Loạt tài sản ngàn tỷ lên sàn M&A

Mới đây, thông tin từ giới M&A bất động sản cho biết, khách sạn và tòa nhà văn phòng hạng sang Le Méridien Saigon (số 3C, đường Tôn Đức Thắng, phường Sài Gòn) - một vị trí "kim cương" ở TP.HCM, đang được chào bán với mức giá 10.400 tỷ đồng.

Khách sạn trên chính thức được đưa vào vận hành từ tháng 9/2015, với diện tích sàn 40.225 m2, cao 23 tầng nổi và 3 tầng hầm. Tòa nhà đạt tiêu chuẩn khách sạn 5 sao quốc tế với 350 phòng nghỉ cao cấp, cùng 13.972 m2 diện tích văn phòng hạng A cho thuê.

Một khách sạn hạng sang khác cũng đang được chào bán là Pullman Vũng Tàu, do Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp - HoSE: DIG) làm chủ đầu tư. Khách sạn Pullman Vũng Tàu tọa lạc tại phường Vũng Tàu (TP.HCM), có quy mô 29.304,4 m2, gồm 4 khối công trình chính: khối Trung tâm Hội nghị triển lãm quốc tế (block A), khối căn hộ cao cấp (block B), khối khách sạn 5 sao với 356 phòng (block C), khối dịch vụ - thể thao (block D).

Theo thông tin chào bán, chủ đầu tư muốn bán khu Resort & Hotel 5 sao, gồm tòa nhà khách sạn cao 13 tầng với 356 phòng và khối 10 tầng gồm 166 căn hộ du lịch, phòng hội nghị sức chứa 1.500 người, hầm đỗ 300 ô tô, cùng nhà hàng, cà phê, hồ bơi, gym, spa, khu mua sắm và khu vui chơi giải trí... Giá chào bán là 1.800 tỷ đồng.

Trước đó, ngày 27/6/2024, DIC Corp thông báo chuyển nhượng một phần dự án Trung tâm Hội nghị triển lãm quốc tế Vũng Tàu - Pullman thông qua các hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng giá trị đầu tư hoàn thiện công trình xây dựng Khối B - căn hộ du lịch thuộc dự án cho Công ty CP Đầu tư phát triển Phương Nam.

Công ty Phương Nam được thành lập năm 2007, có trụ sở tại số 15 - Thi Sách, phường Thắng Tam, TP. Vũng Tàu (cũ), hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn và du lịch nghỉ dưỡng. Năm 2022, DIG mua toàn bộ 22,54 triệu cổ phần của Công ty TNHH Du lịch DIC (công ty con của DIG) sở hữu tại Công ty Phương Nam với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, tương đương 225,4 tỷ đồng. Từ đó, Công ty Phương Nam trở thành công ty liên kết của DIC Corp với tỷ lệ sở hữu 43,35% vốn điều lệ và duy trì đến nay.

Ngoài ra, một dự án tòa nhà văn phòng khác cũng đang được chào bán là Premium Saigon tại đường Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Nhuận (TP.HCM). Tòa nhà đã hoàn thiện với diện tích sàn 8.000 m2, gồm 2 tầng hầm và 15 tầng nổi, giá chào bán là 1.888 tỷ đồng.

Đặc biệt, mới đây, trên các diễn đàn M&A bất động sản xuất hiện thông tin khách sạn Daewoo Hà Nội cũng đang chào bán với giá 6.000 tỷ đồng. Theo thông tin được chia sẻ, khách sạn được xây dựng năm 1996 trên khu đất có gần 9.870 m2 đất ở đô thị, phần còn lại là đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sử dụng đến năm 2073. Khách sạn đạt tiêu chuẩn 5 sao với 411 phòng, cùng hệ thống nhà hàng, hồ bơi, phòng hội nghị, spa và nhiều tiện ích phục vụ khách lưu trú cũng như khối văn phòng.

Theo tìm hiểu của phóng viên, khách sạn thuộc Tổ hợp Daeha, do Công ty TNHH Daeha phát triển theo mô hình liên doanh giữa Hanel (30% vốn, góp bằng quyền sử dụng đất) và Tập đoàn Daewoo Hàn Quốc (70% vốn).

Sau giai đoạn hoạt động không hiệu quả, Daewoo Hàn Quốc buộc phải thoái vốn để tái cơ cấu nợ. Năm 2012, Hanel mua lại toàn bộ 70% vốn của đối tác, qua đó nắm 100% Công ty Daeha. Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn, Hanel chuyển nhượng số cổ phần này cho Công ty CP Đầu tư và Khoáng sản Hợp Thành và Công ty CP Đầu tư Hợp Thành 1.

Đến năm 2015, khi Công ty CP Đầu tư và Khoáng sản Hợp Thành cùng Công ty CP Đầu tư Hợp Thành 1 hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho thương vụ thâu tóm khách sạn Daewoo Hà Nội, một chủ nhân mới lại bất ngờ xuất hiện là Công ty CP Bông Sen (Bông Sen Corp). Doanh nghiệp này đầu tư 3.650 tỷ đồng để sở hữu 51% vốn khách sạn Daewoo Hà Nội. Đến năm 2016, Bông Sen Corp cho biết mới mua được 34,83% vốn.

