Bén duyên với địa ốc từ thời chung cư Sài Gòn còn khan hiếm nguồn cung, ông Bảo (chuyên viên cấp cao ngành tài chính) hiện có 3 căn hộ tại Phú Mỹ Hưng, 3 căn chung cư Hoàng Anh Gia Lai, 2 căn hộ Saigon Pearl (Bình Thạnh) và một căn The Vista quận 2 cho thuê. Doanh thu từ nghề tay trái hàng tháng của ông xấp xỉ 200 triệu đồng.

Nhà đầu tư này kể, năm 2004, ông có ý định tích góp vốn liếng mở công ty đầu tư tài chính, nhưng ngại thủ tục nên chuyển sang buôn căn hộ để dễ quản lý. "Năm 2005, tôi thử nghiệm đầu tư chung cư Hoàng Anh Gia Lai theo bài toán có tiền mua 2 căn thì vay vốn mua thêm căn thứ 3. Mục tiêu ban đầu là tăng giá sẽ bán, đứng giá thì ôm hàng cho thuê", ông Bảo nhớ lại.

Nhận thấy thị trường cho thuê khá sôi động, giữa năm 2005 ông mua thêm 3 căn Phú Mỹ Hưng cũng theo công thức cũ. Sau hơn 2 năm đầu tư, nhà cho thuê tăng giá, đạt nguồn thu ổn định để trả nợ vay thì thị trường bất động sản nóng sốt. Giai đoạn 2007-2009 nhà đầu tư này bán 3 căn hộ Hoàng Anh Gia Lai chốt lời rồi mở rộng quy mô kinh doanh ra khu Đông TP HCM, mua 2 căn Saigon Pearl, một căn The Vista. Giữa cuối năm 2009, ngân hàng đẩy mạnh thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất, nhiều nhà đầu tư địa ốc gặp khó khăn. "Thế nhưng nhờ tuân thủ nguyên tắc cứ tậu ba căn thì vay một căn và nhà thuê có nguồn thu ổn định nên tôi vượt qua giai đoạn này an toàn", ông chia sẻ.

Năm 2012, dự án Hoàng Anh River View giảm giá từ 28 triệu đồng xuống còn 18,1 triệu đồng mỗi m2, ông Bảo tiếp tục gom hàng. Hiện có 9 căn hộ cho thuê, diện tích 95-125 m2 với giá 600-1.200 USD mỗi căn một tháng, vị này thu một năm hơn 2 tỷ đồng. Ông Bảo tiết lộ sẽ cân nhắc thanh lý chung cư cũ, đổi chung cư mới để bảo toàn giá trị tài sản.

Bà Ngọc ngụ quận Bình Thạnh đã ngoài 60 tuổi cũng là người kinh doanh cho thuê nhà "có nghề" tại Sài Gòn. Trong vòng 12 năm qua, bất chấp giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng hay nóng sốt, trung bình cứ 3-4 năm một lần, bà đều tiến hành mua bán tài sản. Riêng dịch vụ cho thuê nhà không những giao dịch quanh năm mà còn đa dạng nhiều phân khúc.

Hiện bà Ngọc sở hữu nhiều bất động sản rải khắp khu Đông TP HCM. 3 căn biệt thự tại Bình Thạnh và quận 2 cùng với 8 căn chung cư rải đều các dự án Imperia, The Vista, The Manor, Saigon Pearl, Hoàng Anh River View, Thảo Điền Pearl giúp bà thu về hơn 3 tỷ đồng một năm tiền thuê nhà.

Bí quyết của nhà đầu tư này là muốn kinh doanh cho thuê địa ốc hiệu quả nên áp dụng quy tắc mua 3 căn nhà trong đó nên vay một căn. Nợ gốc và lãi vay có thể dùng "mỡ nó rán nó" (lấy tiền cho thuê nhà trả nợ vay). Điều này có nghĩa là không nên dùng 100% vốn tự có để kinh doanh nhà cho thuê mà phải chia tỷ lệ vốn làm 3 phần, vốn tự có 2 phần và vốn vay một phần. Để tăng tính an toàn cho suất đầu tư cần mua bất động sản có vị trí thuận tiện, có thể cho thuê nhanh hoặc thanh khoản cao. "Với tỷ lệ vay này, số tiền khai thác từ hoạt động cho thuê của 3 căn nhà trong vòng 6-7 năm đủ để trả hết căn đã vay", bà Ngọc chia sẻ kinh nghiệm.

Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam cho biết: "Giới đầu tư bất động sản cho thuê tại TP HCM có gu kinh doanh khá đa dạng, trong đó không ít người đã trở sở hữu thêm nhiều tài sản nhờ sử dụng đòn bẩy tài chính khôn ngoan, có doanh thu khủng từ việc cho thuê nhà".

Theo ông Nam, bài toán có đủ tiền mặt mua 2 căn nhà nhưng không an phận với 2 bất động sản mà phân bổ đều dòng vốn để vay thêm tiền mua căn thứ 3 đã được nhiều nhà đầu tư áp dụng. Giới đầu tư bất động sản cho thuê định lượng thành công thức không nên vay vượt quá 30% giá trị tài sản. Với cách làm này, tổng nguồn thu từ việc cho thuê các bất động sản hiện có đủ để trải nợ của căn đang vay. Đây là giải pháp giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian gia tăng số lượng tài sản và tăng cả thu nhập nhờ công suất cho thuê cao.

Tuy nhiên ông Nam cho rằng trong giai đoạn thị trường địa ốc có cầu lớn hơn cung (hàng hóa trên thị trường khan hiếm), sử dụng đòn bẩy tài chính có cả thuận lợi và rủi ro. 8 năm thị trường khủng hoảng vừa qua, có nhà đầu tư thành công nhưng cũng có trường hợp thất bại. "Để bảo đảm suất đầu tư có dùng đòn bẩy tài chính cần tuân thủ tỷ lệ vay an toàn, thời hạn bàn giao nhà đúng hẹn, pháp lý hoàn chỉnh, giá cho thuê duy trì ở mức cao hoặc ổn định", ông Nam đánh giá.

Chuyên gia này khuyến cáo thêm, bất động sản cho thuê cần được chia thành 2 nhóm. Nhà gắn liền với đất có thể yên tâm đầu tư cho thuê lâu dài vì giá thuê nhà sụt giảm thì giá đất có thể tăng theo thời gian. Thế nhưng chung cư lại là câu chuyện khác.

Căn hộ càng lâu năm giá thuê có thể bị điều chỉnh tùy chất lượng xây dựng và cách quản lý. Trong khi đó, chung cư mới vận hành trong 10 năm đầu thường tăng hoặc ổn định giá thuê. "Hiện giờ thị trường xuất hiện nhiều nguồn cung mới nên chỉ có sản phẩm cao cấp, vị trí đắc địa mới đủ sức cạnh tranh cho thuê hiệu quả", ông Nam phân tích.

Vũ Lê (Vnexpress)