Bộ Xây dựng: Nhiều dự án bị bán chênh 20%

Trong báo cáo số 5333 gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết, hiện có một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản đang làm nhiễu loạn thông tin thị trường để “thổi” giá, tạo giá ảo... Không chỉ vậy, họ còn lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi. 

Thông thường, chủ đầu tư các dự án nhà ở sẽ dành trung bình khoảng 3% giá bán căn hộ để trả cho đơn vị môi giới. Tuy nhiên, bên sàn giao dịch thường lựa theo tình hình thị trường để cộng thêm giá khi giao dịch với khách hàng. Với các dự án có ít sản phẩm mà nhiều khách hàng quan tâm, người mua thường phải trả thêm tiền so với giá trong hợp đồng đồng ký kết với chủ đầu tư.

Khoản tiền chênh này không cố định mà tùy thuộc vào sức nóng của dự án nói riêng và biến động chung của thị trường, cũng như thỏa thuận riêng của bên môi giới với khách hàng. Mức chênh này có thể ở mức 5% giá bán, thậm chí 10 - 20%.

Bộ Xây dựng dẫn chứng, tại một dự án nhà ở thấp tầng ở tỉnh Hưng Yên, các căn bán ra với giá khoảng 7 - 8 tỷ đồng/căn thì khách hàng phải trả tiền chênh trung bình khoảng 750 triệu đồng, tương đương 10% giá bán. Tuy nhiên, khi dự án “hạ nhiệt”, khoản tiền chênh này sẽ giảm xuống khoảng 250 triệu đồng. Thậm chí, có thời điểm, đơn vị môi giới còn “cắt” luôn phần chênh này để tạo thanh khoản.

Trên thị trường thứ cấp, Bộ Xây dựng cho biết, giá nhà/đất cũng đang bị đẩy lên do môi giới, trung gian. Bình thường, bên bán sẽ một khoản tương đương 1% giá bán cho bên môi giới. Tuy nhiên, khi thị trường sốt nóng, môi giới thường cộng thêm tiền chênh để giao dịch với khách hàng. 

“Một căn chung cư có giá bán khoảng 5 tỷ đồng, môi giới có thể gửi giá chênh khoảng 200 - 300 triệu đồng, tương đương 5%. Một căn nhà liền kề giá khoảng 10 tỷ đồng, môi giới có thể gửi giá chênh khoảng 500 triệu đồng, tương đương 5% giá bán”, Bộ Xây dựng nêu trong báo cáo.

Trong giai đoạn đi lên của thị trường, nhiều môi giới còn tranh thủ đặt cọc để mua nhà/đất, rồi tức tốc rao bán cho người khác với giá tăng 10 - 15%. Ví dụ, căn hộ chung cư có giá bán 5 tỷ đồng, bên môi giới đặt cọc 1 tỷ đồng để mua và thỏa thuận thanh toán trong một tháng. Trong khoảng thời gian này, bên môi giới sẽ kiếm khách để bán chênh thành 6 - 7 tỷ đồng.

Những “cá mập" thực sự trong ngành bất động sản

Trao đổi nhanh với phóng viên Báo Đầu tư về vấn đề trên, ông Trần Vũ, nhà sáng lập đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R và cũng là người có tiếng nói trong cộng đồng môi giới địa ốc, khẳng định, cá nhân môi giới viên không đủ “lực" để đẩy giá nhà.

Dưới một góc nhìn khác, ông Trần Vũ cho rằng, các cá nhân “lướt cọc", bán chênh nên được nhìn nhận là những người đầu cơ. Để hạn chế tình trạng mua qua bên thứ ba và chịu khoản phí chênh lệch, người mua nên yêu cầu được trao đổi và đặt cọc trực tiếp qua chủ nhà, hạn chế thông qua trung gian. 

“Còn trên thị trường sơ cấp, với mỗi căn hộ chung cư được rao bán thành công, môi giới sẽ được hưởng khoản hoa hồng tương đương 1 - 2% giá trị giao dịch. Tuy nhiên, riêng chi phí marketing, truyền thông… đã tiêu tốn khoảng 50 - 60% tiền hoa hồng. Chưa kể, môi giới còn phải chia lại cho các thành viên trong nhóm”, ông Trần Vũ tiết lộ.

Người đứng đầu SPE.R thẳng thắn cho rằng, nếu có tình trạng đơn vị môi giới “thổi giá" bất động sản thì chỉ có sàn giao dịch mới có đủ sức làm chuyện này. Các công ty đó sẽ đứng ra mua một lượng lớn căn hộ từ phía chủ đầu tư, ngay từ lúc thông tin mở bán vừa được hé lộ. 

“Những chính sách chiết khấu vốn dĩ dành cho khách hàng sẽ bị chính các 'cá mập' này ‘nuốt’ mất. Thậm chí, các sàn còn chủ động tăng giá sản phẩm, do họ nắm trong tay lượng căn hộ lớn, có trường hợp lên đến 80% quỹ căn của dự án. Tại Hà Nội, tôi biết một dự án rất hot, đang được sàn môi giới ‘ăn' chênh tới 13 tỷ đồng cho mỗi căn biệt thự được bán ra”, ông Trần Vũ chia sẻ.

Vị này kết luận rằng, môi giới viên suy cho cùng cũng chỉ là người lao động, tiềm lực tài chính của những người này không đủ để thao túng thị trường. Ngược lại, chính những “ông chủ" của họ mới là các thế lực đứng đằng sau đà tăng giá “phi mã" của bất động sản.