Sau đó, Bông Sen Corp không công khai tiến độ thương vụ này. Tại thời điểm ngày 30/6/2019, Bông Sen Corp sở hữu 73,04% cổ phần của Hợp Thành 1, qua đó gián tiếp sở hữu 51,05% cổ phần của Công ty CP Daeha - chủ đầu tư khu phức hợp Trung tâm thương mại Daeha (bao gồm cả khách sạn Daewoo).

Thị trường sẽ có nhiều biến động

Ông Dương Đạt, Giám đốc Công ty ARC, một doanh nghiệp chuyên về M&A cũng như phát triển dự án bất động sản tại TP.HCM cho biết, thực tế, thị trường mua bán các dự án văn phòng và khách sạn cao cấp tại Việt Nam đang âm thầm phát triển mạnh thông qua các công ty môi giới M&A. Việc các doanh nghiệp quyết định bán khách sạn hạng sang hoặc văn phòng cho thuê xuất phát từ nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp, thu hồi dòng tiền để triển khai các hoạt động đầu tư và kinh doanh khác.

"Thị trường văn phòng cho thuê và khách sạn tại Việt Nam đang ở giai đoạn bản lề. Trong khi bên mua kỳ vọng vào một 'thời hoàng kim' mới khi các doanh nghiệp nước ngoài cũng như lượng khách du lịch đến Việt Nam tăng mạnh, thì bên bán lại đang chịu áp lực tái cấu trúc doanh nghiệp sâu rộng. Trong bối cảnh dòng vốn lớn đổ vào và các thương vụ M&A gia tăng, lợi thế sẽ thuộc về những chủ đầu tư kiểm soát tốt chi phí, chuẩn hóa vận hành và xây dựng được hệ sinh thái trải nghiệm khác biệt", ông Đạt nói.

Cũng theo ông Đạt, ở phía bên mua đã xuất hiện sự thay đổi rõ nét trong tư duy tiếp cận thị trường. Thay vì ưu tiên quy mô và tốc độ mở rộng, các bên tham gia giao dịch ngày càng tập trung nhiều hơn vào chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và khả năng tạo giá trị dài hạn. Ở góc độ đầu tư, xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển từ tư duy giao dịch ngắn hạn sang chiến lược nắm giữ trung và dài hạn, với trọng tâm là hiệu suất vận hành thực tế, rủi ro pháp lý và tiềm năng tăng giá theo chu kỳ phát triển của du lịch.

Với nhà đầu tư nước ngoài, họ vẫn duy trì sự quan tâm tới thị trường khách sạn, nhưng với cách tiếp cận thận trọng và có chọn lọc hơn. Quá trình trao đổi và thẩm định cho thấy, dòng vốn quốc tế tập trung vào các tài sản đạt chuẩn quốc tế, sở hữu vị trí chiến lược, hiệu suất vận hành đã được chứng minh và còn dư địa cải thiện thông qua việc nâng cấp sản phẩm hoặc điều chỉnh mô hình quản lý.

Thay vì mở rộng nhanh, các nhà đầu tư này ưu tiên sự hiện diện bền vững và áp dụng kỷ luật đầu tư cao hơn trong định giá rủi ro cũng như hoạch định chiến lược thoái vốn.

"Một điểm nhấn của thị trường là vai trò ngày càng rõ nét của các nhà đầu tư trong nước. Các tập đoàn đa ngành, doanh nghiệp quản lý khách sạn và nhà phát triển bất động sản có nền tảng tài chính vững chắc đang chủ động tìm kiếm cơ hội sở hữu không chỉ để nắm giữ tài sản, mà còn nhằm nâng cấp, tái cấu trúc và tối ưu hiệu quả vận hành theo thời gian. Nhóm này ngày càng đóng vai trò là nguồn vốn tăng trưởng, sẵn sàng chấp nhận chu kỳ đầu tư dài hơn để gia tăng giá trị tài sản", ông Đạt nói.

Cũng theo ông Đạt, khi tham gia các cuộc đàm phán M&A, hiệu suất vận hành thực tế thay vì hiệu suất kỳ vọng đã trở thành yếu tố quyết định khả năng chốt giao dịch. Các chỉ số như công suất phòng, doanh thu trên phòng sẵn có và triển vọng dòng tiền được xem xét chặt chẽ trong mối tương quan với vị trí, phân khúc và định hướng phát triển điểm đến.

Đánh giá về thị trường M&A phân khúc khách sạn và văn phòng tại Việt Nam, ông Karan Khanijou, Phó chủ tịch cấp cao, Bộ phận Giao dịch đầu tư châu Á của JLL cho rằng, thị trường đang ghi nhận sự sôi động. Triển vọng thị trường M&A khách sạn năm 2026 rất tích cực nhờ môi trường pháp lý ngày càng minh bạch và nền tảng du lịch phục hồi vững chắc. Thị trường khách sạn Việt Nam sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn chất lượng cao.

“Thị trường đầu tư khách sạn Việt Nam được kỳ vọng duy trì xu hướng tích cực, với số lượng giao dịch tăng lên, nhưng mang tính chọn lọc cao hơn. Các thương vụ lớn nhiều khả năng sẽ tập trung vào khách sạn tại đô thị trung tâm và các dự án nghỉ dưỡng cao cấp - những phân khúc hội tụ đầy đủ các yếu tố về cầu du lịch, hạ tầng và khả năng tạo giá trị dài hạn”, đại diện JLL nhấn mạnh.