Dồn sức xử lý lượng hàng tồn kho

Theo ghi nhận của JLL, lượng mở bán căn hộ chính thức (các dự án chung cư chỉ được coi là mở bán chính thức khi được phép ký Hợp đồng mua bán) tại Hà Nội chỉ đạt 2.067 căn trong quý 2/2021, giảm 43,3% so với quý trước.

Trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát đi kèm với các biên pháp giãn cách xã hội, thị trường chứng kiến rất ít dự án mới được mở bán trong quý. Thay vào đó, chủ đầu tư tập trung xử lý lượng hàng tồn kho còn lại của các dự án đang triển khai.

Cùng với nguồn cung khan hiếm, tổng lượng bán trong quý đạt 2.726 căn, giảm 14,9% so với quý trước. Các khu vực ngoại thành bao gồm quận Nam Từ Liêm và Gia Lâm dẫn đầu thị trường về số lượng căn hộ tiêu thụ, đóp góp lần lượt 44% và 18% tổng số căn bán được.

Quận Cầu Giấy cũng ghi nhận lượng giao dịch khá sôi động, chiếm 12% thị phần. Loại căn hộ diện tích nhỏ tại các dự án đô được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín đi kèm dịch vụ tiện ích đồng bộ là sản phẩm được ưu chuộng nhất.

Trong khi đó ở thị trường TP.HCM, đợt bùng phát dịch lần thứ tư vào tháng 5 đã gây trì hoãn hàng loạt sự kiện mở bán và cản trở sự gia nhâp thị trường của các dự án mới.

Lượng mở bán mới trong quý đạt tổng cộng 6.046 căn, tăng 55% theo quý và 58% theo năm, nâng tổng số căn hộ đang giao dịch trên thị trường sơ cấp lên 8,313 căn.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án lớn như Vinhomes Grand Park ở quận 9 và Pi City ở quận 12. Trong đó, dự án Grand Marina tại quận 1 là dự án gây chú ý nhất với 243 căn hộ ở giai đoạn 1. Đây là những căn hộ đầu tiên chính thức gia nhập phân khúc căn hộ siêu sang ở TP.HCM.

Bất chấp đại dịch Covid-19, nhu cầu thị trường vẫn tăng trưởng tích cực với khoảng 6.745 căn hộ đã được giao dịch trong quý này, tăng 72% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhu cầu mua nhà để ở là chính, đến từ các dự án quy mô lớn nằm ở các quận ngoại thành với đầy đủ tiện ích nội khu. Trong đó, quận 9 và quận 12 dẫn dầu lượng căn hộ bán ra lần lượt là 1,677 và 711 căn giao dịch thành công.

Chủ đầu tư vẫn tăng giá, tung chiến lược bán hàng hấp dẫn

Về giá bán sơ cấp tại thị trường Hà Nội duy trì mức ổn định, trung bình đạt 1.560 USD (tương đương 35,9 triệu đồng/m2 thông thủy). Chủ đầu tư có xu hướng tăng giá bán niêm  yết trong quý này nhưng bù lại bằng các chính sách chiết khấu cao và các gói cho vay hỗ trợ lãi suất hấp dẫn.

Trong khi đó, giá bán trên thị trường thứ cấp tăng 2,2%, chủ yếu do một số dự án phân khúc sang trọng đã bán hết trong quý trước và quay lại gia nhập rổ hàng thứ cấp trên thị trường trong quý này.

Mặc dù quy trình phê duyệt dự án mới đã phần nào được được nới lỏng, nhưng đại dịch tiếp tục gây ảnh hưởng đến nguồn cung và quy mô mở bán của các chủ đầu tư. Đó là lý do JLL điều chỉnh nguồn cung dự báo cho nửa cuối năm 2021 ở thị trường Hà Nội xuống còn 10.000 – 15.000 căn.

Ngoài ra, thị trường sắp chào đón sản phẩm nhà ở có thương hiệu thuộc phân khúc siêu sang tại quận Hoàn Kiếm với giá bán dự kiến được cho là đạt mốc cao nhất trong lịch sử thị trường căn hộ bán từ lúc hình thành tới nay.

Trong khi ở giá bán căn hộ sơ cấp trung bình ở thị trường TP.HCM (không bao gồm VAT và phí bảo trì) đạt 2.570 USD/m2 thông thủy (tương đương với 59 triệu đồng).

Do nguồn cung khan hiếm, chủ đầu tư tự tin tăng giá trung bình trên một dự án lên 4-5% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài ra sự leo thang của chi phí nguyên vật liệu xây dựng cũng góp phần vào xu hướng tăng giá này.

Sự kiện mở bán của một dự án siêu sang với giá cao kỷ lục đã thúc đẩy giá bán trung bình toàn giỏ hàng phân khúc cao lên 4.905 USD/m2 (tương đương 112.8 triệu đồng), tăng 5,7% theo quý và 8,3% theo năm.

Theo ghi nhận của JLL, để duy trì sức mua trong năm nay, các chủ đầu tư đã tung ra nhiều chiến lược bán hàng hấp dẫn. Trong đó đáng chú ý nhất là chương trình giãn tiến độ thanh toán, cho phép người mua vay tới 100% giá trị căn nhà và miễn lãi suất vay lên đến 20 tháng. Thay vì đóng tiền mặt, chủ sở hữu có thể vay ngân hàng bằng cách sử dụng tài sản đảm bảo từ tài sản hiện có của mình.

Trong bối cảnh kinh tế vẫn còn bất ổn, việc thiếu hụt các kênh đầu tư hoặc lãi suất tiền gửi ngân hàng đang sụt giảm sẽ tiếp tục thúc đẩy tâm lý của nhà đầu tư rót tiền vào bất động sản. Giá bán căn hộ dự kiến sẽ tiếp tục đà tăng trưởng theo tâm lý thị trường, đẩy mức giá trung bình ở tất phân khúc lên một mức cao mới.