Quỹ bảo trì, nguồn cơn của nhiều tranh chấp

Trong báo cáo mới đây gửi Thủ tướng Chính phủ về tình trạng tranh chấp chung cư, Bộ Xây dựng cho biết, cả nước hiện có tới 215 dự án tại 43 địa phương có tranh chấp, trong đó nguyên nhân tranh chấp bắt nguồn từ việc chậm hoặc không bàn giao quỹ bảo trì chiếm phần lớn.

Tương tự, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên địa bàn TP.HCM, tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị diễn ra tại 39 dự án, khoảng 36% số vụ tranh chấp trên địa bàn Thành phố.

Trước thực tế này, Bộ Xây dựng đã đề xuất Bộ Công an phối hợp, chủ trì cùng các cơ quan có liên quan tổ chức thực hiện điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm hành vi vi phạm, chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định hiện hành. Bộ Xây dựng cũng đề nghị các tỉnh, thành phố quyết liệt hơn trong công tác tổ chức cưỡng chế thu hồi quỹ bảo trì chung cư theo luật định. Trường hợp thành viên Ban quản trị có hành vi sử dụng kinh phí bảo trì sai phép cần phải xử lý nghiêm.

Thông tin này lập tức mang đến những phản hồi tích cực từ phía người dân tại các dự án đang vướng về chuyện bàn giao quỹ 2%.

Chị Nguyễn Thúy Vĩnh, ủy viên Ban quản trị Chung cư BMM (quận Hà Đông, Hà Nội) cho biết, đây là thông tin rất đáng quan tâm đối với tất cả những cư dân đang sinh sống tại các toà nhà chung cư trên cả nước. Bởi việc chủ đầu tư cố tình chây ỳ không bàn giao hoặc bàn giao nhỏ giọt quỹ bảo trì 2% là tình trạng rất phổ biến hiện nay.

Hành vi này đã có dấu hiệu của việc lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, bởi số tiền quỹ bảo trì là rất lớn và là tiền của cư dân, chủ đầu tư chỉ tạm giữ hộ. Theo quy định, chủ đầu tư phải bàn giao cho cư dân sau khi thành lập được ban quản trị toà nhà trong vòng 7 ngày (theo quy định tại Thông tư 02/ 2016 của Bộ Xây dựng).

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, với trường hợp của Chung cư BMM, khi cư dân có kiến nghị, các cơ quan chức năng đã vào cuộc xử lý, nhưng do cơ sở pháp lý cũng như chế tài chưa rõ ràng, nên chủ đầu tư vẫn cố tình không chấp hành.

Còn chị Nguyễn Thị Thanh Thủy, khách hàng mua nhà tại Dự án Ngoại giao đoàn (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) do Vinaenco làm chủ đầu tư cho biết, nếu các bộ, ngành quyết tâm, thì việc này có thể làm được. Tuy nhiên, thời gian chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì lại chưa cụ thể.

“Theo tôi, nên quy định: Chủ đầu tư phải mở riêng 1 tài khoản cho phí bảo trì, không hề liên quan đến tài khoản của công ty và không được sử dụng vào việc nào khác. Sau khi thành lập ban quản trị có xác nhận của cơ quan chức năng, thì trong vòng 1 tháng, chủ đầu tư phải bàn giao tài khoản đó cho cư dân”, chị Thủy nói.

Có khả thi?

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc Công ty Luật Dragon cho biết, việc Bộ Xây dựng kiến nghị Bộ Công an tiến hành khởi tố các chủ đầu tư cố tình chây ỳ không bàn giao quỹ bảo trì chung cư là khả thi. Tuy nhiên, về hành vi của chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì chung cư, phải xét hai trường hợp:

Thứ nhất, chủ đầu tư không có mục đích chiếm đoạt quỹ bảo trì nhà chung cư, chủ đầu tư vẫn có thiện chí bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư, nhưng vì một lý do nào đó chưa kịp bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho ban quản trị tòa nhà.

Thứ hai, chủ đầu tư có mục đích chiếm đoạt quỹ bảo trì nhà chung cư, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư vào mục đích trái với hợp đồng mua, thuê mua nhà đã ký giữa hai bên, trái với các quy định pháp luật. Với hành vi này, có thể sẽ bị truy tố về tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” quy định tại Điều 175, Bộ luật Hình sự 2015.

Các vụ việc chủ đầu tư chây ỳ không bàn giao quỹ bảo trì diễn ra khá phổ biến và trở thành các điểm nóng tranh chấp thời gian qua. Tuy nhiên, điểm chung lại ở chỗ, các cơ quan chức năng chưa thể vào cuộc đến nơi, đến chốn, còn các chủ đầu tư thì vẫn cứ tiếp tục phớt lờ các chỉ đạo mang tính hòa giải.

Bàn về giải pháp xử lý các chủ đầu tư “om” quỹ bảo trì, luật sư Long đề xuất: “Theo tôi, chúng ta cần bổ sung thêm các chế tài nghiêm khắc để xử lý hành vi chủ đầu tư cố tình chây ỳ, không bàn giao quỹ bảo trì đúng hạn cho ban quản trị nhà chung cư, như xử phạt hành chính với một mức phạt cụ thể, đồng thời buộc chủ đầu tư bàn giao đầy đủ tiền quỹ bảo trì nhà chung cư, cùng phần lãi phát sinh do việc chậm bàn giao tiền quỹ bảo trì nhà chung cư theo lãi suất quá hạn mà Ngân hàng Nhà nước ban hành.

Trong trường hợp chủ đầu tư đã bị xử phạt hành chính rồi mà vẫn tái phạm hoặc cố tình chây ỳ, không bàn giao tiền quỹ bảo trì nhà chung cư, thì sẽ bị khởi tố về tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại Bộ luật Hình sự 2015”.