Sau khi sự việc chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng thông báo ngừng thực hiện chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đã mua căn hộ du lịch (condotel) từ ngày 31/12/2019, HoREA vừa có văn bản gửi đến Chính phủ và các bộ, ngành kiến nghị sửa đổi các quy định để tránh thiệt hại cho người mua.

Condotel và những “miếng bánh thủ thuật”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, ngành du lịch nước ta đã phát triển “bùng nổ” trong khoảng 10 năm qua và hệ quả tất yếu là sự tăng tốc đầu tư phát triển các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, với nhiều loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới, như condotel, hometel, homestay... đã làm thay đổi diện mạo du lịch của nhiều địa phương. Song, cũng từ đó đã phát sinh “cơn sốt” đầu tư kinh doanh các dự án condotel với nhiều hệ lụy và cần phải được chấn chỉnh để phát triển bền vững.

Nhìn lại quá trình phát triển của phân khúc Condotel, ông Châu dẫn chứng, năm 2009, dự án La Havana Nha Trang là dự án condotel đầu tiên được đưa vào kinh doanh, hoạt động theo mô hình condotel của các nước châu Âu và Bắc Mỹ, thu hút các nhà đầu tư thứ cấp theo phương thức “đầu tư tài chính” và được chia lợi nhuận, không có tình trạng bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp như các dự án condotel sau này.

Từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”, nhằm tranh thủ đạt ngay “03 nhanh”: Bán nhanh; Thu hồi vốn nhanh; Chốt lời nhanh.

"Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở)” trái với quy định của Luật Đất đai, thì “thủ thuật” và cũng là “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8 - 12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 8 - 12 năm, đẩy rủi ro cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, thực hiện phương thức bán hàng này, chủ đầu tư được năm cái lợi rất lớn, đó là: Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh; Có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng; Được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; Rất có lợi so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp; Được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau.

Trái lại, phía “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt. Chẳng hạn, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá bán rất cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại TP.HCM, nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm, vì mỗi “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” không thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel trong khu du lịch.

Lấy dẫn chứng sau vụ vỡ trận của dự án Condotel Bavico Nha Trang và Cocobay Đà Nẵng, ông Châu nhấn mạnh: "Đây là một “cú sốc” nặng và cũng gây thiệt hại rất lớn trực tiếp đối với các khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp và cũng là hồi chuông cảnh báo đối với các chủ đầu tư, khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án condotel khác”.

Qua các sự "sụp đổ" này, yêu cầu cấp thiết đặt ra là phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp.

Cần sớm “lấp đầy” khoảng trống pháp lý

Cảnh báo về việc có “lỗ hổng” pháp luật và thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình condotel, dẫn đến rủi ro cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận HoREA cho rằng cần khoả lấp ngay những khoảng trống pháp lý này.

Thực tế, trước đó Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo và nhiều lần yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, chậm nhất đến cuối năm 2019 phải trình Chính phủ xem xét ban hành các qui định pháp luật để tạo hành lang pháp lí phát triển condotel minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Đến nay, Bộ Xây dựng đã có Dự thảo "Quy chuẩn kĩ thuật quốc gia về Nhà chung cư", trong đó có loại hình condotel.

Theo đó, ông Châu đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel.

Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án.

Đồng thời, để đảm bảo mức thu hợp lí và không để bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, ông Châu đề nghị Bộ Tài nguyên - Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính trình Chính phủ quyết định phương thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hợp lí đối với các dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, đề nghị lưu ý đặc điểm các dự án du lịch nghỉ dưỡng (không có bán căn hộ condotel) thì thời gian hoàn vốn rất dài, thường trên dưới 20 năm.

Mặc khác, ông Châu cũng kiến nghị bổ sung quy phạm pháp luật (mới), quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản (bán nhà ở hoặc condotel hình thành trong tương lai) trước thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, condotel hình thành trong tương lai, như đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… Trong đó, quy định giá trị đặt cọc không quá 5-10% giá trị hợp đồng.

Qua thông tin về việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, cho chuyển đổi một phần dự án Cocobay Đà Nẵng thành nhà chung cư cao tầng, ông Châu cũng kiến nghị các Bộ, ngành cần chỉ đạo các địa phương thực hiện chặt chẽ quy trình xem xét điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, điều chỉnh dự án (một phần dự án) khu du lịch nghỉ dưỡng thành khu nhà ở.