Cung tăng, cầu giảm

Trong quý III/2023, Dự án văn phòng The Mett ở khu vực Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức, TP.HCM) sẽ chính thức đi vào hoạt động. Tòa nhà gồm 23 tầng và 3 tầng hầm, cung cấp khoảng 28.000 m2 diện tích sàn cho thuê.

Cùng thời điểm này, Dự án The Hallmark ngay bên cạnh cũng khánh thành, với tổng diện tích sàn 68.000 m2. The Hallmark có quy mô 30 tầng nổi, với 26 tầng làm văn phòng cho thuê, 4 tầng dành cho thương mại dịch vụ và không gian ẩm thực. Diện tích mỗi sàn của The Hallmark từ 1.600 đến 2.300 m2, đáp ứng đa dạng nhu cầu của doanh nghiệp.

Toạ lạc ở bên kia bờ sông Sài Gòn, tòa nhà The Nexus nằm trên đường Tôn Đức Thắng dự kiến đi vào vận hành cuối năm nay. Dự án này có diện tích sàn gần 83.400 m2.

Ba tòa nhà nói trên là những dự án văn phòng cao cấp hiếm hoi được ra mắt trong vài năm trở lại đây. Theo thống kê của JLL Việt Nam, quy mô thị trường văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm TP.HCM (bao gồm quận 1, một phần quận 3 và Khu đô thị mới Thủ Thiêm) không có biến động trong 2 năm qua, kể từ khi Tòa nhà Friendship Tower (đường Lê Duẩn, quận 1) hoàn thành vào năm 2020.

Dù đứng trước sức ép về quy mô lẫn chất lượng của nguồn cung mới, song đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cũng như giá cho thuê tăng nhẹ. Báo cáo mới đây của Công ty Tư vấn bất động sản Knight Frank cho hay, trong quý II/2023, tỷ lệ trống của phân khúc này giảm còn 4,2% so với 4,9% của quý I/2023, giá chào thuê tăng khoảng 2%, đạt mức 58,9 USD/tháng/m2.

Tuy nhiên, khi các nguồn cung mới đi vào hoạt động, áp lực giảm giá cho thuê với các văn phòng hạng A có tuổi đời lâu năm sẽ tăng lên. Theo ông Leo Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam, thời gian tới, các chủ tòa nhà sẽ đương đầu với không ít thách thức từ nguồn cung hạng A gia nhập thị trường.

Cụ thể, giá chào thuê văn phòng hạng A tại các dự án có tuổi đời lâu năm dự báo giảm còn 53 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023; 48,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và 44,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Tỷ lệ trống sẽ tăng tương ứng, lên 29%, 24% và 32%.

 Thay đổi cuộc chơi

Trong ngắn hạn, nhu cầu thuê văn phòng mới được dự báo có thể chậm lại khi tâm lý khách thuê vẫn cẩn trọng với áp lực kinh tế sắp tới. Hầu hết doanh nghiệp còn do dự với việc triển khai kế hoạch mở rộng văn phòng do triển vọng kinh tế ảm đạm, ngoại trừ một số công ty quốc tế lớn có đủ khả năng di dời hoặc mở rộng sang các không gian văn phòng mới, chất lượng cao.

Ông Will Trần, Giám đốc Khối tư vấn cho thuê văn phòng khu vực TP.HCM (JLL Việt Nam) cho biết, nhóm khách thuê chính tại các văn phòng hạng A chủ yếu là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động trong các lĩnh vực như tài chính, ăn uống, dược phẩm, bảo hiểm...

“Thị trường đang bắt đầu phân thành 2 phân khúc rất rõ ràng, gồm các tòa nhà mới phát triển hiện đại và các tòa nhà cũ. Thậm chí, các tòa nhà văn phòng cũ trước được coi là hạng A, được đưa vào sử dụng trên 10 năm, mà không có sự thay đổi, nâng cấp hay cải thiện, thì có thể phải chấp nhận giảm giá thuê hoặc bị loại khỏi nhóm văn phòng hạng A”, ông Will Trần nhìn nhận.

Trong khi đó, văn phòng hạng B thậm chí còn đứng trước viễn cảnh u ám hơn. Theo dự báo của Knight Frank Việt Nam, giá thuê của phân khúc này có khả năng giảm còn 28,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023; xuống mức 26,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và còn 24,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Tỷ lệ trống sẽ tăng lên tương ứng 14%; 17% và 20%.

“Trong 2 năm tới, chúng ta sẽ chứng kiến một cuộc đua nâng cao chất lượng. Các tòa nhà văn phòng lâu năm, nằm ngoài khu vực trung tâm hoặc được trang bị cơ sở vật chất và dịch vụ quản lý bậc trung sẽ buộc phải cải thiện, nâng cấp danh mục dịch vụ, hoặc giảm giá chào thuê, thậm chí, phải thực hiện cả hai”, ông Leo Nguyễn bình luận.

Để đáp ứng đòi hỏi của khách thuê thế hệ mới, các chuyên gia cho rằng, sẽ cần nhiều yếu tố liên quan đến môi trường, xã hội và quản trị (ESG), công nghệ cao, trải nghiệm chất lượng và giao thông kết nối. Đây sẽ là một trong những xu hướng mới và ảnh hưởng không nhỏ đến tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A thời gian tới.