M&A dự án tăng mạnh

Sau giai đoạn dài “án binh bất động”, thị trường bất động sản đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt ở mảng M&A khi dòng vốn trong nước và quốc tế tiếp tục tìm đến những dự án có hồ sơ minh bạch, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng triển khai ngay. Các thương vụ gần đây cho thấy, tâm điểm của dòng tiền đang nghiêng về nhóm dự án đã giải quyết xong các thủ tục quan trọng, có quy hoạch ổn định và sẵn sàng bước vào giai đoạn thương mại hóa.

Một trong những giao dịch đáng chú ý là động thái của CTCP Dịch vụ bất động sản Đất Xanh (DXS) khi tăng sở hữu lên 100% tại Công ty TNHH Bất động sản Lan Anh - chủ đầu tư Dự án Lan Anh Avenue ở Tân Uyên (tỉnh Bình Dương cũ). Dự án này đã hoàn tất pháp lý, được Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (MSB) nhận thế chấp và vừa mở bán đợt đầu với 66 căn nhà liền kề. Việc Đất Xanh toàn quyền nắm dự án không chỉ giúp doanh nghiệp mở rộng quỹ đất sạch, mà còn phù hợp chiến lược ưu tiên những dự án có thể đưa ra thị trường ngay trong bối cảnh dòng vốn tín dụng bị kiểm soát chặt.

Tương tự, SonKim Land - doanh nghiệp vốn gắn liền với phân khúc bất động sản cao cấp, đã bước một bước táo bạo khi gián tiếp sở hữu 25% lợi ích tại Dự án Sun City (Thủ Đức) thông qua Công ty GWC. Sun City có quy mô gần 9 ha, tổng mức đầu tư hơn 10.500 tỷ đồng, đã được phê duyệt chủ trương vào cuối năm 2024. Với quy hoạch 35 tầng và dành 20% quỹ căn hộ cho nhà ở xã hội, dự án này được xem là “vị trí chiến lược” giúp SonKim Land thử sức ở dòng sản phẩm đại đô thị - phân khúc mà doanh nghiệp trước đây vốn khá dè dặt.

Dòng vốn ngoại cũng không đứng ngoài cuộc. Tập đoàn Bcons tung ra Dự án Bcons Asahi nằm trên trục Quốc lộ 1K sau khi “bắt tay” hợp tác với Mercuria Holdings (Nhật Bản). Dự án cung cấp gần 500 căn hộ. Trước đó, Bcons đã có tiền lệ hợp tác với nhà đầu tư Thái Lan, khi đối tác này rót vốn ngay từ giai đoạn đầu của các dự án. Hiện doanh nghiệp tiếp tục tìm kiếm thêm đối tác đến từ Singapore và Hồng Kông (Trung Quốc) nhằm tăng cường nội lực tài chính.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons cho biết, doanh nghiệp đang định hướng phát triển các dự án theo mô hình TOD (đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng). Đây đều là các dự án quy mô lớn, yêu cầu nguồn vốn dài hạn, vì vậy, hợp tác với Mercuria Holdings và các nhà đầu tư ngoại không chỉ tạo dư địa tài chính, mà còn mở ra cơ hội tiếp cận kinh nghiệm phát triển đô thị hiện đại.

Cùng thời điểm, nhiều doanh nghiệp khác lại lựa chọn chiến lược tái cơ cấu danh mục để tập trung nguồn lực. DIC Corp đã hoàn tất thương vụ chuyển nhượng Dự án Lam Hạ Center Point, giá trị 1.327 tỷ đồng, trong khi SkyWorld (Malaysia) đang chuẩn bị khoảng 850 tỷ đồng để sở hữu một khu phức hợp căn hộ thương mại Sài Gòn - Thuận An (Sai Gon - Thuan An Central).

Cú hích từ pháp lý

Theo phân tích của các chuyên gia, sở dĩ thị trường bất động sản thời gian qua từng bước chuyển mình theo hướng tích cực hơn là nhờ khung pháp lý minh bạch, giúp giảm thủ tục hành chính và mở rộng quyền tiếp cận đất đai của người dân cũng như doanh nghiệp.

Những thay đổi này đặc biệt tập trung vào việc tháo gỡ vướng mắc về tiền sử dụng đất thông qua việc ban hành bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, làm cơ sở tính tiền sử dụng đất và đơn giá đền bù, giải tỏa. Ngoài ra, với tinh thần đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận, hồ sơ pháp lý phát triển dự án… đã tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng, thu hút dòng vốn trong và ngoài nước đổ vào thị trường bất động sản.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group nhấn mạnh, các luật mới (bộ ba Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024) đã có những điều chỉnh cấp tiến so với trước. Điển hình như trước đây, đối với việc chuyển nhượng dự án phải tiến hành thu hồi rồi mới cấp lại cho bên nhận chuyển nhượng, thì nay, Luật Đất đai mới cho phép rút ngắn thủ tục này nếu dự án “đủ điều kiện chuyển nhượng”, phù hợp các tiêu chí tại Điều 40, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

“Doanh nghiệp và nhà đầu tư hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian các quy trình M&A bất động sản sẽ rút ngắn đáng kể ở nhiều khâu, phân đoạn vốn dễ bị tắc nghẽn như trước đây. Tiêu biểu có thể kể đến thực tiễn phê duyệt chuyển nhượng dự án trước đây tiêu tốn doanh nghiệp hơn một năm, thì hiện nay, với cơ chế mới, công tác này đã hoàn toàn có thể được rút ngắn đáng kể, chỉ còn vài tháng trong trường hợp hồ sơ dự án được thực hiện bài bản và tuân thủ chặt chẽ pháp luật ngay từ giai đoạn đầu triển khai dự án”, ông Võ Hồng Thắng nói.

