Biến nhà ở riêng lẻ thành “chung cư mini”

Hơn 10 năm nay, địa bàn TP.HCM đã nở rộ tình trạng xây dựng "chung cư mini", có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, quận nội thành. Trong đó, có những công trình nhà "chung cư mini" xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy. Những người mua loại căn hộ này không đủ điều kiện để được cấp "sổ đỏ", làm phát sinh tranh chấp, nhiều vụ việc ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.

Một trong những ví dụ điển hình nhất về tình trạng này là dự án khu nhà ở riêng lẻ trên địa bàn phường Linh Đông (quận Thủ Đức) được biến tấu thành dự án “chung cư mini” với tên gọi Vietnam House Tower.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, thực chất dự án Vietnam House Tower không phải do Công ty Việt Nam House làm chủ đầu tư mà là dự án xây trên hai thửa đất gộp lại. Giấy phép xây dựng số 2671/GPXD và 4483/GPXD do UBND quận Thủ Đức cấp cho thấy, chủ đầu tư là ông Lưu Nguyên Quảng (trú tại 241/3 Điện Biên Phủ, phường 23, quận Bình Thạnh) và ông Lê Thành Trí (trú tại 26 đường số 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức).

Trong đó, diện tích sàn xây dựng trên phần đất của ông Quảng là 1.898,16 m2; còn diện tích sàn xây dựng trên phần đất của ông Trí là 827,58 m2. Đặc biệt, giấy phép xây dựng cấp cho công trình ghi rõ là “công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ, tối đa 3 tầng nổi, 1 tầng lửng và mái che cầu thang”. Trong khi đó, thực tế, dự án đang xây dựng đến 5 tầng. Bằng chiêu thức này, "dự án" Vietnam House Tower ở phường Linh Đông, quận Thủ Đức đã “cải hoá”  thành công.

Cách đó không xa, một khu nhà ở riêng lẻ được biến tấu thành “chung cư mini” khác cũng được rao bán tại đường số 8, phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức. Trên thực tế, đây là nhà ở riêng lẻ được UBND quận Thủ Đức cấp phép cho bà Trương Thị Ngọc Hiếu (Nghệ An). Công trình gồm 4 tầng nổi, 1 tầng hầm, 1 tầng lửng và mái che cầu thang.

Tuy nhiên, bà Hiếu đã phối hợp với Công ty cổ phần Địa ốc Việt Nam House để bán các căn hộ này dưới dạng căn hộ mini, với giá từ 380 - 430 triệu đồng/căn (sở hữu 20 năm) và hơn 600 triệu đồng/căn (sở hữu 50 năm). Khi khách hàng mua thì phải ký “hợp đồng cho thuê một phần căn hộ” và thanh toán 1 lần.

Trước tình trạng các “chung cư” trái phép này ngày một gia tăng, Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương siết chặt việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ. Đồng thời, kiểm tra, xử lý các “chung cư” xây dựng trái phép, sai phép.

Cơ quan này đánh giá, hiện nay tại một số địa phương xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng, một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, chia thành nhiều phòng như một căn hộ riêng biệt, không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng.

Kiểu xây dựng này dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị. Người mua những căn hộ này cũng không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở do công trình vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng. Điều này chắc chắn sẽ làm phát sinh tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về sau.

Cần kiểm soát chặt

Luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng, trong các quy định của pháp luật, những sản phẩm căn hộ để có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải lập dự án và thực hiện theo các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, đất đai và kinh doanh bất động sản.

“Những dạng chung cư mini thường núp bóng xin phép nhà ở riêng lẻ trên đất ở, sau khi được cấp giấy phép xây dựng, chủ nhà tự ý thực hiện việc xây dựng công trình theo kiểu nhiều tầng, phân chia thành nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định, quy chuẩn của pháp luật về xây dựng”, luật sư Trâm nói và cho rằng, những dạng chung cư này hầu như không thể cấp giấy chứng nhận sở hữu cho khách hàng do vướng nhiều sai phạm. Trong đó, có sai phạm liên quan đến xây dựng của chủ đầu tư, công trình không đảm bảo đủ diện tích hay an toàn về phòng cháy chữa cháy theo quy định.

“Chung cư mini biến tướng có giá rẻ nên rất được các gia đình trẻ quan tâm. Các cơ quan chức năng cần vào cuộc sớm để giải quyết vấn đề này, tránh việc hình thành nhiều đơn vị ở tại các con phố, hẻm nhỏ không được quy hoạch bố trí chức năng ở”, luật sư Trâm nói.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tình trạng biến tướng nhà ở riêng lẻ thành những “chung cư hộp diêm” hay “chung cư mini” đã xuất hiện trên địa bàn TP.HCM hơn 10 năm nay. Trong đó, có những công trình nhà “chung cư mini” xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.

“Hiệp hội đã nghiên cứu tình trạng phát triển tự phát chung cư mini và nhận thấy, việc nở rộ chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân đầu tiên bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”, ông Châu nói.

Nguyên nhân tiếp theo được Chủ tịch HoREA đưa ra là những hạn chế, yếu kém trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân  do các đầu nậu và một số doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân và móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở, để thực hiện các công trình nhà “chung cư mini” trái phép.

Để kiểm soát tình trạng phát triển tự phát chung cư mini làm phá vỡ quy hoạch, ông Châu cho rằng, bên cạnh chỉ đạo của Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn, đặc biệt là các công trình nhà ở riêng lẻ kiểu “chung cư mini", thì cũng cần sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng quy định các trường hợp xây dựng nhà riêng lẻ theo kiểu nhà “chung cư mini” nhằm mục đích kinh doanh, thì phải lập dự án đầu tư, theo quy định của pháp luật.

“Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở”, ông Châu nói và cho rằng, trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (bán, cho thuê…), thì phải lập dự án đầu tư xây dựng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.