Nguồn cung tăng, giá thuê giảm

Quý III/2023, thị trường văn phòng TP.HCM ghi nhận 4 dự án mới đi vào hoạt động với hơn 93.000 m2 diện tích cho thuê. Trong đó, khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) chiếm gần 90% nguồn cung mới đến từ 2 dự án thuộc phân khúc hạng A là The METT và The Hallmark với 85.000 m2 diện tích cho thuê.

Cả hai tòa văn phòng hạng A này đều nằm ở vị trí thuận lợi và đều có chứng chỉ xanh khiến tỷ lệ cho thuê trước khi chính thức đi vào hoạt động khá khả quan. Điều này cho thấy, nhu cầu với các tòa nhà văn phòng mới có tiêu chuẩn cao vẫn nhận được sự quan tâm của doanh nghiệp, đặc biệt là công ty đa quốc gia.

Ngoài ra, nguồn cung đến còn đến từ việc một số trung tâm thương mại nhỏ bắt đầu chuyển đổi công năng thành văn phòng cho thuê để tăng thu nhập sau khi nhiều khách thuê trả mặt bằng.

Tại Trung tâm thương mại Tòa nhà Thảo Điền Pearl (TP. Thủ Đức), sau khi Miniso trả mặt bằng (3.000 m2), thay vì chờ khách thuê mới, chủ sở hữu quyết định chuyển đổi sang cho thuê văn phòng. Xu hướng này cũng từng được Savills Việt Nam ghi nhận ở một số dự án với quy mô nhỏ dưới 10.000 m2 tại các khu vực ngoại thành đã chuyển đổi công năng từ mặt bằng bán lẻ hiện đại sang văn phòng hoặc văn phòng chia sẻ (co-working space).

Với sự gia nhập của hai tòa nhà hạng A ở ngoài khu vực trung tâm và nguồn cung mới từ chuyển đổi công năng đã giúp tổng nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B tại TP.HCM vượt mốc 1,5 triệu m2, tăng 4,5% theo quý và 6,1% theo năm, trong đó, văn phòng hạng A chiếm gần 1/3 tổng nguồn cung.

Sự xuất hiện của nguồn cung mới làm cạnh tranh tăng lên, chưa kể xu thế các công ty lớn dịch chuyển ra các tòa nhà văn phòng tự xây dựng của riêng mình hoặc tòa nhà văn phòng của các công ty có liên quan vẫn chưa dừng lại, gia tăng áp lực lên các chủ nhà hạng A cũ, đặc biệt trong bối cảnh có nguồn cung mới với mức giá thuê cạnh tranh hơn.

Dữ liệu vừa mới công bố của Knight Frank cho thấy, giá chào thuê văn phòng hạng A trong quý III đã giảm 2,2%, hạng B giảm 0,2% theo quý, tương ứng với tỷ lệ trống văn phòng hạng A tăng lên 18,2% và hạng B là 11,6%. Hiện văn phòng hạng A có tổng diện tích sàn còn trống khoảng 73.000 m2, mức giá chào thuê trung bình 57,6 USD/m2/tháng.

Ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam nhận định, xu hướng hạ giá thuê của văn phòng hạng A là hệ quả của việc nguồn cung mới từ bán đảo Thủ Thiêm, nơi có giá chào thuê hấp dẫn hơn khu trung tâm quận 1.

Dự báo trong quý IV/2023 sẽ có thêm một tòa nhà văn phòng đi vào hoạt động, cung cấp thêm 50.000 m2 sàn cho thị trường văn phòng hạng A, đẩy tỷ lệ trống lên hơn 20%. Cùng kỳ, giá chào thuê văn phòng hạng B cũng được dự đoán sẽ giảm thêm 6%, xuống còn 32 USD/m2/tháng.

Cuộc đua nâng chất lượng

Theo đánh giá của Knight Frank Việt Nam, năm 2011, tỷ lệ văn phòng cho thuê trống ở mức 20%, kèm theo là áp lực hạ giá thuê, nhưng quy mô thị trường nhỏ hơn, tổng diện tích sàn cho thuê phân khúc hạng A chưa bằng một nửa hiện tại. Tỷ lệ trống văn phòng hạng A hiện nay là 18,2%, cao nhất trong vòng 12 năm.

Tuy nhiên, điều khác biệt sau hơn một thập kỷ là, không chỉ ở chất lượng toà nhà văn phòng được nâng lên, mà còn là nhu cầu của các tập đoàn đa quốc gia không ngừng mở rộng quy mô, hiện diện ở Việt Nam, nhất là tại TP.HCM. Đó cũng là lý do mà nguồn cung mới đang rất được thị trường chào đón, bởi lẽ, Thành phố chưa có thêm một tòa nhà văn phòng hạng A nào kể từ năm 2017. CBRE Việt Nam cũng ghi nhận tổng diện tích cho thuê mới trong quý III xấp xỉ 24.000 m2, trong đó, hai tòa nhà mới tại Thủ Thiêm đã chiếm hơn 80% tổng diện tích. Trong đó, giao dịch với mục đích chuyển địa điểm và gia hạn hợp đồng vẫn chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 80%) diện tích giao dịch, tiếp theo là mục đích mở rộng với tỷ trọng 13%.

Ông Alex Crane, đánh giá, không gian văn phòng cao cấp mới được phát triển ở Thủ Thiêm có giá thuê cạnh tranh hơn khu trung tâm, giúp khách thuê có thêm lựa chọn giữa ba khu vực là quận 1, Thủ Thiêm và quận 7 khi muốn thiết lập văn phòng theo chuẩn quốc tế.

Khi thị trường văn phòng hạng A đang bắt đầu phân thành hai phân khúc rất rõ ràng, gồm các tòa nhà mới phát triển hiện đại và các tòa nhà cũ. Thậm chí, các tòa nhà văn phòng cũ trước được coi là hạng A, được đưa vào sử dụng trên 10 năm, mà không được nâng cấp, thì có thể bị loại khỏi nhóm văn phòng hạng A.

“Trong thời gian tới, chúng ta sẽ chứng kiến một cuộc đua nâng cao chất lượng. Các tòa nhà văn phòng lâu năm, nằm ngoài khu vực trung tâm hoặc được trang bị cơ sở vật chất và dịch vụ quản lý bậc trung sẽ buộc phải cải thiện, nâng cấp danh mục dịch vụ, hoặc giảm giá chào thuê, thậm chí, phải thực hiện cả hai”, chuyên gia Knight Frank Việt Nam bình luận thêm.

Còn theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & WakeField Việt Nam, các chủ đầu tư cần chú ý đến yếu tố xanh và phát triển bền vững để gia tăng sức hút. 

“Không gian xanh công cộng sẽ bị thu hẹp hoặc mất đi hoàn toàn nếu chủ đầu tư chỉ quan tâm đến việc tận dụng tối đa quỹ đất để xây dựng dự án”, bà Trang nhấn mạnh.