Tuy vậy, vị chuyên gia này cũng lưu ý rằng, hiện vẫn có tình trạng “mỗi nơi hiểu một kiểu” giữa các địa phương, gây chậm trễ thủ tục và rủi ro pháp lý như tranh chấp kế thừa nghĩa vụ, khiếu nại bồi thường hoặc dự án bị “treo” hậu M&A. Đơn cử, quy định về việc dự án chuyển nhượng phải có chấp thuận chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết, song trên thực tế, có nhiều trường hợp thông số theo chủ trương đã cấp không trùng khớp với quy hoạch chi tiết của dự án hoặc quy hoạch mới nhất tại khu vực triển khai. Điều này có thể dẫn đến việc một số địa phương đề nghị rà soát lại toàn bộ hồ sơ, làm kéo dài thời gian thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

Các xu hướng chủ đạo giai đoạn tới

Nhận định về giai đoạn tới, nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường sẽ được dẫn dắt bởi một số xu hướng lớn mang tính cấu trúc. Theo phân tích của ông Nguyễn Thanh Tâm, Chủ tịch NAI Vietnam, bức tranh sắp tới có thể xoay quanh 4 chuyển động chính.

Xu hướng đầu tiên đến từ làn sóng mở rộng của các tập đoàn công nghệ cao toàn cầu như Samsung, LG, Intel, hay các dự án dược phẩm sinh học. Những cái tên này liên tục tăng quy mô đầu tư tại Việt Nam, khiến các đô thị lớn như TP.HCM, Đà Nẵng và nhiều tỉnh vệ tinh nổi lên như những cực tăng trưởng mới trong lĩnh vực sản xuất công nghệ. Sự dịch chuyển này kéo theo nhu cầu lớn về hạ tầng công nghiệp hiện đại, nhân lực có tay nghề và hệ thống logistics chất lượng cao.

Song hành với đó là xu hướng phát triển các đô thị công nghiệp vệ tinh. Khi quỹ đất trung tâm ngày càng eo hẹp, dòng vốn bất động sản công nghiệp có xu hướng dịch chuyển mạnh về vùng ven, từ phía Đông Hà Nội, khu vực Thủ Thiêm, đến Bắc Ninh. Các địa phương này đang đẩy nhanh quy hoạch và xây dựng các khu công nghiệp mới, góp phần phân bổ lại dòng vốn, giảm tải cho hạ tầng đô thị lõi và tạo thêm các cực phát triển mới.

Một lực kéo khác đến từ tiêu chuẩn xanh và yêu cầu phát triển bền vững. Khi ESG trở thành bộ tiêu chí “bất khả kháng” đối với nhiều tập đoàn đa quốc gia, các khu công nghiệp sinh thái được ưu tiên hơn. Các khách thuê quốc tế thường tìm đến những dự án đạt chứng chỉ môi trường, kéo theo dự báo nguồn cung văn phòng hạng A và B đạt chuẩn xanh sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới.

Cuối cùng là sự tăng tốc của phân khúc nhà xưởng và kho bãi xây sẵn. Do doanh nghiệp FDI cần mặt bằng sản xuất ngay, dòng sản phẩm này giữ được nhịp tăng trưởng mạnh. Về phía chủ đầu tư, mô hình này cũng mang lại lợi thế vì có thể nhanh chóng đưa tài sản vào khai thác, tạo dòng tiền ổn định.

Các chuyên gia đến từ Savills Việt Nam cũng cho rằng, động lực của giai đoạn mới không chỉ đến từ vốn ngoại, mà dòng tiền trong nước cũng đang quay trở lại thị trường theo hướng chọn lọc hơn, nhờ tín hiệu tích cực từ tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và sự rõ ràng của các khung pháp lý mới. Bên cạnh đó, việc sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh cũng mở ra một chu kỳ đầu tư mới trong lĩnh vực M&A bất động sản.

“Việc sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh đã mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn đầu tư, bao gồm cả hoạt động M&A các dự án bất động sản. Những khu vực nằm tại ranh giới hành chính cũ, có vị trí chiến lược và tiềm năng phát triển đô thị cao thường sẽ được hưởng lợi trước tiên, đặc biệt khi đi cùng với chính sách quy hoạch tổng thể, đầu tư hạ tầng và cải thiện kết nối vùng”, bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận dịch vụ Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội chia sẻ.

Ở góc độ tổng thể, các chuyên gia cho rằng, Việt Nam sẽ bước vào năm 2026 với động lực rõ rệt hơn bao giờ hết. Khi FDI giá trị cao, kết nối hạ tầng và nền tảng số cùng tăng tốc, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng sang giai đoạn vận hành ở quy mô lớn hơn, với tiêu chuẩn cao hơn.