệp phải chuyển hướng mạnh hơn sang thị trường trái phiếu

Trong bối cảnh dư địa tăng trưởng tín dụng bất động sản bị co hẹp, câu hỏi được nhiều doanh nghiệp bất động sản đặt ra nhất là tìm vốn ở đâu?

Năm 2025, lượng vốn mới mà doanh nghiệp bất động sản tiếp cận qua kênh tín dụng là khoảng 450.000 tỷ đồng, trong khi lượng vốn huy động qua kênh trái phiếu chỉ khoảng 135.000 tỷ đồng. Nếu trừ đi phần trái phiếu đáo hạn, thì lượng vốn ròng mà doanh nghiệp bất động sản huy động qua kênh trái phiếu không đáng kể.

Nói cách khác, hiện nay, doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc phần lớn vào tín dụng ngân hàng và vẫn chưa có kênh nào thay thế.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản được chủ trương siết lại, lãi suất tăng lên, theo ông Dương Đức Hiếu, CFA - Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp VIS Rating, doanh nghiệp bất động sản buộc phải đẩy mạnh huy động vốn sang các kênh khác và khả dĩ nhất là trái phiếu.

“Chúng tôi đã gặp gỡ một số chủ đầu tư, nhiều doanh nghiệp trong số đó cho biết có kế hoạch dịch chuyển nguồn vốn huy động từ tín dụng ngân hàng sang phát hành trái phiếu để phục vụ phát triển dự án mới. Hy vọng kênh trái phiếu sẽ được các chủ đầu tư tận dụng nhiều hơn trong năm 2026”, ông Hiếu cho biết.

Theo VCBS, năm 2026, áp lực đáo hạn trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản vẫn rất lớn. Đồng thời, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới, bao gồm phát hành trái phiếu và vay tín dụng, được dự báo tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ hơn, cả về điều kiện phát hành lẫn chi phí vốn. Các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản sẽ đối mặt với rủi ro tái cấp vốn lớn hơn. Đây cũng là điều kiện sàng lọc chủ đầu tư trong chu kỳ mới.

Từ đầu năm đến nay, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chưa có sự đột phá nào. Tính đến ngày 13/2/2026 (trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán), lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành từ đầu năm được ghi nhận là 8.413 tỷ đồng. Trong đó, chỉ có một đợt phát hành trái phiếu của Khải Hoàn Land với giá trị phát hành 190 tỷ đồng (2,2%). Dù huy động được chưa đáng kể, song doanh nghiệp bất động sản năm nay phải đối mặt với áp lực đáo hạn lớn (121.000 tỷ đồng).

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, với áp lực bù đắp thiếu hụt từ kênh tín dụng, trái phiếu bất động sản năm nay sẽ tăng mạnh, các doanh nghiệp lớn như Vingroup sẽ dẫn đầu đường đua.