Đây là ý kiến chia sẻ của ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn KN Holdings tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) lần thứ 6 - năm 2026 do Báo Tài chính - Đầu tư và Liên Chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam tổ chức chiều 29/9.

Tại Diễn đàn, ông dẫn số liệu tính tới cuối năm 2025, Việt Nam có 478 khu công nghiệp đã được thành lập với tổng diện tích đất quy hoạch là 146.000 ha. Định hướng đến năm 2030, Việt Nam sẽ nâng tổng số khu công nghiệp lên khoảng 600 khu với tổng diện tích quy hoạch đạt 181.000 ha.

Vì thế, trong 2-3 năm tới, sự thay đổi về số lượng và mô hình phát triển khu công nghiệp sẽ ngày càng rõ nét. Cùng với sự gia tăng về quy mô, khu công nghiệp cũng cần chuyển đổi mô hình để đáp ứng yêu cầu của dòng vốn FDI mới.

Bên cạnh các khu công nghiệp truyền thống, Việt Nam đang phát triển các mô hình khu công nghiệp chuyên ngành, khu công nghiệp sinh thái.

Tuy nhiên, ông Tuấn Anh cho rằng, không nên áp dụng một khuôn mẫu cho tất cả các khu công nghiệp sinh thái, bởi mỗi khu công nghiệp cần có sự phân hóa, phát triển dựa trên vị trí, lợi thế và định hướng ngành nghề của mình.

“Không phải khu công nghiệp nào cũng tích hợp tất cả các chức năng. Nếu khu nào cũng phát triển theo mô hình tổng hợp thì sẽ khó khăn trong thu hút đầu tư. Quan trọng là phải dựa trên thế mạnh của từng khu để xây dựng hệ sinh thái phù hợp”, ông Tuấn Anh nhấn mạnh.

Với những khu công nghiệp định hướng thu hút công nghệ cao, bán dẫn, yêu cầu trước hết là nguồn điện ổn định, công suất lớn, cùng hệ thống xử lý nước thải chất lượng cao và hạ tầng kỹ thuật đáp ứng tiêu chuẩn của nhà đầu tư. Trong khi đó, những khu hướng đến ngành sản xuất thực phẩm cần được thiết kế hạ tầng và các điều kiện phù hợp với đặc thù ngành.

Từ thực tế tiếp xúc với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, ông Tuấn Anh cho biết các doanh nghiệp lần đầu vào Việt Nam thường quan tâm đến nguồn nhân lực, hạ tầng, môi trường đầu tư và vị trí.

Việc lựa chọn địa điểm không chỉ dựa trên giá đất ban đầu, mà phải tính toán tổng chi phí trong suốt vòng đời dự án, có thể kéo dài 30-50 năm.“Giá đất thấp chưa chắc đã phù hợp nếu vị trí quá xa chuỗi cung ứng, khó tuyển lao động hoặc hạ tầng chưa đáp ứng yêu cầu. Nhà đầu tư cần nhìn vào tổng chi phí và hiệu quả vận hành trong cả vòng đời dự án”, ông nói.

Theo ông, các nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đến Việt Nam thường có tâm lý thận trọng và triển khai theo nhiều giai đoạn. Một số doanh nghiệp ban đầu có thể lựa chọn thuê nhà xưởng để giảm chi phí, kiểm chứng thị trường và tối ưu hoạt động trước khi mở rộng đầu tư.

Trong bối cảnh đó, khu công nghiệp thế hệ mới với hạ tầng hiện đại, không gian linh hoạt, kết nối giữa các doanh nghiệp, bảo đảm nguồn nhân lực và hướng tới phát triển bền vững có thể đáp ứng tốt hơn yêu cầu của nhà đầu tư so với mô hình khu công nghiệp truyền thống.

Phó tổng giám đốc Tập đoàn KN Holdings nhấn mạnh, vấn đề không chỉ là xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, mà phải hình thành một hệ sinh thái phù hợp với từng nhóm ngành và nhu cầu của nhà đầu tư. Đây sẽ là hướng phát triển quan trọng để Việt Nam nâng cao khả năng thu hút và giữ chân dòng vốn FDI trong giai đoạn tới.