Tại họp báo công bố diễn biến thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 ngày 8/7, JLL Việt Nam cho biết khoảng 65% tòa nhà văn phòng trên toàn cầu có nguy cơ trở nên lỗi thời vào năm 2030 nếu không được nâng cấp. Xu hướng này cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết đối với các chủ sở hữu văn phòng tại Việt Nam.

Ghi nhận của JLL tại TP.HCM và Hà Nội, tổng nguồn cung văn phòng khoảng 4,1 triệu m2, trong đó văn phòng hạng A chỉ chiếm 33%. Đáng chú ý, khoảng 65% nguồn cung hạng A đã đạt chứng nhận xanh quốc tế và hầu hết đều được phát triển theo định hướng ESG ngay từ đầu.

Sự thay đổi này đang tạo ra thách thức không nhỏ cho nhóm tài sản hiện hữu, đặc biệt các tòa nhà được phát triển cách đây 10 - 20 năm.

Mặc dù nhiều tòa nhà vẫn sở hữu vị trí thuận lợi và chất lượng xây dựng tốt, nhưng không ít tài sản đang đối mặt với hạn chế như hệ thống cơ điện thiếu hiệu quả, tiêu hao năng lượng lớn, chất lượng không khí trong nhà chưa đáp ứng tiêu chuẩn mới hoặc thiếu tiện ích phục vụ sức khỏe và trải nghiệm người dùng. Khi doanh nghiệp ngày càng đặt ESG vào trung tâm chiến lược phát triển, khoảng cách cạnh tranh giữa tòa nhà đã nâng cấp và tài sản chưa chuyển đổi sẽ ngày càng gia tăng.

Tuy nhiên, đơn vị này cho rằng xu hướng hiện nay không phải là thay thế hoàn toàn các tòa nhà cũ bằng nguồn cung mới. Trên thực tế, nhiều tài sản hiện hữu đang sở hữu lợi thế khó thay thế như vị trí trung tâm, khả năng kết nối giao thông và cộng đồng khách thuê ổn định. Nếu được đầu tư nâng cấp đúng hướng, các tòa nhà này vẫn có thể tái định vị và duy trì sức cạnh tranh.

Bà Stephanie Dinh, Giám đốc Quản lý và Phát triển dự án JLL Việt Nam, cho rằng ESG đang thiết lập một chuẩn mực mới trên thị trường văn phòng.

Theo bà, những tòa nhà chủ động đầu tư vào hiệu quả năng lượng, sức khỏe người sử dụng và công nghệ vận hành đang có khả năng thu hút khách thuê tốt hơn, duy trì giá thuê tốt hơn và bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn. Đối với nhiều tòa nhà hiện hữu tại TP.HCM, đây là cơ hội để tái định vị tài sản và tạo ra lợi thế cạnh tranh mới.

Trong đó, nhóm khách thuê thuộc các lĩnh vực công nghệ, tài chính, dược phẩm và dịch vụ chuyên nghiệp đang ưu tiên những tòa nhà có chứng nhận xanh, có khả năng theo dõi mức tiêu thụ năng lượng và hỗ trợ mục tiêu phát thải ròng bằng 0.

Xu hướng này xuất phát từ cam kết Net Zero của nhiều tập đoàn đa quốc gia, trong đó việc cắt giảm phát thải Scope 3 ngày càng được chú trọng. Điều này khiến lựa chọn bất động sản xanh trở thành một phần trong chiến lược giảm phát thải của doanh nghiệp.

Theo bà Stephanie, một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường là việc ESG đã biến mối quan hệ giữa chủ nhà và khách thuê thành một mô hình hợp tác mang tính cộng hưởng.

Trước đây, chủ nhà tối đa hóa lợi nhuận, khách thuê tối ưu chi phí. Ngày nay, ESG tạo cơ hội cả hai cùng đạt mục tiêu. Chủ nhà hưởng lợi từ tỷ lệ lấp đầy cao hơn, giá thuê tốt hơn và giá trị bảo toàn. Khách thuê hưởng lợi từ chi phí vận hành thấp hơn, môi trường chất lượng hơn và đáp ứng cam kết không phát thải carbon. “Đó là kịch bản win-win thực sự”, bà Stephanie nhấn mạnh.